2016年租金收入系列報道

（贏商網報道）樓市萬象，2016年註定是個載入史冊符號，「千億」在房企的銷售版圖中不再是神話。但打開22家上市房企租金圖譜，赫然出現的租金收入總額「990.07億」卻值得玩味。

這張千億圖譜是由8家港企、8家民企、6家國企（央企）拼接而出，深淺交錯的顏色描繪著勝利者笑顏與失意者黯然。

在這張圖譜上，僅有萬達商業、九龍倉闖入百億租金俱樂部，然後位於50-100億區間有五家房企，分別為恆隆、太古、新鴻基、恆基兆業及華潤置地。

而剩下的近70%的企業2016年攬下的租金收入均不及50億，且多數位於20億以下。

無意進行座次排名，但隱藏在圖譜背後的數字、規律及變化卻引發了更深層次思考。失意者們緣何失意？誰又以「黑馬」之名殺出重圍？

當然，對資本市場特別是重倉在握的投資者而言，他們最關注的話題無疑是，「誰才是市場潛力股？」

百億租金玩家：九龍倉、萬達商業

將22家選出的上市房企投資物業租金求和，便得出「990.07億」這一總數。雖與千億隔著一步之遙，但各中細節不乏亮點。

從贏商網統計的表格中可看到，租金收入闖入百億陣營的上市房企僅有九龍倉與萬達兩家，分別為134.7億元（包括香港的114.88億元和內地的20.87元）、195.8億元，同比增幅分別為6%、29.06%。

零售市況持續疲弱當下，九龍倉的租金表現依舊穩健顯然離不開旗下商場的「逆勢」增長，特別是尖沙咀海港城與成都國金中心。

群聚效應、租戶組合的支撐下，海港城2016年實現租金收入55.12億元，約佔九龍倉在港租金收入近半。雖然出租率因葉一堂策略退出而降至96%，但商場整體人流還是錄得輕微增長。

「商場擴建部分將於2017年體現全新概念。The Cheesecake Factory在香港的首間店鋪可望於2017年中開業，勢必吸引大批顧客。」面對著租戶調整帶來的人流減少壓力，九龍倉使出了這樣一些招數。

作為內地首個IFS，成都國金中心交出的成績單也在一定程度上證明了九龍倉內地戰略的成功。2016年，該項目的商場收入增加11%至6.33億元，年末的出租率達98%。

與此同時，2016年成都國金中心商場商戶銷售額增加17%至38.5億元，人流量也上升了19%。

相較九龍倉一貫的穩健，萬達商業高達29.06%的增長比例，則讓諸多同行艷羨不已。2016年萬達商業總收入1430.2億，其中租金收入195.8億，完成計劃的102.3%。

一直以來，「兵貴神速」都是萬達集團董事長王健林信奉的商業法則之一，這也讓萬達商業租金這幾年都可以保持年均30%高增長。

2014-2016年萬達商業租金收入（數據來源：萬達商業年報及2016年工作報告）

據贏商網了解，2016年，萬達新開業了50個萬達廣場，另開業了2個萬達茂及18個高端酒店，「全部按計劃時間表開業，無一延誤」。

回A未達，停牌繼續，前路布滿不確定，但王健林給萬達商業定一個小目標，從2017年到2025年，租金年均保持25%的增速。

「如果實現這個目標，不僅是創造世界紀錄的問題，萬達商業的市值也不可估量。」王健林在2016年工作報告會上表示。

增速背後則是萬達追求凈利潤結構改變，即租金在凈利潤中的佔比提高，「租賃業務在凈利潤中佔比從2017年開始每年提升5個百分點」。

掉隊的失意者：恆隆、世茂房地產

有九龍倉、萬達這樣揮舞著勝利旌旗的「微笑者」，同樣就有恆隆、世茂房地產為例的一批「失意者」。

縱貫上述總表的「同比增長」一欄，會發現只有兩處標黃的數字為負值，其對應的企業是恆隆和世茂房地產。

2012-2016年恆隆租金收入（圖片來源：恆隆2016年年報）

從2012至2015年，恆隆的租金收入每年同比保持微增，分別為10%、9%、12%及7%。至2016年首次出現負增長，內地及香港物業組合的租金收入則按年減少0.2%至77.37 億港元。

談及原因，恆隆董事長陳啟宗於致股東函中毫不避諱指出，「除了市道疲弱外，其他負面因素亦在影響我們的表現。」

這些「負面因素」尤其針對恆隆在內地多個商業項目，包括上海恆隆廣場地庫因進行優化工程而關閉，上海港匯恆隆廣場亦因優化工程導致部分商戶關閉。

除了優化工程拉低租金收入外，瀋陽市府恆隆廣場及無錫恆隆廣場經營不善無疑是恆隆內地租金收入下滑的主因。

這些因素綜合作用下，恆隆2016年來自內地物業租賃營業額按年下降4.7%至39.95 億港元，佔整體物業租賃的租金收入的51.6%。

更甚者，受瀋陽市府恆隆廣場及無錫恆隆廣場負面影響，恆隆的投資物業估值縮水2.86億港元。其中香港物業租賃估值增加5.23 億港元，但內地的物業租賃估值則下跌8.09 億港元。

恆隆是港資「失意者」代表，那對應的內資房企則是世茂房地產。2016年，該公司的投資物業租金收入為7.1億元，租金收入下降3.9%。

世茂房地產2016年投資項目明細（圖片來源：世茂房地產2016年報）

「主要是由於上海世茂於2016年出售北京財富時代給樂視控股，租金收入減少0.25億元。此外，由於上海世茂國際廣場於2017年開始裝修，部分租約到期未續約。」世茂房地產於年報中解釋。

由於投資物業公允值收益下降和2016年出售附屬公司的凈收益減少，世房去年的經營利潤同比減少5.1%。因此，像萬達一樣，為了增強市場抗風險能力，未來世房將逐步提升投資物業在集團運營利潤中貢獻。

隱形的潛力股：新城控股、遠洋

看過萬達「一覽眾山小」氣派，也初遇了恆隆租金「尷尬」，過去的已成事實，對資本市場特別是重倉在握的投資者而言，他們關注的下一個話題則是，「誰才是市場潛力股？」

喊出口號今年租金收入翻番的「黑馬」新城控股和投資物業公允值一年凈增10.6億的遠洋或可回答這個問題。

查閱新城控股年報，2016年，新城在海口、南昌、安慶、金壇、成都5個吾悅廣場實現開業，首日客流量均在30萬人次左右；全年實現租金及管理費收入4.41億元，同比增長47.8%，，出租率達98.96%。

截至2016年末，新城控股已累計開業11個吾悅廣場。「隨著廣場逐步開業以及品牉效應持續強化，公司租金及管理費收入有望持續增長。」平安證券在今日年報中指出。

分析恰好印證了新城在2016年報中的展望，「預計2017年新開業吾悅廣場11個，租金及商業管理費收入超過10億元。」

這也就意味著，到明年底，新城控股的商業版圖要擴大一倍，租金及商業管理費收入的同比增幅高達126.76%。

新城控股是「規模」擴張的潛力股，而未來5年將推6個商業項目的遠洋則勝在遽增的物業重估收益。

贏商網查閱遠洋2016年報，期內公司的的投資物業重估的公平值增加（扣除稅項及非控制性權益前）為17.63億元，較上年同期的7.03億元增加10.6億。

「投資物業的公平值反映（其中包括）現時租賃的租金收入及根據目前市況所假設的未來租賃租金收益。」遠洋在公告中指出。

如此看來，遠洋投資性物業估值收益大增某些程度上代表著資本市場對於未來租金增長的積極預判。而這也恰好與遠洋近些年加大商業項目投資戰略相一致。

進軍商業地產是遠洋地產主業縱深格局的第三步，商業地產事業部成立於2010年3月。而自去年遠洋地產更名遠洋集團后，遠洋商業開始作為獨立業務版塊。

2016年，遠洋全年租金收入約人民幣25億元，其中權益租金收入約人民幣17億元，同比增長達12%。

按照遠洋此前對贏商網透露，遠洋商業已有綜合體購物中心、社區商業、寫字樓等三項業務，同時也正在積極布局北京、上海寫字樓市場。

目前，遠洋商業首次獨立操盤的大型綜合體項目「杭州樂堤港」計劃於今年開業，現已進入招商階段。而在未來五年間，連同「北京遠洋新光」、「北京頤堤港二期」、「北京 CBD-Z6」等項目，遠洋集團將有六個投資性物業陸續推出市場。