住宅租賃市場是共享經濟時代的又一藍海市場！

住建部5月19日發布《住房租賃和銷售管理條例》徵求意見稿，目的是為了建立租購併舉的住房制度，規範住房租賃和銷售行為，保護當事人合法權益，保障交易安全。

本條例涉及住房租賃、住房銷售、經紀服務、監督管理、法律責任等幾個方面，本文重點就住房租賃與住房銷售進行闡述。

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住房租賃

住房租賃：總則中第五條：

國家鼓勵發展規模化、專業化的住房租賃企業，支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委託給住房租賃企業長期經營。

在存量房未到來的時候，鏈家已經走到前頭，融創26億，萬科30億進駐鏈家也正是看到了未來巨大的存量房市場。

世聯行公布的發展策略中，未來三年將是向存量投資的時期。陳勁松強調:"房地產下半場是存量的時代」，世聯行要做的是建立資產與人的聯接，不斷擴大入口，豐富場景和服務。數據顯示，存量社區行，世聯行已經入20個城市，鋪排社區管家網店168個；世聯行管理資產規模超過2500億元，運營管理服務面積超過1000萬平米。

為了布局存量市場，世聯行也從去年開始積極布局長租公寓，進入存量市場中的住房租賃。

據了解，世聯行的長租公寓品牌名為紅璞公寓，目前簽約達到2萬間，開業運營5000間，主要集中在廣州、武漢、杭州等城市。其中廣州收房逾1萬間，在當地長租公寓市場中份額排名第一。

陳勁松表示，世聯行做長租公寓的目標是100萬間，今年年底就將布局10萬間，「這是一個長期投入的過程，並不著急盈利」。

世聯行的長租公寓正是互聯網共享經濟時代轉型的產物，看到存量房市場巨大潛力。

2016年5月4日，國務院常務會議提出，鼓勵個人出租住房，發展住房租賃企業。實行購租並舉，發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。

鼓勵發展個人或企業發展住房租賃業務，能夠有效的盤活資產，在互聯經濟時代體現共享經濟的紅利，有很好的發展前景。

拋開企業如世聯等企業做長租公寓以外，有投資眼光和遠見的個人也早在兩三年前就開始住房租賃的相關業務。

2016年，一個叫王小賤的80后，看到了關於住房租賃長租公寓的商機。從鄭東新區某剛交房的小區收集了60套房屋，王小賤負責進行簡單裝修，配備基本設備設施，滿足居住功能。與業主簽約5年，免租期一個月，前兩年2500元/月，第3-4年租金上漲5%；第5年上漲10%；王小賤將本來三室兩廳或者二室二廳的房子進行裝修，充分利用，以每月800元左右的價格租賃給外來務工人員，從中賺取差價，兩年下來收益頗豐。目前又瞄準經開區富士康廠區的務工人員，計劃收集附近小區房屋100套作為富士康員工的長租公寓，利潤豐厚。

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住房銷售

條例中第十九條：房地產開發企業預售住房的，應當取得預售許可證；取得預售許可證后，應當在十日內在房地產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部准售住房及每套住房價格，並對外銷售。

並在第二十條中規定：房地產開發企業在住房銷售中不得有下列行為：

1、發布虛假房源信息和廣告；

2、通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意操作、哄抬房價；

3、不符合住房銷售條件，向買受人收取或者變相收取費用；

4、捂盤惜售或者變相囤積房源；

5、不明碼標價，在標價之外加價出售或者收取未標明的費用；

6、以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格；

7、將已作為住房銷售合同標的的住房在銷售給他人；

8、為買受人墊付首付或者以分期等形式變相墊付首付；

9、分割拆零銷售住房；

10、返本銷售或者變相返本銷售住房；

11、以售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工住房；

12、法律、法規禁止的其他銷售行為：

以上銷售行為中紅色標註部分是經常被房地產公司用到的方式方法，都在本條例中加以說明。

如：第2條中的不具備預售條件收取客戶誠意金，意向金，VIP會員誠意金等等，均屬於此種約定範疇；

五一節期間鄭州某項目，2天時間就收到2000多名客戶的誠意金；

第4條中，更是慣用手法，少房源多頻次開盤，一方面便於價格提升，另一方面為項目熱銷造勢；

第6條中的捆綁搭售或者附加條件等方式，更為普遍，也就是目前使用的陰陽合同。除正常的合同價格約定以外，客戶還需要和開發商另外簽署一份補充協議，約定如地下室面積、停車位、精裝修等一定金額的補充協議。這部分協議約定的總價是不計入合同備案的，這涉及到法律方面的問題。但這種方式某種程度上也是政府調控政策造成的變相解決辦法：如鄭東新區北龍湖政府限價32000元/平米，而顯然這個價格成本都不夠，開發商不是慈善家，羊毛出在羊身上。

如上圖可以看出：協議中對房子建築面積、地下室面積和車位分別約定價格；

第8條的約定一般會在市場出現低谷時較為常用。零首付或者低首付，變相的以分期的形式墊付首付。或者為客戶提供一段時間內的免月供等形式，均屬於此種禁止的約定範圍；

第11條中的售後返租或者變相售後包租的方式多常用在商業或者商鋪，帶租約銷售，售後返租5年每年8-10%；或者售後包租5年每年投資收益的8-10%；商品住房很少有採取這樣的銷售方式。

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附則：約定

在該條例的最後一章中對於相關名稱又有進一步說明：

捂盤惜售：是指已經取得預售許可，但未在規定時間內對外公開銷售或者未將全部准售房源對外公開銷售，以及詭異採取畸高價格銷售或者通過簽訂虛假住房銷售合同等方式認為製作房源緊張的行為；

捆綁搭售：是指房地產開發企業銷售住房時，違背買受人的意願，搭售車位，地下儲藏室等商品或者附加其他不合理的條件；

《住房租賃和銷售管理條例》為徵求意見稿，為新興的長租公寓及住房租賃市場提供依據，並進一步加強商品住房的銷售管理。