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房地產超級牛市是如何煉成的

房地產超級牛市是如何煉成的

管最近熱點城市的房價穩中有降,但身邊經常有朋友問:為什麼房價這兩年漲了這麼多?我的回答總是同一句話:房價暴漲不奇怪,不暴漲才奇怪

為什麼要這樣說?

你見過在連續降息期間鼓勵居民加槓桿的地方嗎?你見過在低利率環境下出台一攬子樓市刺激政策的地方嗎?你見過通過漲價去庫存的地方嗎?

恭喜你,你不僅見過,而且還出生在這裡。

| 低息環境下鼓勵加槓桿

這輪房價大漲,部分源於被壓制兩三年的需求的爆發但更像是一輪低利率、貨幣放水及房地產刺激政策合力催生的「人造牛市」

我們先看看其他國家。2008年金融危機后,在長期低利率甚至負利率的市場環境下,很多國家的民眾都提前了置業計劃。購房者紛紛加槓桿背更多房貸,從而導致房價大漲,就連樓市保持30年基本穩定的「模範國家」德國也被捲入其中,房價在近幾年迅速飆升。

從本質上講,房價是一種貨幣現象。而貸款利率是決定居民是否購房的最關鍵因素,市場對此十分敏感。

經過2014及2015年多次降息后,的房貸利率已處於歷史低位,公積金貸款利率僅為3.25%。而利率政策一般都存在滯後效應,如果想通過房地產提振經濟,只需等待連續降息完全發酵

遺憾的是,在經濟下行壓力加大的前提下,相關部門等不及了,其在居民部門負債率不高、仍存較大增長空間的判斷下,公開鼓勵居民加槓桿去樓市庫存。

如前所述,低利率本身就會促使居民加槓桿購房,導致房價上漲,如果再加以鼓勵的話,無異於給樓市「火上澆油」。

去年7月份,新增4636億元貸款幾乎全是房貸,這看起來像個笑話。可見,在加槓桿去庫存的政策鼓勵下,個人購房貸款的規模膨脹得有多厲害。

最新數據顯示,經過一輪狂飆突進,家庭槓桿率已由2015年底的39%升至近50%,短期加槓桿的空間已經見頂

在天量信貸的刺激下,去年一線和二線熱點城市的樓市如熊熊大火般燃燒起來,當局不得已又找來滅火器拚命滅火。

| 不合時宜的樓市刺激政策

實際上,樓市的主要問題從來都不是房價上漲,而是短期內漲速過急,幅度過大

在貸款利率更低的國家,如加拿大、澳大利亞,房價幾年漲一倍,但不少熱點城市,房價半年多就翻了一番。這固然與城鎮化進程仍未完成有關,但與頻繁的樓市刺激政策關聯度更高

眾所周知,在央行連續降息期間,二線城市限購政策全部取消。2015年的「330新政」 釋放了信貸和財稅政策利好,深圳房價開始跳漲,並有向周邊蔓延的趨勢;同年8月,實施十年的限外令被廢除,這是2008年應對金融危機衝擊時也沒有的動作;一個月後,央行又發布刺激樓市的「930新政」。

此後,上海樓市及部分二線城市開始高燒不退,這已經發出明確信號,即深圳樓市虛火已經燒到這些城市,並將點燃更多一二線城市,不宜再追加刺激力度

遺憾的是,在「去庫存」和「居民部門加槓桿」的背景下,當局甚至打破了往年兩會之後出台樓市政策的慣例,在去年2月連續發布了非限購城市房貸首付降至兩成、二套房首付降至三成,以及公積金利好等政策。

如此密集的刺激,熱點城市的房價不飛上天才怪。現實也的確如此,在各種利好政策的疊加效應下,全國多個城市的房價如野馬脫韁,投資投機狂潮再度上演。

於是,我們看到了這樣一幕:去年2月當局還在竭力「喊你買房」,「930新政」后又忙著喊你回家吃飯,不要總待在熱點城市的售樓處添亂。僅僅半年多時間,政策就180度大轉彎,「變臉」速度如此之快,實在令人難以適從。

在房價幾近失控的壓力下,很多二線城市不得已回歸限購、限貸及限價,而且出台了二手房「限售」、土地70年自持等更為嚴厲的調控措施。

但我想說的是,早知現在,何必當初如果沒有前兩年的大放水,今年也沒必要出台2年、甚至長達5年的「限售」政策。

本輪調控的效果可謂立竿見影,多個熱點城市的成交量已大幅萎縮。實際上,輪調控的效果都堪稱「立竿見影」,但結局都難逃虎頭蛇尾

過去十餘年,經濟一直高度依賴房地產行業。調整經濟結構已經喊了很多年,但直到現在,房地產仍是經濟支柱性產業。可以預見的是,經濟結構的調整絕非近兩年就能完成

在經濟轉型緩慢的前提下,誰會為房地產業減速所引發的投資和消費雙重缺口埋單?等哪天各地樓市真的變冷了,刺激與調控的循環劇恐將再度上演。

90度地產:已開通財經頭條號

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