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2021/12/25
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「我帶著一本《經濟學原理》走到一家鏈家的門口，忽然，《經濟學原理》自焚成了一抹灰。」這是最近風靡的《北京房價到底打敗了多少經濟學常識？》中的一句經典。
可惜，在北京發生的一切並沒有違反經典經濟學理論。
造成房價上漲的原因有很多種，升學、就業、結婚、生育，在的社會生活中，種種人生大事似乎都與購房有著千絲萬縷的相關性。
可以通過觀察近幾十年來的人口數據來證實這個情況。
新歷史上出現過三次人口生育高潮，分別在：1954 年、1963 年、1987年。第一輪人口生育高峰出現於1954年，高達2232萬人，此後逐漸減少，最低時段在「三年自然災害」時期。
第二輪人口生育高峰出現在1962到1973年。期間，每年都維持著 2400萬到2700萬的人口生育。這期間出生的人口達到3.14 億人，可以稱為「人口爆炸」。而這3億人出生后對社會的影響是巨大的。
他們上國小、中學、大學時，也正值經濟逐漸加速的階段。
1962年起出生的人群從1984年開始陸續進入結婚生育期，而其頂峰出現在1987年。這一年，出生人口2549萬。正是在1980年代後半期，第一輪人口出生高峰所帶來的經濟增長，也逐漸放緩。
但這段時間人口仍然迅速的增加，正是60后的「嬰兒潮」一代集中結婚生育的結果，這造成第三輪人口出生高峰。1985到1993年，每年出生人口都超過2100 萬。
當年出生的這一部分人口，現在正處於23到31歲階段，正是適婚年齡。他們大多處於事業上升期和結婚集中期，消費能力日漸增加、消費願望旺盛。而其父母輩，也即主要是「60后」這一代人，現在已經50來多歲，正在從中年向老年緩慢過度，他們手中大多持有不止一套房產。
也就是說，1985到1993年這時間段出生的人目前最有可能具有購房「剛需」。因為適婚和事業上升期兩個原因相疊加，他們非常需要穩定的居住環境。尤其是前一點成為最主要原因。如果參考婦聯的《婚姻家庭調查報告》，可知年青人平均婚姻年齡為26歲。取1985到1993年齡段的「嬰兒潮」人群的中間值，則為1989年出生，這群人年齡滿26歲適婚年齡的時候，正好是2015年。
來自克而瑞信息集團統計的一二線城市2010年至2016年平均房價走勢顯示，房價漲幅最迅猛的一年恰恰也是2015年。
所謂嬰兒潮(Baby boom)是指在某一時期及特定地區，出生率大幅度提升的現象。而人口的出生率與房地產市場、經濟繁榮度之間有著千絲萬縷的聯繫。從10年前開始，就出現了有關於要迎來新一輪嬰兒潮的聲音。
國家衛生計生委副主任王培安曾表示，2016年作為全面兩孩政策實施第一年，出生人口總數達到2000年以來最高水平，政策實施效果明顯，完全符合預判。
王培安說，截至2016年12月底，2016年全國住院分娩嬰兒活產數為1846萬，是2000年以來出生規模最大的一年，較「十二五」期間的年平均水平增加了200萬人。婦女總和生育率達到1.7以上。
根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊《北京市2016年國民經濟和社會發展統計公報》，2016年北京人口調控效果繼續顯現，隨著疏解非首都功能各項措施的推進，北京市常住人口的增速、增量繼續實現雙下降。2016年末北京市常住人口為2172.9萬人，比上年末增加2.4萬人，增長0.1%，增量比上年減少16.5萬人，增速比上年回落0.8個百分點。
不過，回顧過去5年北京市常駐人口的出生情況可以注意到，2016年的人口出生數已經達到了23.97萬，遠高於2015年的17.2 萬，創下近5年來的新高；常住人口出生率也在2015年的7.96‰之後重回9‰以上。這也意味著在2018年至2022年之間，北京市可能面臨「幼升小」的人口基數分別高達18.5萬、18.7萬、20.8萬、17.2萬、23.97萬。而這一數字還不包括每年北京市新增的常駐人口增量。
五年來北京市常住出生人口情況
近十年北京市戶籍人口出生情況
來自安居客平台的另一組數據顯示，北京的二手房價已經從2011年的25166元/平方米上漲至2017年2月的59531元/平方米，5年時間價格翻了一番有餘。
最後一組數字，根據房地產業協會發布的房價行情顯示，北京房價連續17個月環比上漲，自2015年10月份以來，北京平均房價已經由37221元/平方米，漲至60738元/平方米(2017年2月)，漲幅高達63.18%。
爸爸媽媽、准爸爸准媽媽都在買房或者正在買房的路上。
所以，別小看經濟學！
北京房價到底打敗了多少經濟學常識？
1
我上高中的時候，政治課上老師講馬克思主義哲學，那個胖胖的大鬍子說，規律是客觀事物發展過程中的本質聯繫，既不能創造，也不能消滅；不管人們承認不承認，規律總是以其鐵的必然性起著作用。
年少的我瞬間找到了面對陌生世界的安全感，怕啥啊？有規律呢，規律太牛逼了。
今年過年回來，央視新聞里不斷講著深圳房價下跌，炒房客們資金流緊張，折價出售房產的故事，彷彿做壞事的人遭到了懲罰，好嚴厲的懲罰啊，收益從400%降到了300%。
但是，我身邊的朋友不斷告訴我，北京的房價又漲了哦。東三環邊上隨便拎出來一個小區，去年8月份的均價是5.56萬，今年2月的均價是7.47萬，7個月，34%的漲幅。
你可能得問，北京去年930不是出政策了嗎？管理層不是說房子是用來住的，不是用來炒的嗎？
是的呀，北京的地產交易量是有所下降的，可場內玩兒的人少了，不影響遊戲的走向。那些對調控政策、監管喊話完全免疫的買房者，能把房子的價格玩下去嗎？
再說，那些聽說出了政策，準備觀望一下的人也沒走遠啊，人家就在場邊密切地觀望著，隨時準備衝進去添一把柴，用肉身築起一道房價的長城。
鏈家公布的數據顯示，北京2月的帶看次數（就是跟著中介的小電瓶車去看房的次數）接近70萬次，是去年三月以來的最高點。
2
我帶著一本《經濟學原理》走到一家鏈家的門口，忽然，《經濟學原理》自焚成了一抹灰。
我驚呼「經濟學原理，你怎麼了」。散落在天地間的那抹灰燼中，我聽到了經濟學原理悲愴的聲音，「我懷疑人生啊，我懷疑人生」。
我理解經濟學原理的悲痛。這麼多年，它屢屢拋出金子般的觀點，力證帝都房價、魔都房價存在著巨大的泡沫，然後泡沫笑了笑，把經濟學原理碾壓成渣。
經濟學原理拋出的第一個規律，叫租售比。
租售比是神馬？經濟學的解釋是，「房屋租售比」= 「每平方米建築面積的月租金」/ 「每平方米建築面積的房價」。
用人話說一下吧，倒過來計算，售租比更容易理解一點。就是用房子的價格除以每個月的租金，看你靠租金，多少個月能收回來購房成本。
國際經驗昂，經濟學中的國際經驗是，售租比為200:1—300:1的區間是比較合理的，也就是你靠著房租17—25年能把購房成本收回來。
經濟學原理自信滿滿地說，當售租比高於300:1，達到400:1、500:1時，房地產泡沫已經顯現。你買個房子，靠租金40年才能收回成本，你有病啊？
經濟學原理溜達到三環邊上，看到一間售價1500萬的兩居室，每月租金12000，售租比1250，靠租金104年可以收回成本。
經濟學原理痴痴地站在樓下，打了幾遍計算器，它反覆跟周圍的吃瓜群眾確認，房主不是租戶的親爹乃至乾爹，北京就是有許多這樣善良的房主，以如此高投入、低回報的方式，進行著某種超越人類理性的活動。
「也許是為了慈善吧」，經濟學原理神情凝重地離開了。
經濟學原理沒想明白，在租售比的完美世界里，土地嘛是大家都可以po出個價格買來買去的。而在這裡，土地的供給商是唯一的，那麼不斷給出資產價格風向標的，是新地塊、新房的價格。
經濟學原理還沒想明白，在租售比的完美世界里，人們對租房和買房的感知差異沒那麼大，但是這裡的吃瓜群眾格外需要買房的安全感。近十年的樓市也在不斷教育吃瓜群眾，萬般皆下品，唯有買房報平安。
經濟學原理沒想明白，但有人想明白了。
3
經濟學原理扔出了第二個金子般的理論，房價收入比。
北京的白領月入1.2W,要不吃不喝15年，才能積攢下一套老破小的首付。要不吃不喝30年，才能積攢下一套學區房的首付。
也不知道熬得精盡人亡的30年後，還能不能造出一個去住學區房的娃。
經濟學原理翻翻白領們的工資條，看看北京的房價，自信地說「這明晃晃的泡沫你們還看不見嗎，我就不信他們還能買房，又不是修長城，有這麼拼么」。
他們真的有這麼拼！
我的朋友春申君給出過一個邏輯——全國最富裕的50、60后家長們刮干淘凈為80、90后的下一代在北京湊下100-200萬首付，孩子們貸上200-300萬貸款，在北京買下400-500萬的一居小房子蝸居。賣掉一居的北京小家庭，拿出攢了幾年的100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套800-900萬的兩居。賣掉二居的有娃家庭，拿出100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套1300-1500萬的三居。賣掉三居的二娃家庭，拿出100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套1800-2000萬的四居。
經濟學原理一口老血吐在小白領的工資條上，他不懂這個世界。
我想帶經濟學原理去一趟冬日早晨的燕郊，從國貿一路向東，開36公里，到達燕郊。北京土著們從不把那裡當成北京領土不可分割的一部分，但那裡有另一面的北京。
凌晨五點的北京，寒風凜冽，814公交站前長長的隊伍，老人們全副武裝，吐出白色的哈氣，站在那裡，為要坐這趟公車上班的孩子們排隊。
自己來排隊，孩子們就可以多睡一會兒。自己凍一會兒，孩子上車就能有個座。
經濟學原理不懂這樣的世界，但有人懂。
4
經濟學原理又拋出了新理論——日本1990年房地產的頂峰期，日本所有房子的價值相當於日本GDP的200%，2006年美國房地產泡沫的頂峰期，全美國的房子價值相當於當年美國GDP的170%，咱們已經干到咱們GDP的250%，這個是在現代資本主義歷史上前所未有的一個數字。
2月26日，央行行長周小川表示，住房貸款應該有大力發展的空間。
經濟學原理跪在地上說，你看那些上了清華的都因為買不起學區房，帶著孩子回老家了。學歷不值錢，學區房憑啥值那麼多錢？就算你們不相信我，也要有基本的邏輯好嗎？
吃瓜群眾紛紛把瓜皮扔向經濟學原理，「你再去燕郊814車站前好好反思下」。
本文由全景網綜合自：財經國家周刊、花兒街參考。
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