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越秀地產業績會:母公司注資常態化 現在定千億規模不現實

越秀地產業績會:母公司注資常態化 現在定千億規模不現實

在五種拿地方式中,母公司資產注入無疑是越秀地產控制土地成本的最大優勢。

觀點地產網 與國企身份相似的是,越秀地產2017年的增長速度並不激進。

2月23日,越秀地產在香港召開2016年度業績發布會。投資者關係總監姜永進現場宣布,2017年越秀地產的銷售目標定為330億元,較2016年增長8.91%。

不過,在2016年多家同行以翻番的速度實現規模「飆升」的情況下,越秀地產雖超額完成年度目標,但303億的銷售總額同比增幅也只有21.7%。顯然,在規模的競位賽中,越秀地產表現多少沒有靠前。

而規模之外,越秀地產過去2016年實現營業收入約為人民幣208.7億元,同比下降5.6%;毛利率約為20.8%,同比下降0.3%。

不過,這些被市場關注的數據,在董事長張招興看來,並不是那麼難看。張招興認為,越秀地產這幾年的發展是既穩健又合理,越秀地產的特點是要做強做穩。「2012年越秀銷售規模100億,2014年200億,2016年300億,可以看出我們是每兩年上一個一百億台階,這種速度是比較好的。」

張招興強調,越秀地產並不是不進取,現在行業集中度越來越高,有些企業增長速度確實很快,不進則退,越秀地產肯定是前進的,但要積極穩健地前進。未來越秀地產肯定有一定增長,但就目前形勢來說,把規模定到1000億,甚至2000億並不現實。

副董事長及執行董事林昭遠則表示,規模的反應有一定滯后性,越秀地產現在的規模反應的是之前的投資。但過去2016年,公司在土地投入達105億,今年會增加到150億,所以未來肯定會增長得更快。

至於營業收入有所下滑,張招興解釋,越秀地產已售未入賬的銷售金額達到276億,只要在去年年底稍微掌控一下交樓速度,營業收入超過前一年是沒有問題的,但企業還是要穩健發展。此外,隨著對城市項目的深耕,預計2017年毛利率將進入上升通道。

事實上,在最後的總結環節中,張招興還多次向現場媒體指出,從整體情況來看,公司董事會對管理層交出的成績單非常滿意。而這個讓董事會滿意的基礎,應該是來自財務數據的改善。

據觀點地產新媒體了解,2016年,越秀地產實現權益持有人應占盈利約15.4億元,同比上升52.1%;實現核心凈利潤約17.2億元,同比上升38.6%。實現經營性現金凈流入51.5億元;年末現金及現金等價物及監控戶存款總額約220.2億元,較年初上升45.2%。

同時,平均借貸利率由2015年的4.95%下降至2016年的4.64%;凈借貸比率由年初73.1%下降至53.1%。外幣借貸比例由年初的53.4%大幅下降至14.5%,餘下外幣借貸已與境外資產實況大致匹配,外匯風險對合併損益表的影響基本消除。

一系列經營及財務數據之外,越秀地產的拿地方式成為了現場媒體關注的另一個焦點。

發布會現場,姜永進介紹,未來越秀地產的拿地增儲方式有五個,包括利用母公司資源平台優勢,深化「母公司孵化——地產購買」的模式;強化同國企戰略合作;積極與同行合作並尋求併購機會;參與「三舊」改造等城市更新項目;以合理價格從公開市場拿地。

過去2016年,越秀地產在廣州、杭州、武漢、青島等城市新增11幅土地,總建築面積約421萬平方米,按權益計算總建築面積約204萬平方米,按權益計算土地金額約105.8億元。

「從權益面積可以看出,我們去年有不少合作,這也是行業的常態。」張招興強調,越秀地產土地獲取成本是比較合理的,據統計,其他開發商平均拿地溢價率是120%,越秀地產控制在60%左右。

而在五種拿地方式中,母公司資產注入無疑是越秀地產控制土地成本的最大優勢。去年越秀地產曾從母公司購入廣州南沙十期地塊,增加近百萬土地儲備。「這將成為常態化動作,今年肯定會繼續採用這種方式擴儲。」

以下是越秀地產股份有限公司2016年業績發布會現場的問答實錄:

現場提問: 越秀地產2013年在廣州海珠區拿下了一個南洲路的地塊,但是尚未有動工的跡象,遲遲不開工的原因是什麼?預計什麼時候能夠推向市場?

在2013年以地產+基金的模式拿了4塊地,到目前為止的回購情況如何?這種模式為何在接下來的幾年間就逐漸淡出了?

張招興(董事長):關於南洲路2013年拿的那個地塊,目前主要是政府規劃更新的問題,還有一些道路問題近期應該得到明確,如果正常的話,今年會開工,一年內就會推向市場。

關於基金模式,這也是集團的一個獨特的模式,從目前看,在這種市場不斷上漲的情況下,我們認為還是比較成功的,而且從整個房地產市場的角度,採用各種形式去拿地,這也是一種方式。拿地是很多方式的,包括在二級市場舉牌、合作開發、併購、三舊改造,還有母公司培育再注入,具體用什麼方式,還是要看機會,看成本的控制情況。

現場提問:目前的回購情況如何?

張招興:2013年拿的地,現在到時間該回購的全部實現了回購,有些還提前回購了。有投資者擔心這種模式會給後面發展帶來一些壓力,其實這種模式對越秀地產的快速發展很有作用,現在該回購的都回購了。

現場提問:公司對於規模公司是怎麼考慮的?另外,越秀地產目前跟廣州捷運的合作推進情況怎麼樣?

張招興:這幾年的增長可以看出,越秀地產的發展是既穩健又合理的,2012年是100億,2014年是200億,2016年是300億,每兩年就要上升一個100億台階,越秀地產追求的是一種穩健的發展速度。根據越秀地產的特點,是要做強做穩。

我們與廣州捷運簽了戰略合作協議,項目的深化合作還在談,還沒有正式簽約落地,接下來應該會有一些合作項目出來。

現場提問:為什麼2017年的增長反而會比去年更低一點?

林昭遠(副董事長及執行董事):越秀地產今年可銷售的貨值是680億元,去化率50%,是行業裡面正常的水平,我們要追求有質量的增長,不是簡單追求規模,會把質量、穩健經營排在第一位。

現場提問:前段時間內房股的股價拉升得比較厲害,越秀地產在股價方面未來會從哪方面提升投資者的信心?未來會不會有一些新的業務或者是戰略部署?第二個問題是國企改革方面,越秀有沒有一些新的動作?

林昭遠:我估計是投資者對越秀地產過去一年的工作的認可,才導致股價有一個好的表現。另外也說明前期股價太低,近期是一個補漲。

關於國企的改革,越秀地產也是一個國有控股的企業,會響應國家的政策,特別是在機制這個層面,以及國企之間的資源整合,我們會密切關注的。

現場提問:之前有傳出公司對長實中環中心有興趣,這方面有沒有最新消息?公司在廣州的土地儲備比較多,佔了銷售的5成以上,今年1月份廣州市的房價環比只增長了0.6%,您怎麼看待樓市調控對公司銷售的影響?

張招興:我們對香港的很多項目都有興趣,這是正常的,但不一定就要把它買下來,興趣和擁有還是有距離的,結果還是要看具體的動作,而且報道上也沒有說是越秀地產還是越秀集團。

第二個問題,廣州的房價漲的比較少,這恰恰說明廣州的房地產市場比較健康,另一方面調控比較有效,廣州面積比較大,郊區、市區各有不同,可以按照國家的要求調整到符合國家的要求。

越秀地產在廣州的土地儲備比較多,在這麼一個健康的市場,調控餘地也比較大的市場,可以給我們帶來比較好的業績的增長。

現場提問: 2015年越秀地產的僱員是7080人,到了2016年僱員是6550人,這個人數上的減少,請管理層解釋一下原因。第二個問題是,越秀提出改革與優化組織與管理機構,請管理層介紹一下在2016年做了哪些工作,以及取得了哪些成績,在機構的組織管理改革方面, 2017年有沒有一些新的方案出台?

林昭遠:房地產行業是做一個項目就有一批僱員,隨著項目的完成,自然就會有一些優化,這是行業的特點。

另外,我們也進行了一些整合,越秀地產「十二五」是實行了全國的布局,一個城市裡面就有一個完整的團隊,特別是在珠三角,在江門、中山、南海、佛山、廣州,都是獨立的經營體。當規模上了一個台階以後,我們也參照一些行業的做法,同時也請諮詢公司給指導,明確地按照2.5級的形式,也就是以總部+區域+項目的方式,把各層次比較接近的整合在一起,珠三角幾個公司整合到珠三角區域,這個整合就帶來人員的優化,效率就更高,決策更到位,去年整個架構進行了推進。2017年組織的優化應該也是一個持續的過程,我們會不斷地改進,哪裡效率低一點就優化哪裡,這個工作應該是持續的。

現場提問:前面提到母公司的注資會成為常態化,今年有沒有一些注資計劃?規模大概是多少?今年公司關於拿地方面的預算大概是多少?去年的時候大概有280億的公司債的規模,今年公司債已經收緊了,在融資方面有什麼其它的渠道?

第二個問題是,現在整個行業很多地產商都是在不斷地增大自己的規模,希望有一個快速的增長,但是越秀地產一直強調希望有一個穩健的增速,對於公司規模的增長似乎並沒有進取的心態,對此是怎麼考慮的?

張招興:母公司拿地以後,培育、注入開發公司,這種方式應該會繼續。越秀地產有一個優勢,就是它的母公司是國企,我們把它作為一種資源上的優勢,這種資源整合能力我們會把它發揮出來。2017年肯定會繼續有注入,但是具體有多大,是哪一個,在這裡不好說得太清楚。

融資方面,整體是150億,第一期80億獲批,也成功發行。除了發債,融資的方式、渠道還有很多,哪一種對企業有利,就選擇哪一種。我們現在的財務狀況應該是健康的。

至於規模問題,現在的行業集中度越來越高,有些企業確實增長速度也很快,但是越秀地產絕對不是消極,滿足於現有的規模,不進則退,這是肯定的,所以越秀地產還是會積極穩妥地前進。

根據目前的形勢,2012年100億,2014年200億,2016年300億,我們不能說越秀集團進取,後面肯定還有一定的速度增長,但是就目前的速度來說,把目標定到1000億、2000億,說出來也不太現實。我們會在比較健康的、穩定的、有質量的前提下增加規模。

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