年輕人買房要注意什麼？

將房屋的使用價值和投資價值分開。

本思路對在北上廣深一線城市奮鬥期年輕人適用，強二線城市可以參考。

我們經常聽到人說：

「買一個單室，婚後都沒法住，有什麼用？」
「這裡這麼遠，誰要買這？」
「我一個剛需，我自己的房子，漲跌跟我有什麼關係？」
「買了一套房，人生就被拴在上面了，不自由了，怎麼辦？」

這些問題，都是沒有意識到我說的觀點——房屋的使用價值和投資價值，要分開。

都說：房子是用來住的，不是用來炒的。

這話不完全對，因為——

房子的使用價值，並不值錢。使用價值，對應的是房子的租金，而租金並不高。這一點，在一線城市尤為明顯：通常一套五六百萬的房子，花六七千就租的下來。北上廣深一線城市的租金回報率，經過 2016-2017 這一波房價上漲，都已經低到了 2%以下。單看租金，可能租七十年都未必回本。現在有出售使用權的小產權房，簽長租約，打擦邊球，能住能用但不能抵押不能落戶也不能辦產權證，居住價值和其他房產沒有任何區別，然而價格一定要低到同樣地段戶型商品房的一半以下。

這說明：你買房子支付的錢中，有一大半買的並不是居住價值。

你買的是：附著在房屋之上的戶口、學位、配套、增值 / 保值預期。所以，房屋作為投資渠道和金融工具的屬性，遠遠超過單一的居住屬性。房子就是用來投資的，哪怕你只有一套房。

說「房屋的使用價值和投資價值，要分開」，說的是，作為無法在房子上一步到位的年輕人，不要把「我要住在這裡」和「我要買這裡的房」這兩個看上去非常相似的問題，混為一談。

「我要住在這裡」，說的是使用價值，如果你喜歡住在這個地方附近，可以租（當然，長租不穩定，還好現在有越來越多的長租公寓可以補足）；

「我要買這的房子」，說的是投資價值，只有當這個地方有未來房價增長預期的時候，才划算。

《奇葩說》第二季半決賽，辯題「年輕人是不是要買房」，邱晨面對陳銘老師「我今天在這買了房，明天要去另一個地方工作，怎麼辦」的質詢，淡定表示：你可以把自己的房子租出去，再去另一個地方租別人的。——後來邱晨順利晉級決賽，拿了第二季奇葩之王。

這就是房屋使用價值和投資價值分開的一個例子：自己買的房子，不是非得去住。

一個簡單的原則是：住，可以租在自己方便的地方；買，則應該買在能升值或者抗跌的地方。

比如，你在遠一點的地方買了個兩房，但上班在市中心。你一定要住在這個房子里么？——不一定，搞不好兩房租出去，你在市中心租一個單室長租公寓，租金差還有找。

比如，你在中心區買了個單間，現在準備結婚想換個大點的，如果沒錢加錢以房換房，完全可以保留市中心的一套租出去，再去遠一點的地方租一套兩房。

比如，我自己早先買了套廣州市中心的單間，當年我月入七千，每月還六千的房貸。買后第一年，我還住在合租的房子里，租金 1100，新買的單間我租出去，租金收入 3200，這個差額就幫助我渡過了加薪前的還貸壓力期。對我來說，這個單間，更類似於投資產品而非使用產品。

比如，諾基亞財務狀況不好，就把自己的總部大樓賣了，套了一筆錢出來，自己還租在自己的總部大樓里，交租金。當你準備賣小換大的時候，不妨也這麼搞，先把房子賣了，自己租在裡面，等買到大房子了，再搬過去。甚至，當換來的房子租金比自己的老房子租金高的時候，你還可以在老房子里多租一段，減輕還貸壓力。

我現在也在面臨在廣州賣小換大的問題，按我現在那點有限的預算，我現在有兩種選擇：

1.換一套中心區的小房子（60 來平）；

2.換一套稍微郊區一點的大房子（100 多平）。

現在我決定選擇 1，雖然 60 來平以後很可能不夠住，但以中心區房子的租金，收上來隨便都可以租一套大一點的。而且，考慮到按我說的，房子主要的價值在於投資屬性，想看投資屬性，我隨便拿出公司隔壁部門的專業報告報告截一張圖——

（數據來源：第一太平戴維斯，華南區研究部）

我就會發現，過往年份，中心區物業保值增值情況都比郊區物業要好。哪怕同樣的資金，投入到中心區物業，幾年後我不得不換到郊區，都可以很方便地賣掉中心區，去郊區換個大的，而且，這幾年間中心區物業和郊區物業的漲幅差額也是一筆收入。

何況中心區房子一般說來學區好一點。

當然，不要太教條，很多有捷運規劃的郊區物業在捷運通車后，漲幅隨著區域成熟遠超過中心區，比如廣州番禺萬博 CBD。所以也不是遠的房子就不能買，如果未來有捷運新設線路 / 跨海大橋通車 / 自貿區政策落地等利好出現，買回來作為投資，享受漲幅，持有期間租出去收了租金在公司旁邊租一套小的，也是一套解決方案。何況，現在的一線城市通常多中心發展，你上班遠的房子沒準別人上班近，租金並不會受到太大折損。

這裡中心區物業的「投資屬性」，既包括「房價漲勢喜人投資成功」的投資成功，也包括「有天經濟不行了房價崩盤」情況下的保值功能。雖然總有上了車的人信誓旦旦表示還能漲，也確實漲了這麼多年，但從業這麼些年，很多大家沒留意的局部地區和局部樓盤的下跌我沒少見識過。這些下跌大多發生在市郊供應量大替代性強的區域。未來能不能接著漲，我不知道，那麼房價一旦下跌，至少中心區物業跌的少些。

至於很多人認為的：我只有一套房，跌了漲了跟我有什麼關係。——當然不對，實際上，個人唯一住房價格的升跌跟大家的生活質量息息相關。

你這輩子就不會賣小換大么？那地產業「置換需求」這個詞兒哪來的。

大家總不至於相信，自己這輩子就只會住在自己 20 來歲買的一套房子里吧。我們父母這一代，到了四五十歲，都開始從當年政府的福利分房的老樓里，搬進了明亮寬敞的電梯商品房；以我們這代人的消費主義，難道就會對自己現在這一套房從一而終？

所以自己的唯一住房，即使不考慮未來抵押借貸 / 變現移民 / 賣房去二線這些情況，只考慮未來同城換房，這一套住房的漲跌也對未來的置換需求產生很大的影響。

甚至，當你真正相信房子要跌的時候，你完全可以把房子賣掉，自己依然租在這套房子里，當然，最好建立在你家孩子已經用了這個學位的基礎上。

2008 年前後我還在香港讀大學，金融危機前，房價狠狠漲了一輪。當時我們商學院的一個教授，就敏銳感覺到房屋價值和價格出現背離，擔心要跌，把自己當時的住宅 600 萬港幣賣了出去，自己租房子住。後來那套房子瘋漲到 800 萬，又在金融危機里腰斬到 400 萬，雖然看起來有點賣早了，但教授畢竟算是躲過一劫。

至於那些每天喊著房價要跌，自己卻不賣房的所謂專家，他們這是「知行不合一」，很可能只是隨便蹭蹭熱點吸粉。

所以，「只有一套房所以漲跌跟我沒關係」是個誤區，只要你把房產看成是可以隨時變現購買的投資產品，你會發現其實對房子的處置可以非常靈活。

這也牽涉到另一個常見誤區——不要總想著一步到位。

很多人覺得，小房子沒有購買價值，一個單室一廳的居室，結了婚就沒用，買來做什麼。於是，在預算不足的前提下，他們要麼買入了偏遠區域的剛需兩房（增值潛力相對低下，甚至有下跌風險），要麼決定攢錢憋套大的一步到位（這可能會面臨攢錢速度遠遠趕不上房價增長的窘境）。

如果簡單把房屋看做「理財工具」，你就不會這麼看。

如果不想著一步到位，先在中心區購買一套小戶型住宅，一方面如我之前所說，中心區房產相對抗跌，且投資價值更高；另一方面，購買一套小戶型住宅上車，有助於年輕人平衡自己未來的財務風險——

如果房價整體上漲，你的小戶型同步上漲，這個漲幅，相當於幫你賺到了部分未來置換大戶型的首付；如果房價未來下跌，小戶型跌價少於大戶型，大戶型跌價更多，讓你購買大戶型更加容易。

當然，對於北京這種限購政策嚴控賣小換大的城市，處女貸的地位非常重要，賣小換大逐步置換的策略可能不再好用，不過歷史上幾次限購大多 2-3 年一個周期，可以考慮在下一個政策解松的時候進行置換。

以及，我發現很多年輕人在評估買房風險的時候，更看重「買貴了樓價崩盤下跌」的風險，而更少考慮「擔心下跌沒買最終樓價上漲買不起」的風險，在我看來，二者同樣值得留意。

總之，擔心自己被房子綁架的年輕人，大可不必擔心，能綁定一個人的，是思維而不是鋼筋混凝土。

當然，住自己的房子，捨得裝修，住得踏實，這都沒錯。不過，本題是回答「年輕人買房」要注意的問題，開頭也表明這套邏輯更適合一線城市，講的是年輕人在起步階段，資金有限，事業還處於上升期，變數還很大這個階段的買房策略。如果本來就有一步到位的實力，且事業趨於穩定，對房屋的需求已經從奮鬥期年輕人單一的居住型需求提升到了享受型需求（比如中產），固然是直接買個市中心大戶型自己住進去更舒服。

最後，就祝福一下大家都能買到房吧。

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