楊現領：換房變得越來越難

換房作為目前北京二手房市場上的主力，隨著近兩年房價的快速上漲，根據鏈家近3年的換房數據可以發現換房變得越來越難，具體表現在以下幾個方面。

第一，換房的年齡不斷推后，可見房價的上漲帶來居民實際購買力的下滑，需要更長時間的財富積累才能實現換房；

第二，換房增加的面積在逐年減少、以舊換新的比例在逐年降低，面積和品質改善也是一種「新剛需」，迫於房價壓力目前換房者不得不對於面積和品質做出妥協；

第三，雖然通過換房增加的面積在減少，但是增加的總價在不斷提高，側面反映換房越來越難；

除了面積、品質的改善換房越來越難外，北京的換房市場中還有以下兩個特點：

第一，「新北京人」的換房佔比在逐年增加，換房群體以80後為主，也是外來人口的主力年齡段，目前面臨婚育換房需求的「新北京人」在逐年增加。

第二，選擇同小區進行面積改善的佔比在持續增加，可見配套成熟、居住體驗好、戶型選擇多的小區認可度越來越高，如北京新天地、榮豐2008等。

一、 換房主力逐年後移

高房價帶來的換房成本增加，從而導致換房年齡不斷後移，2015年的峰值是33歲，2017年峰值為35歲。

二、 換房增加面積逐年下降

從置換房屋面積變動情況來看，近年來購房人換房增加面積的中位數從2015年的19.3平米下降至2017年的8.3平米，這也從一方面反映出隨著房價的上漲，換房難度也在增加。

三、 舊換新的比例逐年減少，同年代的換房逐年上升

從近三年的換房數據來看，舊換新的比例逐年減少，而相應的同年代的換房越來越多，這反映了目前的市場中追求品質的改善型換房越來越難。

四、換房后投入成本逐年增加

雖然換房面積逐年減少，但是換房后的總價差卻逐年增加，2015年換房前後總價差的中位數為90萬，2017年提高到102萬。

五、 京籍換房者比重下降，河北、河南、山東籍增長迅速

京籍換房者比重從2012年的57.3%下降至2016年的42.6%，此外河北、河南、山東籍換房者比重從2012年的6.2%、2.3%、3.7%上升至2016年的8.6%、4.0%、6.3%，增長迅速。

六、 同小區置換的比例不斷上升，且換房後面積較大

從換房人置換房屋的距離來看，同小區置換的比例由2015年的9%上升至2017年的15%，同小區置換房后增加的面積也高於全市平均水平，約高於全市水平10個平方米。

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隨著政策調控，炒房現象被遏制，房子在恢復居住功能的同時，改善性需求將有望得到更好的滿足，市場也將朝著平穩健康的方向發展。

內容來源：鏈家研究院《北京市住房消費大數據報告》，讀者可訪問「現領觀察」微信訂閱號進行購買。

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