評判沿街商業商鋪價值4原則、及如何提升鋪位價值的方案

沿街商業設計從屬於住宅區設計之中，之前很少人關注，但在「新常態」的今天又成為各大房企挖掘利潤的重點區域。作者為中南集團研發技術中心副總建築師，本文摘取了他對商業街商鋪設計的見解，及建議。

一、哪類商鋪最值錢？

想要做好商業建築設計，首先必須要了解各個商鋪的價值，看清哪些是好「貨」，哪些是次「貨」，不然會賠錢的。

一般而言，評判商鋪的價值有以下4個原則：

1、有內街的商業，直接沿街面的（第一層皮）商鋪價值最高，最內側（第三層皮）商鋪價值次之，中間（第二層皮）商鋪價值最低。

2、一層商鋪價值最高，二層商鋪較低，三層及以上樓層商鋪價值低

當設有雙首層處理的負一層商鋪以提高售價時，負一層商鋪價值僅次於一層商鋪。高度越高，商鋪價值越低。雙首層的地下一層是個例外，僅次於一層商鋪。

3、轉角商鋪和小區入口商鋪價值高於其它位置商鋪，橫向商鋪價值跟啞鈴一樣，兩端價值高，中間價值低。

4、靠近交通核商鋪價值較高，記住交通核是太陽，越是靠近，商鋪價格越「熱」。

二、商鋪設計4大關注點

了解每個商鋪的價值是第一步，如何實現這些價值是設計的第二步。

1、流線設計

（1）人流的引入和組織是商業建築設計的根本，人流組織的價值遠大於某一個商鋪價值。流線設計是整個商業建築設計的「頭等大事」，某一個商鋪的價值只是「一丟丟」。

（2）路線組織需形成環路，避免端頭路和端頭鋪。路線要成環形設計，出現端頭路或者端頭鋪可就不好了。

（3）沿街商業避免斷鋪，保證商鋪連續性：相對於綜合型商業，沿街商業一般無主力店支持，人流引導性較弱，所以盡量避免段鋪，保證商鋪連續性。沿街商業不能形成斷鋪，人流會迴流或者分流，後面的鋪會「cry」的。

（4）二層及二層以上商業的豎向交通盡量用電梯或扶梯。人的本性都很懶，上樓一定要有電梯或者扶梯。

（5）人流與貨流分開，這個就不用說了。

2、廣告設計

（1）廣告展示是商業建築價值的體現，每一間商鋪都要有自己廣告展示位置。商鋪賣的很大一部分價值就是廣告展示，那必須要好好設計。

（2）景觀電梯、扶梯等人流集中的地方是最好的廣告展示，所以需外置。

（3）在人流集中的地方可以增設廣告指示標誌：第一它可以引導人流，第二廣告指示標誌也可以產生利潤。這是可以「掙錢」的，一般人我都不告訴他。

3、商鋪設計

（1）控制商鋪面積是控制總價的手段，重點商鋪的單價對整個商業街定價有參照作用，兩者需平衡考慮。

商鋪單價具有「跟風性」往往以同地段商鋪為基準，我們可以利用這個特點對重點商鋪進行處理，提高產品利潤。如：轉角鋪100㎡賣2萬/㎡，中間鋪100㎡賣1.5萬/㎡，如果我們將轉角鋪在可能的前提下劃分為兩個50㎡的鋪，因總價影響，單價變為2.2萬/㎡也是可以接受的，中間鋪在「跟風性」的影響下可變為1.6或者1.65萬/㎡，記住中間鋪的數量很多，因此產生的總利潤值是可觀的。

（2）主力店是商業前期招商的重要手段，在轉角或者入口處需考慮商鋪合併成主力店的可能。此處的主力店只是一般店鋪面積大點，昭示能力強點，跟綜合商業的主力店不具有可以比性。

（3）三層及以上商鋪一般是目的型消費，需交通和贈送支持。一、二層商鋪把人流都「搶」光了，三層及以上商鋪沒有「硬貨」是很難銷售的。

4、其它

店鋪的外擺區和後院也是商鋪的價值點，這個很容易被各位設計大神們忽視。

三、4招讓商鋪賣出好價錢

商業建築設計目的是實現產品的利潤，下面幾個方法可以顯著提高產品溢價。

1、增加層高，可改造增加使用面積

a.利用各地方規定商鋪層高的上限，儘可能為業主增加改造的可能性

b.利用地庫高差為業主提供額外的使用面積

做法：

在滿足商業層高規範要求的前提下，加大商鋪的層高，使用戶可自行將室內空間分隔為兩層，以此增加商鋪實際可使用面積。

優點：

1.顯著增加商鋪實際可使用面積

2.經合理的室內設計可增加商業空間趣味

適用類型：

對商業層高要求較為寬鬆的個別地區。

2、增加後院

利用住宅和商業退距贈送後院，後院圍牆同時是小區圍牆降低成本，這種後院對於餐飲、超市等業態有重要作用。

3、利用車庫無用空間，贈送商鋪儲藏面積

特別是二層商業面積較小，可以通過樓梯贈送車庫面積。

4、贈送天井「偷」面積

5、增加商業的外擺區

商業外擺區是商業面積的一種拓展，也是商鋪廣告，對人流有引導作用，特別是對於有景觀資源的商鋪，這種外擺區的價值高於室內商鋪價值，圖例中利用停車位置換外擺區。

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