求求你們了，不要再寫《租購同權》了！

本來以為這個話題很快就過去了，沒想到又起來一波，不太敏感的剛好可以多寫一篇。這個詞再次火熱證明了房地產最近的確缺少話題。

那麼繼續聊聊這個「租購同權」

這個詞本身就是有問題的病詞，從法理角度看，這個詞是有問題的：

產權與承租權先天是不可能統一的。從法律角度上，是不存在「租售同權」的可能性的，道理其實很簡單，房屋作為商品，核心權利是產權。

產權是經濟所有制關係的法律表現形式。它包括財產的所有權、占有權、支配權、使用權、收益權和處置權。

租賃只能使用合同約定期內的使用權，享受不到其中的所有權帶來的資產收益權。

這是不可能租售同權的核心原因，也是為什麼只要房價漲，租房就不可能成為主流的核心原因。

因為租戶享受不到資產收益，這種情況下，買房就成為了很多人所說的上車，靠租房只能遮風避雨，而資產則在原地踏步。

租房的核心權利：

租房有什麼權利？按合同約定，承租人有權佔有、使用租賃物；

作為房屋的所有權人，在法律規定的範圍內，本應享有對房屋全面支配的權利，但在優先承租權存在的情況下，所有權人行使權力反受沒有所有權人的承租人的限制，這樣做的目的是為保護弱勢群體承租方的利益。

民法理論上一般認為，按照房屋優先購買權產生原因的不同，可將其區分為法定優先購買權和意定優先購買權兩類。

前者是指由法律明文規定，僅特定法律關係中的特定之人才能夠享有的優先購買權；

後者則是指在法律並無明文規定的情況下，由當事人通過合同等法律行為而設定的優先購買權。准此以觀，《合同法》所規定的承租人優先購買權顯然是一種法定優先購買權。

所以這個明顯有問題的詞語，其實只是特指是享受公共服務上，租賃可以接近享受擁有產權的權利。

那麼問題就來了，現在租房有什麼地方不一樣？

其實很簡單，就是接受教育的權利+落戶的權利。

落戶不談，很簡單，對於全國來說，有戶籍無房產的比例不高，（只有部分年輕畢業生）

那麼下面就是教育問題了。

從教育資源角度看，目前最大的問題是不均衡，租購同權在過去大部分城市也是實施的入學順位與准許制度。從實際執行情況看，無產權的基本都不可能享受優質學區，這主要原因是教育資源不均衡導致的，通過租賃提權只能導致供需更緊張。

房價持續暴漲，租售比懸殊。相比買賣交易，租賃交易不涉及產權登記，所以備案不徹底，這也使得政府難以深入了解房屋租賃市場和科學地分析市場，作出正確的決策，影響房屋租賃市場乃至房地產業的持續、健康發展。

當下一二線城市，租售比超過500：1，年出租回報率，住宅在1-2%，也就是一套房出租的話，要100年才能回本。

舉例來說，北京售價1000萬的高端住宅，出租價格基本在月2萬以內，剔除其中的物業取暖等收費，年收益在15萬左右，出租回本需要66年。

舉例來說去年，海淀出讓的一宗住宅地塊，樓麵價5萬+建設成本未來銷售8萬輕鬆，50平米如果企業改出租，月租最多5000.你說開發商會被什麼政策刺激才會改售為租？？？？

這樣帶來的結果就是，房主出租收益低，任性毀約無所謂。而房價的持續快速上漲，導致租戶只要有錢就去做首付。

所以，只要房價漲，租賃市場健康就不存在可能性。