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這些城市樓市或將起大變化!獨家解讀最新調控大招!

這些城市樓市或將起大變化!獨家解讀最新調控大招!

。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。為了進一步堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位,6日,住建部、國土資源部再推政策,以全國為範圍進一步明確樓市分類調控管理目標。根據文件,全國城市將根據商品住房庫存消化周期被分為三檔,執行不同的商品住房用地供應政策。

為此,想必同證券君一樣,大家都會關心,哪些城市未來土地供應將會「緊縮」?哪些城市的土地供應則有望「寬鬆」?證券君特意綜合了70個主要城市的庫存消化數據(來自第三方機構),以及業內人士的觀點,為大家提供獨家解讀。

住建部和國土資源部6日公布的一項樓市調控新政有望「一葯治多症」。這個政策的核心就是以庫存消化周期分檔次,周期短的要擴大供地,周期長的要停止供地。「從供求關係入手,這就對症下藥了。下一步就看地方政府執行力,看住建部問責力度了。」有地產界人士如此評價。

據易居研究院最新統計顯示,全國70個重點城市中,有45個城市的庫存消化周期在12個月以下(含12個月),這些城市至少需要「增加土地供應」,其中南京等6個城市「不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏」。

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對症下藥

4月6日,住房城鄉建設部和國土資源部發布《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》(建房[2017]80號),提出堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位,強化住宅用地供應「五類」調控目標管理。

根據《通知》,住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模。去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。各地要根據商品住房庫存消化周期,對消化周期在36個月以上的,應停止供地。36-18個月的,要減少供地。12-6個月的,要增加供地。6個月以下的,不僅要顯著增加供地,還要加快供地節奏。

接受記者採訪的地產界人士均「點贊」上述政策。中原地產首席分析師張大偉認為,這次政策明確了庫存與土地供應的關係,用庫存消化周期明確了市場土地供應的節奏。利用土地市場調控做加減法,庫存多的減少土地供應,土地少的增加供應。

「這條政策最具針對性,把握住了行業癥結,思路和方法很對,就看地方政府能否落實。」明源地產研究院首席研究院劉策表示,「一個看地方政府有沒有積極性,因為會影響到財政收入;另外一個要看有些城市是否具備新增土地供應的條件。」

亦有部分受訪者認為,去庫存周期短的城市大多數是一些熱點城市,這些地方就算增加供地,仍會被開發商哄搶。

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熱門名單

按最新規定,有哪些熱點城市需要「顯著增加供地,要加快供地節奏」的呢?

記者從易居研究院獲得的一份統計數據顯示,南京、杭州、合肥等熱點城市在過去六個月的平均去庫存周期都在6個月以下,而北京、上海、廣州的平均去庫存周期在6-12個月,深圳的平均去庫存周期在12-18個月。

上海的去庫存周期竟然長於杭州等地,這是否有悖於常識?這數據究竟是如何統計出來的?對此,有業內人士指出,上海調控力度較大,導致成交量下降,這可能使得統計出來的數據跟真實供求不太匹配。

必須一提的是,上述統計數據僅為一家之言,易居研究院亦表示,「去庫存周期即存銷比=當月新建商品住宅庫存量/最近六個月新建商品住宅銷售面積的平均值。其中表格中的「銷售移動平均」即指最近六個月新建商品住宅銷售面積的平均值。」

有分析人士告訴記者,關於庫存消化周期的演算法,不同的機構有不同的演算法。為此,住建部和國土部有必要就庫存消化周期具體的計算方法和標準進行「全國統一」。

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還需問責

值得注意的是,在國家調控的大背景下,目前許多城市已經相繼出台了2017年的供地計劃。比如南京2017年國有建設用地供應計劃總量在2800公頃左右,其中新增建設用地控制在1600公頃左右。2017年南京土地供應計劃中房地產開發用地700公頃(其中商品住宅用地530公頃,商辦用地170公頃)。而北京2017年安排的國有建設用地計劃供應總量為3900公頃,其中住宅用地610公頃,商服用地310公頃。

業內人士指出,部分熱點城市在土地供應的計劃和落實方面存在著脫節的問題。供地計劃做得比較多,但計劃完不成的情況比較普遍。事實上,一些城市既然列了相關的年度供地計劃就應該不折不扣的執行,同時要將年度供應量細化到月度,並向社會予以公布,如果完不成,監管層也應負起責任果斷問責。

國土部此次政策提到了土地供應的分類調控目標,這是最近土地政策的首創。通過掛鉤去庫存周期、房價等指標,使得各城市供地的計劃更具科學性和合理性。接下來就看國土部是否就此制定相應的問責機制了。」上述業內人士如此說。

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