長效機制顯現：一二線樓市調控見效

時代周報記者 李乾韜

安居客日前發布報告稱，樓市最熱的一二線城市房價已開始趨於理性，包括廈門、南京在內的城市在7月呈現出房價環比下降的情況。天津6月時新房和二手房房價分別為22339元/平方米和24941元/平方米，7月時則跌至21666元/平方米和24811元/平方米。即便是四大一線城市中的上海，7月53203元/平方米的二手房房價同樣要低於6月時的53343元/平方米。

在樓市長效機制下，一二線城市房地產市場回歸理性，諸多業內人士預計8月供應量和成交量還將持續走低。

在國泰君安證券首席經濟學家林采宜看來，未來10年房地產市場已經進入拐點，主要由於過去15年支撐房地產高速增長的條件均已經不存在。她表示，房地產需要有一個寬鬆的貨幣環境，而這個寬鬆的貨幣環境取決於利率水平。利率水平從去年開始進入一個拐點，特別是房貸利率在上提，信貸成本增加是必然的。這讓炒房失去了加槓桿的空間。

根據融360的統計，在融360監測的35個城市中，與上月持平的有7個，上漲的有26個，下降的有2個，具體來看，533家銀行中有160家銀行首套房利率上升，佔比30.02%（上月38.27%）；首套房利率下降的銀行有7家，佔比1.31%（上月0.75%）；利率持平的有355家，佔比66.60%（上月60.41%），房貸利率繼續收緊的趨勢雖變緩，但炒房客加槓桿的空間依然在被壓縮。

一二線城市樓市回歸理性，背後是房地產供給側結構性改革取得實效。房地產調控到了今年開始出現了許多新現象、新措施，在繼續鞏固需求側調控力度的同時，供給側結構性改革也邁出了堅實步伐。如土地供應政策的調整，共有產權房的橫空出世，只租不售的地塊，發展住房租賃市場等，這些與之前的自住房、保障房等共同構成了房地產供給側結構性改革。這些政策有的已經在房地產市場調控中見效。

社會科學院研究所院城鄉建設經濟系主任陳淮認為，房屋居住屬性的認定並非單指反對「炒房」，而是要從加快發展租賃市場、給房子配備產業基礎、加強基礎設施、調整完善稅負四個方面入手。「房子用來住的在經濟學上的意義是調動存量資源，提高存量資源的利用效率，讓人住到房子里去，把資源充分利用起來。」

在他看來，房地產業長效機制是有利於城鎮化長期發展、人口合理聚集，以及空間分佈的機制，有利於房地產業的供求，其中短期均衡和長期均衡不斷趨近的機制。雖然房企在2016年收穫了豐收年，但總體看，始自2016年「9·30」的這一輪調控，樓市在2017年下半年繼續降溫的可能性很大。

「3月份開始的本輪調控逐漸開始影響市場，房地產銷售增速持續收窄，房企回款速度減緩后，投資增速也於5月份出現拐點。」中原地產首席分析師張大偉向時代周報記者表示，大部分房企完成了上半年銷售目標，但2017年下半年的趨勢性下調恐難避免。在一二線城市調控加碼的影響下，特別是從2017年年初開始的一二線城市限價等政策，導致部分房企銷售速度開始放緩，市場分化明顯。