未來3年到5年，中國房地產會發生什麼？

編者按

本文根據世聯行董事長陳勁松先生在廣東省房協《2017年房地產景氣分析會》上的演講實錄整理完成。短期內調控政策是否會鬆動？長效機制什麼時候會出台？的房地產5年後會發生怎樣變化？陳董在演講中就這些問題為大家進行了詳細闡述。

房地產市場該如何看？看空、看多都不對，怎麼講都有問題。事實上兩會上大家都在迴避這個事，沒有代表對房地產再像以往那樣說話了。兩會之後又一輪城市加碼購潮，為什麼呢？均價都沒有漲，為什麼出台那麼多限購措施？和大家分享三個事：

1、現在房地產的事情，景氣如何衡量？

2、未來3年房地產可能會發生什麼事情？

3、我們想象一下未來，5年後的未來是什麼樣的？

很多人說如果5年前我知道深圳樓價是這個樣子的，我就買樓了，但這個想象不到了。現在我們說說5年後的事情，我們想想這種可能性，是不是有道理。當然這是開放性的討論了。

現在的房地產

目前房地產景氣指數用什麼來判斷？用統計學家、統計局的均價嗎？肯定不是。用一個城市的成交額和成交面積嗎？也不是。深圳成交額大幅減少，你說深圳房地產不熱？打死深圳人也不認，但成交額大幅度減少，你說你用什麼來判斷房地產這個景氣度？我們有一個辦法，就是上門指數。

房地產有金9銀10，上門率高；1-2月份有春節，上門率很低，所以短期看不出來，必須長期，我們這個指數是經過十幾年的不斷統計。關鍵的是你也不能只統計個別樓盤，因為每個樓盤情況都不一樣，統計的樣本就要足夠多。這個樣本是世聯行每年近兩千個樓盤的上門指數，是我們每一個前線銷售人員輸進去的，還不能重複。這個上門指數我們同時也通報給政府。

事實上，2017年1-2月份廣東省增長不多，但我們看到全國增長了很多。2016年房地產創天價，商品房銷售額在11.8萬億左右，2017年1、2月份居然同比仍然增長26%。就是今年1、2月份和去年的同比，26%的增長，這是一個巨量市場26%的增長。還有什麼樣的巨量市場能有如此大的增長？完全沒有。因此這種26%的增長對於國家多麼重要啊！

有人會說，這不是調控失效嗎？其實不是。我們可以再看看，2月的上門指數，春節過後開始回升，我們看一線同比是下降的，環比上升。一線城市因為嚴厲的限購措施，跟去年同比下降了。二線城市是同比上升的，三四線城市上升的更厲害。

也就是說目前房地產宏觀調控的措施，確實是使得三四線城市的市場開始回暖，這是我們前年就開始期盼的。房地產就兩句話：一個是抑制泡沫，另外一個就是去庫存。現在來看，去庫存有效，那是不是均等去庫存？當然不是。後面再來詳細說哪些庫存去得非常有效，比如說廣東省。

三月調控加碼，這種態勢可能還會持續，大家需要小心。北京周邊河北的連崇禮、淶水等都算不上大城市的都開始嚴厲限購了。這是什麼意思？北京五環到六環之間所有的城市未來全部進入限購，視同北京。同理上海、廣州、深圳周邊都是一樣的，這個趨勢是明顯的，也就是說今天沒有波及到縣市，假使按北京的規律，今年上半年統統會進入嚴厲的調控範圍之內。三線加入調控的都是這些城市，就是城市群。

二線城市會緊跟一線城市，如果現在還覺得市場過得去，北京二套房最高八成首付，這種措施隨後也會到來，這是一城一策。我現在害怕的還不是一城一策，怕的是普調利率。如果央行普調首付，這會對三四線城市產生很大影響。

去年居民加槓桿加得不少，但去年車也不錯，尤其是三四線城市買車的量不少，車是中產階級的剛需支出。如果房價繼續漲，當然首付再提高，貸款期限再縮短，事實上我們消費力就會出現問題。這也就是說對未來的房地產，要高度關注銀行、關注資金利率、關注首付。這很可能是戴維斯雙殺，殺利率再殺首付，這就非常麻煩了。

我們把上門這個事拆開看，全國同比增速上門量里：深圳、北京、南京、蘇州、廣州屬於調控比較厲害的地方，上門量在下降；太原、惠州、長沙、珠海、貴陽、石家莊、南寧、大連、青島、臨沂、長春、瀋陽、東莞、佛山上門量比去年暴漲，當然漲的幅度都不一樣。顯然這一輪房價具有上門量表示，這一輪景氣或者對買房的熱情已在全國開始顯現，這不是某一個城市群的事，甚至還包括東北城市，這一輪大家對房地產的看法，由上門客戶給我們顯示出來，全國各地都是景氣、人氣在回升。

我們預計，房地產在十九大召開之前都是要按住的，只要漲就按，因城施策，而且行政官問責。房地產大家知道，買樓投資、蓋項目都一樣，這不是1、2年的事情，買房子怎麼也要3、5年，1、2年轉讓被收高額稅也受不了，未來3、5年房地產會發生什麼？這一輪熱潮跟未來房地產3、5年會發生什麼？有什麼聯繫？如果是聯繫就是理性，如果沒有聯繫就是短期泡沫，可能會有問題的。

未來3年房地產會發生什麼

1、大都市圈形成 – 城市分化

未來3年會發生什麼呢？從北京那張限購圖我們就可以看出來。城際交通成為未來3年主要的基建投資之一，甚至是最主要的。城際之間的城鎮化交通體系建設，將成為最大的投資亮點，改變房地產市場的版圖，一句話就是城界消失，是河北還是北京、還是天津？這又有什麼所謂？

我接待過一位北京業內代表團來深圳，他們非常不服，說憑什麼深圳房價比北京貴，這沒有任何理由啊。我說這樣看，你把深圳的房價跟東莞、惠州的房價平均來看，還是沒有北京貴的，他們覺得這是有道理。未來我們評價房地產市場板塊，這是不是一個市場？我們恐怕不能通過現有的行政區域來劃分，而是通過城際交通來劃分。

春節時，我非常欣喜地看到深圳捷運、東莞捷運、惠州捷運一塊兒跟萬科簽合同。這在以前是很奇怪的，叫他們都不過來，誰聽誰的啊。現在不是，現在是主動對接了。在廣東省出現這種情況，我覺得這意味著市場力量終於和行政力量統一了共識，這個共識就是：城際之間劃分不是未來，城際連成一片是未來。未來展望整個大都市圈都會沿著這樣的規律來走，沿著捷運上班和回家。廣佛一帶及周邊也一樣；深圳、珠三角一帶也一樣。這種聯繫的緊密程度，就是公交化。

由此，我們發現都市衛星城的規律就開始在房價上會體現出來，什麼樣的是一個未來大都市群的房價規律呢？這是房地產以前誰都沒有碰到過的問題，我們唯一可以學習的榜樣或者標杆，我認為是大東京。在大東京我們看到，大家都沿捷運上班和回家。然後城市之間關係，比如千葉縣的房價跟銀座的房價是什麼樣的一種關係？這很重要的，這件事使得房地產的定位、開發、市場預測都更趨於按規律走。

我去年參加國際賽艇大師賽，在東京旁的衛星城戶田划船。戶田周邊環境非常好，能舉行國際賽艇比賽的河道得多寬，而且各大學、大公司都有艇庫。由於職業病，我就問房價，一問一驚，這裡在全東京房價最低。我覺得很奇怪，請教日本人為什麼？這環境很優美，而且沿著捷運，到銀座非常方便。為什麼這裡最低呢？很多周邊環境還不如它，但房價都比它高。但日本人說白天這個地方看著很美，但沒有人。為什麼會在這裡賽艇？因為不影響周圍。這裡連一個公司都沒有，白天沒有人，基本上就是一個卧城，晚上才很熱鬧，因此這塊兒房地產使用效率、平效統統都不高，因此出租率、租金不高，導致房價低，這讓我很吃驚。

同比我們看大倫敦周邊的規律，我相信，在把東京和倫敦歷年來的發展和房價規律總結出來之後，我們就會有一個非常清晰的結論了，整個都市和衛星城的規律非常值得我們研究。

未來3年因為城際交通的大規模改善，使得世界級城市形成。什麼叫做世界級城市？就是全球城市就叫世界級城市TOP10，有沒有？一個都沒有。目前北京、上海都不算世界級城市，香港勉強擠入世界前十，勉強。世界級城市TOP20，這裡面沒有廣州，只有北京、上海。未來這種變化，我預計三年左右基本形成，5年肯定成為現實，進入世界級TOP20的城市，就有北京、上海、廣州、深圳。

也就是TOP20我們可能佔四席，這是什麼概念？我為什麼強調？全世界不動產交易額以商業不動產為例，全球總交易額中40%是TOP20創造的。全球有多少個城市？有600個，全球就不說了。全球商用不動產總交易額的40%是由TOP10創造的，TOP20創造了60%，這是劍橋大學商用不動產跟蹤100年的結果。如果是這樣的話，未來我們可以預見，現在以住宅為主，未來商用不動產也會不得了，全球TOP20里有四席，我們佔全球不動產總交易額的多少？16%啊，非常了不起。

什麼叫世界級城市？每一個世界級城市的GDP都能夠排名全球先進國家榜首之列，全球GDP排名，你把城市單獨拿出來往里放都排在前面，就是這樣一個道理。

因此，在大都市圈形成之後，城市分化會更加嚴重。目前商業不動產主要成交是上海、北京、香港，廣州、深圳還排不上，未來3、5年大都市圈形成后可能就有一個很大的提升，未來3年我們認為這是最主要的發展，主要集中在大都市群。

2、房地產新規則誕生

未來3-5年我們一定要關注房地產新規則的誕生，這決定著我們行業的命運。一生一世，一生60年，一世30年，《說文解字》里說30年為一世而道更，道就是規則，更就是改變，道更的關鍵期就是從現在開始到2019年，會發生大規則的改變，簡單來說就是30年河東30年河西。

1919年到1949年30年道更，1949年到1979年30年道更，1979年到2009年道更，金融危機，怎麼沒有更？都是1979年那一套？不是。這是規則制定年，改革開放從1979年開始到1989年其實規則還沒有太明確，在1992年左右規則逐步明確，30年裡面前10年都是醞釀、改變、制定規則期。

今年的十九大和之後一年就是規則的改變期，這個規則是「房子是用來住的，不是用來炒的」，這個規則就得出來，是長效機制。為什麼現在還沒有出來？2019年一定會出來。

不止是房地產稅，因為我們一切房地產的基本前提條件全變了。比如說：我們預售制度，為什麼要預售？因為開發商沒錢，這個房子蓋不完，需要提前收錢。為什麼要按揭？老百姓沒有錢，要向借銀行錢。為什麼要土地財政？因為政府也沒有錢，在30年前因為我們沒有錢才出了一系列的制度。但現在我們沒有錢嗎？現在資本開始過剩，情況開始發生變化。一切都圍繞著這個規則，比如說預售。全球有沒有預售？都有預售。

但只有讓消費者那麼早就背上按揭，房子還是工地就開始按揭，全球除了香港、大陸沒有這樣干，都交5%、10%，然後入伙時再按揭，憑什麼我們沒有入伙就按揭了？現在這些都不對了，但我們一直沒改。如果這個改成國際的預售，先交5%、10%，入伙的時候消費者再按揭，其他錢開發商從銀行借，所有房地產商負債率都很難看。

現金流也不對，怎麼能拿這個項目的錢去另外買地呢？這是全球都不讓乾的事情，但就讓干。為什麼我們要加緊建設？房子不夠用啊。現在我們的前提條件在變，未來3、5年關注大都市圈當然重要，但重點關注就是規則怎麼變。規則怎麼變，取決於未來房地產行業競爭的生與死。

當然REITs和存量資產那麼大的量，我們的REITs放行不了。放行也沒有用，首先制度有問題，講REITs那麼多年，誰發？怎麼發？如果不買樓能享受房地產升值好處嗎？不能。沒別的渠道，只有買樓。

最後就是建築條例需要修改。的房產建築業產生的碳排放佔總碳排放量40%，霧霾主要就是房子、燒煤，跟我們有關。房地產的碳排放量超過世界上很多國家，就因為我們房子不環保，這就要修改建築條例。未來3、5年最最重要就是關注我們新規則的誕生，然後我們主動做好準備，適應新規則。

3、這些不是主流，5年後才是

房地產創新那麼多東西，未來3年這些不是主流，大家還要再探討、再折騰。但你指望它們成為經濟最重要的增長點，成為房地產轉型主力方向，好像都不對，因為量太小了，不足以支撐巨量市場的增長。5年後它們可能會是，我們方向不要搞錯。

比如說短租公寓，Airbnb過來了也干不下去。他們在美國做得多好，但在怎麼就不行呢？因為太早了。我們的長租公寓都沒有起來，就不要說短租了，信用什麼都跟不上。

度假小鎮與旅遊地產，如果10年前選擇在海南做小鎮或者做旅遊地產，跟你選擇在惠州、東莞做大規模開發，10年下來一個在天、一個在地。未來三年也是這樣，你看恆大就是這十年，選擇主航道。小航道細水長流也行，但不是主航道。

養老公寓、養老社區，掛羊頭賣狗肉可以，但真做養老試試。我們在真做，這個大家都知道，但這個事還沒有到時候，否則會頭破血流，你怎麼辦？當然你可以嘗試，但這不是下力的主流方向。你掛羊頭賣狗肉你幹什麼都可以，但不要離開主流，這個主流是城市群的崛起和形成。

目前社區O2O這個概念，忽悠了整個房地產行業，我們有社區啊，我們可以干O2O,可以干社區金融，可以送菜、買米、旅遊，這些想得很好，但都是神話。新三板或者港股上市做社區O2O為主的企業，要不就是報表有問題，要不就是沒有任何增長，就算有增長的話也不來源於O2O，主要來源於租門店和二手房交易。社區金融也是一樣，太早了。我認為未來3年大家還是要抓住城市大分化，大整合這樣一個機會。

4. 主流重點

主流有幾個，當然就是大都市圈三四線城市的取地，目前廣東省的地會越來越熱，原因就是大都市圈三四線城市的取地會非常熱，沒辦法，因為這是主流。

物流與產業園的結合，你說美麗小鎮也很好，美麗鄉村，其實根本就不是鄉村，這主要在大城市都市圈和主要交通幹線上。這幹什麼呢？當然需要有一點產業，不能說干住宅，人家也不讓你干，我們幹什麼呢？物流與產業園的結合。在全球我們看不到這樣大的物流需求，這樣大的產業園需求，在我們看到了。當整個市場全國統一時，物流的需求就已經遠遠超過任何一個國家，產業園也一樣。

深圳現在以高科技聞名，我很早就到了深圳，在1998年、2000年前深圳說高科技我們都認為是開玩笑。深圳主動找香港，說高交會由香港主辦，我們協助，設在深圳行不行？香港不理。大家都說深圳搞不起來，結果現在深圳實實在在高科技就起來了，憑什麼？這裡有一個產業園基礎。產業園不在於你幹什麼產業，而在於你真干這個產業。深圳有什麼高科技？就是貿易，但這幫貿易商公司都變成高科技了，比如說華為，原來就是代理商，萬科也一樣。

所以是政府和規劃者有意把這個產業集中，然後真干就可以幹起來。這就是的神奇之處，這樣才不會出現戶田這樣的卧城，如果變成卧城，城市就不值錢了。珠三角跟長三角一比，信心就大增，我們太有特色了！長三角每一個城市都差不多，同構性很強，人口差不多，產業差不多，也就是說同質性太強了；但珠三角城市差異性很強，如果這樣的話，整個城市群緊密聯繫，那麼將會成為很多產業的集群和中心。比如說先進位造業一定在珠三角，不可能在長三角。這個先進位造業跟高科技城市不在一個城市，跟一個港口貿易城市，比如說廣州這個大商港，也不在一個城市，但必須很近，誰有這種條件，我們認為珠三角有。

核心城市優質資產運營，為什麼叫運營？我不想用城市更新，城市更新排在後面，現有的優質資產運營，會成為未來核心都市的重要方向。有一個開發商，開發面積最小，但市值最高，知道是誰嗎？北京國貿。1、2、3、4期沒有動，建築總值沒有什麼負債，建築總值1300多億，乾的面積最小，人員最少，也沒有費那麼大勁，但市值最好，這是比較而言，效率也最高。