二手房買賣合同的簽訂需要明確哪些事項

在二手房買賣交易中，許多購房者往往只關注房產價值的高低，而忽略了對交易中可能出現的問題，對於如何簽訂房地產買賣合同所知更少。二手房買賣過程中，合同的簽訂非常重要。二手房買賣合同的簽訂需要明確哪些事項？要警惕二手房合同簽訂的哪些潛規則？

一、二手房合同簽訂需要明確哪些事項？

1、雙方違約責任

違約金的比例有明確條款註明，合同中還應加入「買方在實際支付應付款之日起（賣方在實際交房之日起）規定期限內向賣方（買方）支付違約金」的條款，以確保合同條款的最終落實。

2、付款過戶時間

在實際操作中，買方會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給房主。因此，賣方需要明確買方的付款時間，而同時尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期，因此買方有權利知道房產的過戶時間。

3、費用交接時間

要註明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。如果是公房交易，對於物業、供暖等費用的交納時間和標準，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要作出的配合和買方需要簽署的協議等，都應在合同中明確寫明。

4、代理費明細單

在合同中只寫其佔總房款的比例，而並沒有經紀公司代理費明細單，這中間就會存在信息的不對等，最終損害消費者的利益。因此買賣雙方在簽訂合同時，一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

5、使用補充協議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確，或需要進一步約定時，要在合同相關條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思寫明，會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

6、必須見房主

現在有些經紀公司有「收購」業務，因此出現「一房多賣」的違規操作，最後誰出價高便賣給誰，不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款，即中介經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任，而交了訂金的消費者只能忍氣吞聲。為此提醒消費者，如果此時您能夠行使自身權利，要求約見房主當面核實。

二、二手房合同簽訂有哪些潛規則？

1、看清合同每項條款

一定要關注的就是房屋的產權是否清晰。買方在簽訂買賣合同前，應到房地局產權產籍處查詢房屋的權屬情況，包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。必須在確認了房屋的權屬，核實了房屋的產權類型（如房改房、集資房、拆遷安置房等），不同類型的房產，它的土地取得方式及使用年限是不一樣的。

2、合同最好要當面簽

很多中介公司在購房者有意購買房屋時，會不失時機的催促購房者簽訂預先製作的一式三聯的格式意向協議，並由購房者支付為數不多的意向金。

為了避免先不讓買賣雙方碰頭，意向協議通常由買方先簽，然後由中介拿給賣方簽，而買方簽字后，一式三聯的意向協議均被中介拿走。然而，交易合同最好買賣雙方當面簽定，防範出現代簽合同的情況；合同中不能留下「空格」，若有空格一定要劃去。

3、不要隨便繳納定金

在中介帶你看房后，如果向你收取購房意向金、履約保證金、購房定金類錢款，一定不要給。因為這款項如果是購房定金，那應該由賣房的房東收取，而不是中介；如果房東同意由中介收取，應讓房東在收款收據上簽字確認。

4、附屬物權歸屬明確

不少購房者表示在看房時看到的房屋配套傢具在真正交房時卻沒有了。這種現象屢見不鮮，原因是因為在買房前沒有和賣方以及中介協商清楚。所以購房者在交易合同上一定要把各項物品的歸屬在合同上寫清楚。

二手房買賣由於交易主體的多樣，使其情形複雜，風險較大，而二手房合同的簽訂也比較繁瑣。因此，在二手房買賣簽訂時一定要謹慎。