北京「商改住」全面叫停，幾乎斷絕了所有炒房的可能

10天內，北京市頻繁出台樓市調控政策，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學位劃分……緊接著配以嚴格的突擊檢查，就在3月26日，北京市全面叫停商改住，「幾乎斷絕了所有炒房的可能」。

不僅如此，監管部門正在將核心一二線城市的外溢市場納入調控範圍。3月17日，北京發布樓市調控新政后，環北京地區的河北省廊坊市、保定市、張家口市等不同程度的跟進。核心一二線城市的外溢需求正在被限制，外來政策也不再給外溢需求留空間。

全面叫停商改住

3月26日晚，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市規劃和國土資源管理委員會、北京市工商行政管理局、人民銀行營業管理部、銀監會北京監管局等５部門聯合發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，全面叫停「商改住」。要求開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織，同時購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售應當出售給企事業單位、社會組織。

公告對規範北京市商業、辦公類項目管理提出了嚴格要求：開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低於500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批准。開發企業新建的商辦類項目，應當按照批准的規劃用途建設、銷售，違反規定的，規劃國土、住建部門依法處理。

對於公告執行之前已銷售的商辦類項目，再次上市出售時可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，但個人購買應當符合名下在京無住房和商辦類房產記錄及在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅兩個條件。此外，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

公告所述的商辦類項目實際上就是通常所說的「商改住」項目。實際上，北京市對「商改住」的做法早就明令禁止，但不少開發企業一直在打政策「擦邊球」，將不少40年或者50年產權的商辦類項目規劃建成為擁有獨立廚房和衛生間的住宅。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前50%至60%的商辦類項目直接銷售給個人。此次政策中北京商辦類項目的購買條件比住宅更嚴格，這將導致個人購房者基本放棄購買商辦類項目。

抑制過熱：商辦類項目全面限購

在2016年5月，北京市住建委和通州區政府曾聯合發布通知，對通州區的商務型公寓和商業、辦公（含商務辦公和配套商業）項目的銷售實行嚴格限購政策。但其他區縣對商辦類項目並未跟進實行嚴格的管理措施，這造成了對商辦類項目管理的區域不均衡現象。一些區縣的商辦類產品仍在熱銷。

北京市住建委相關負責人表示，從去年的「9.30」到今年的「3.17」，北京對住宅的調控逐漸加力，一些開發商反而趁此機會打著「不限購、限貸」的旗號，大肆推銷商辦類產品。近期市場上的商辦類產品的銷售已出現了過熱苗頭。

「這次，北京市從規劃、建設、銷售、使用、信貸等全鏈條、各環節集中發力，對『商改住』『零容忍』。」北京市房地產業協會秘書長陳志說，商住項目本身就是開發商為了利益製造出的「偽住宅」，這類項目弱化了限購政策效果，在實際居住中還存在生活成本高、沒有配套、環境嘈雜等問題。

中央財經大學法學院教授尹飛認為，北京重拳治理商改住，正本清源意義重大。他表示，商改住、辦改住，本身就是違規變更房屋規劃用途的行為，讓這些商業辦公項目回歸到為實體經濟服務的路徑上來，是保護購房人權益的重要舉措。北京市房地產中介協會會長李文傑也認為，開發商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，繼續頂風作案後果很嚴重，一經查實，收回土地，銀行在全市範圍內暫停授信，代理機構註銷。在新政的高壓態勢下，商改住這個商不商住不住的怪胎將告別北京市場，成為歷史。

「樓市不再給外溢需求留空」

政策環環相扣，外溢需求的留存空間也在被限制。

北京等大都市住宅限購之後，商住房、環都市圈樓市紛紛走熱，隨後，商住房被限、環都市圈樓市限制開啟。

3月17日，北京發布樓市調控新政，此後環北京地區的河北省廊坊市、保定市、張家口市等不同程度的跟進；此後，環天津都市圈的河北省滄州市宣布限購升級。

3月23日，位於天津都市圈的河北滄州發布《滄州市人民政府關於強化房地產市場調控的通知》，限制非戶籍家庭在主城區購買二套住房；本地戶籍家庭擁有2套及以上住房的，不得購買普通住房。

此前環江蘇省南京都市圈的樓市調控已經升級。3月12日，位於環南京都市圈的安徽省滁州市出台樓市新規，提高居民購買二套、三套住房首付比例至40%和60%。

3月22日，同樣位於南京都市圈的江蘇省鎮江市下轄句容市宣布加強樓市樓市調控，非戶籍家庭在句容市區（含開發區）、寶華鎮購買商品住房的限購1套；購房家庭公積金貸款的，首付比例由20%上調為30%。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，大都市圈的調控政策面環環相扣，核心一二線城市的外溢需求正在被限制，外來政策也不再給外溢需求留空間。

張宏偉表示，環北京、環上海等地調控措施是為防止類似北京等特大城市繼續沿著地理的邊界「大餅」式擴張，防止今後人口過多的集聚在大都市圈周邊，為大都市造成更大更多的「大城市病」。