在成都，買學區房和讀私立，到底哪個更划算？

文/豆包媽

不久前有網友爆出一北京女子20分鐘拿下1000多萬的學區房。

杭州媽媽花幾百萬買了「老破小」危房。「老破小」這是學區房圈內的名詞，意味著那些建築年代久遠，又老又破又小的房子。

一位中產父親，原本打算用500萬給6歲兒子買學區房，卻遭房主臨時加價30萬，遂憤而決定移民美國。

曾經北京市西城區的文昌衚衕深處，一間11.4平米、雜草叢生的房子，賣出了530萬元人民幣！每平米房價達到46萬元人民幣，相當於20公斤黃金的價格。

沒毛病！貴，因為它是學區房。

一般來說，房產位於不同區域因而價格有所差異這很正常，毗鄰海景的住宅就比看不到大海的要貴；捷運沿線的公寓也比遠離捷運的升值快，這些現象都無可厚非。

但是，學區房卻不是一個正常的市場現象。

事實上，隨著全國力推教育均衡、公辦教育校際差距逐漸縮小、諸多限令不斷出台，購買學區房的風險正在加大。

接下來，讓豆包媽來跟大家一起算一筆賬，看看在成都到底是買名校學區房划算還是讀學費昂貴的私立學校划算。

首先要聲明一點的是，豆包媽今天所拿出來討論的「學區房」，必然所指的是名校所在學區房，普通學校無論從競爭性還是升學指標等方面都無法與名校以及優質私立學校抗衡，其所對應的「學區房」往往也不會因為「學區」概念而產生較大的額外溢價，所以不在本文討論範圍。

首先，成都目前的房價如何，先來看看下面這張成都2017年6月的房價走勢圖

眾所周知，優質學區房中以分佈在中心城區的二手房居多，所以我們再來看看下面這張2017年7月中心城區二手房價地圖——

接下來我們來看幾個名校學區房的價格

1. 龍江路國小

划片區域內小區房價：18146元/平方米~20790元/平方米

划片區域內小區均價約為：19468元/平方米

2. 鹽道街國小

划片區域內小區房價：10241元/平方米~36540元/平方米

划片區域內小區均價約為：21590元/平方米

3. 成師附小

划片區域內小區房價：9478元/平方米~30901元/平方米

划片區域內小區均價約為：20675元/平方米

4. 泡桐樹國小

划片區域內小區房價：16908元/平方米~37654元/平方米

划片區域內小區均價約為：26527元/平方米

可以看到，名校學區房的均價基本上比普通二手房均價貴1萬以上，即均價22000左右，並且個別學校的學區房往往還是一房難求的賣方市場。而這些學校旁的住宅，也並非什麼高檔小區，很多都是「上了年紀」的老小區。這樣來看，這價格真是高得有點匪夷所思了。

接下來，讓豆包媽用體育老師教的數學來開始算賬了——

小戶型僅掛戶口：22000元/平方米*50平方米=110萬

中等戶型一家三口居住：22000元/平方米*100平方米=220萬

大戶型一家五口居住：22000元/平方米*150平方米=330萬

買小戶型的可能還會涉及周邊租房子方便接送娃娃，買大房子的還涉及貸款利息，花300多萬買150平的還涉及可能會賣掉現有的房子換大房子。

數學老師，你快出來救救豆包媽的腦細胞！

接下來，我們再來看看選擇讀私立國小的支出情況，這是去年成都知名私立國小的學費情況

註：以上數據由各校官網招生計劃整理得到，僅供參考

我們以平均4萬/年來計算，國小6年就是24萬左右。

接下來是國中，眾所周知，成都的小升初搖號政策是按戶籍來，也就是說，「學區房」的意義不僅對國小適用，同樣對國中也是適用的。

所以，從理論上，我們可以認為「學區房」的投資是可以覆蓋國小到國中9年的，而私立國小畢業后升國中則有不同的選擇了。

私立國小小升初三種途徑

1、如果運氣好，通過小升初搖號上了理想的國中，這當然是最省錢的了，國中享受義務教育，學費和之前在私立國小的相比就是毛毛雨了。

2、或者根本不參加搖號，直接就考上了理想的私立國中，從各校官網招生計劃中看到的學費數據平均大概在3~3.5萬左右，算下來3年國中怎麼也要花10萬+。

3、最不幸的就是既沒有考上理想的私立國中，搖號結果也不怎麼樣，還得額外花一筆錢擇校，擇校的花銷從2萬到十幾萬不等，主要還是看孩子自身的成績條件如何，我們姑且算3萬的擇校費，再加上3年10萬+的學費，一共預計15萬吧。

綜合算下來，如果私立學校一條路走到黑的話，從國小到國中僅學費這項支出需要花費35~40萬，而且事實上，以上的所有計算都是相對保守的演算法，畢竟私立學校之所以能夠有一個「貴族學校」的綽號，也是因為這類學校確實因為各方面的資源很好，在讓家長心甘情願花錢這一點上也是沒有在手軟的，所以，實際的花銷肯定遠超於此，再往上拋個15萬都不算過分的。

9年過後，選擇私立學校的家庭凈支出60萬上下，且沒有銀行債務；而選擇讀公立學校的家庭凈支出從幾十萬到一兩百萬不等，同時背負了銀行負債，但好處是，孩子讀到了公立名校，而家庭多了一套房產。

SO~

如果你買的是50平方米的小戶型，這個時候就可以將房子脫手了，它也在你手上完成了使命，該去尋找下一個主人了。 如果買的是100平方米的三口之家，這個時候也可以選擇將這套房子賣了換一套改善性住房，畢竟在不出意外的情況下，學區房是可以保值並且可能會有更大的升值潛力的。 買了150平方米的5口之家住房的可能就會稍微尷尬一些，畢竟老舊破小區的大戶型要轉手還是會難一些，單價估計也會比同地段稍小戶型的會低上一些，不過總的來說，只要不出現大的意外情況，還是穩賺不賠的買賣。

所以如果一定要買學區房的話，個人認為，真的可以考慮買套小的用來上戶就可以了，這樣至少裝在一個籃子里的雞蛋比較少，將來轉手也方便。

以上僅為一家之言，如果有算得不對的地方，請找豆包媽的體育老師講理。

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