北京商業租賃「圈子化」明顯

北京各商圈辦公樓需求價格區間分佈

在總部企業和創業企業雲集的北京，如何選定符合企業發展的商業租賃場所不太容易。據好租網發布的《2016年度商辦地產白皮書》顯示，北京市寫字樓主要分為金融街、CBD、總部基地等若干個典型商圈，而這些商圈所承擔的企業構成及租賃價格也有明顯的不同。

從價格水平看，北京各商圈租賃價格差距大，金融街商圈租賃價格最高，為20.6元/㎡/天，總部基地最低，為4.7元/㎡/天。從客戶的價格需求區間分佈來看，總部基地及中關村商圈客戶承租能力較低，客戶需求價格多在區間6元/㎡/天以下，CBD商圈客戶承租能力適中，價格需求空間在6-10元/㎡/天的佔比大；金融街客戶承租能力最強，租賃需求價格在8元/㎡/天以上的比重遠大於其他商圈。

從價格趨勢看，CBD、中關村、金融街逆勢增長：2016年北京辦公樓價格對比年初整體略微下跌，其中望京商圈下跌1.4%、總部基地下跌6.4%；而CBD、中關村、金融街商圈，逆城市整體下跌趨勢，CBD上漲8.2%，中關村上漲17.0%，金融街上漲8.2%。

從租賃構成來看，各商圈的行業構成存在較大差異，CBD商圈的行業TOP5分別為IT/互聯網企業、金融企業、傳媒 / 娛樂企業、服務業、貿易，與北京整體行業構成對比來看，CBD 商圈的傳媒/娛樂、服務業佔比較大，行業聚集明顯。望京商圈與北京整體的構成基本相同。而中關村的IT/互聯網企業佔比明顯高於其他商圈，達56.9%，其次為傳媒/娛樂、教育工美等行業。金融街商圈的行業構成基本為金融業，佔比達70.1%，其次為IT/互聯網、貿易。總部基地商圈，則服務業、商業服務佔比較多。

另外，在「大眾創業、萬眾創新」的時代背景下，2016年「聯合辦公」發展迅速，越來越多的企業涉足該領域，通過互聯網思維的運用、線上線下社群的打造、特色服務的提供等方式，實現存量辦公物業的盤活。作為創業公司入駐辦公的主要載體，聯合辦公空間的發展已經成為各城市雙創的「晴雨表」。聯合辦公空間選址考慮是否處於商務區，交通是否便利等因素的同時需要兼顧營運成本和盈利空間，而高檔寫字樓普遍擁有良好的地理位置和物業管理服務，因此更的青睞，這一點也反應在聯合辦公的選址數據上。目前聯合辦公的場地主要為甲級和乙級寫字樓，佔比高達79%。與之相比，無明顯辦公優勢的丙級寫字樓、產業園區、商住兩用及住宅僅佔2成份額。

目前全國一線城市的聯合辦公品牌總數達284家，網點數量約600家，已有辦公工位達10萬張。其中，創業公司更集中的北京、上海兩地在聯合辦公市場發展相對迅速，北京已有聯合辦公品牌數99家，布局網點228家，辦公工位達4.7萬張，數量和規模位居全國各城市之首，價格也最高，為2128元/工位/月。這些聯合辦公場所一般扎堆在朝陽區，以科技創業聞名全國的海淀區卻僅佔2成，區域內寫字樓林立，包括鼎好、海龍在內的中關村賣場也都逐漸在向寫字樓轉型，可見海淀區的聯合辦公市場仍有較大的成長空間。此外，未來科技城等創業園區的落地也將讓昌平聯合辦公市場迎來一輪增長高峰。北京商報訊（記者 邵藍潔）

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