周三企業說｜百強房企分化加劇——評2017年1-5月房企銷售排行榜

要聞速看

• 6月5日佛山市順德公布，2017年下半年順德區普通住房實際成交價格按建築面積計算低於13962元/平方米可享受優惠政策，是界定普通住房和豪宅的主要依據。該標準每半年調整一次，本次調整比上半年提高401元/平方米。

  點評：幅度太小

• 近日新聞報道，上海民生銀行房貸部門召開會議，6月5日起首套房按揭貸款執行利率不得低於基準利率的1.1倍；中信銀行首套房貸基準利率提升至基準利率的1.2倍。

  點評：無據可依

• 6月6日萬科以最高限價25.3億元，摺合樓麵價約1.53萬元/平方米，競自持面積100%，競自持70年奪得佛山南海區住宅地塊，成為繼北京廣州后拿下的第五宗自持地塊。

  點評：繼續探索

• 禹洲地產董事局主席林龍安於股東會後表示，內地樓市限價，包括售價及地價，現時拿地並不容易，集團將轉移以併購方式增加土地儲備，認為今年第二季至第三季為收購的好時機。
  
  點評：完全同意

• 香港6月6日消息，文華東方集團有意放售旗下銅鑼灣怡東酒店，該物業已獲批重建寫字樓，估值由270億至308億港元。若順利售出，將成為香港歷來最大額物業成交。
  
  點評：寸土寸金

• 6月5日南方聯合產權交易中心公布，拍賣廣東國投旗下廣信房產的股權及債權，全部債權和投資權益捆綁一併作為不可分割整體構成本次拍賣標的，掛牌的標的價格高達446.77億元。

  點評：天價拍賣

• 6月6日張家港市區今年首宗商住用地正式開拍，經過近70分鐘的競拍，該地塊被碧桂園以總價11.77億元拿下，樓麵價9060.81元/平方米，溢價率66.11%。
  
  點評：一網打盡

• 天津土地交易中心重新掛牌津北辰順（掛）2017-065號商住地塊，競買人在接受75億元掛牌起始價和配建50000平方米棚戶區改造安置商品房的條件下，直接競報自持住房建築面積，不再競報土地價格，競報自持住房建築面積上限為26.1萬平米。
  
  點評：沒有「溢價」

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5月百強房企銷售額出現了明顯下滑，可以看到，隨著限購、限貸，特別是限價的進一步升級，調控對房企供應的影響越來越大。其中，一線城市5月份商品住宅新增供應量環比下滑53%，二三線城市供應環比下滑13%，因此直接導致了成交下滑。

根據排行榜，5月份百強房企銷售額環比下降約9%。一些規模房企均不同程度受到了影響，如萬科，作為一二線城市主力軍，受調控「傷害」最大，5月份銷售額甚至不及去年同期。同時，曾經深耕三四線的碧桂園也受到牽連，5月銷售額環比下滑了25%。

當然也不排除個別房企還有前4個月及去年留存的貨量，但到目前為止也基本去化完畢。之前5月份基本是上市高峰，而當前房企遭遇強調控，供貨量直線下降，推貨即顯得有些青黃不接，成交量難免下滑。也有一些本月業績上升的企業，如世茂、鐵建、首創、遠洋等。同樣是和供應有關，原準備在前兩月上市的存貨因種種原因延遲，直到5月份開始上市，因此對企業的業績有了明顯的提升。

整體上來說，百強房企今年仍然在繼續增長，但與去年百舸爭流的景象不同，今年不同規模的房企增速開始逐漸分化。比較顯著的是，與去年1-6月份數據相比，TOP20房企的平均增速在33%，而本月排名50-100之間的房企（剔除去年不在榜的剩餘32家），與其去年1-6月的業績相比，平均增速為負。可以看到，規模房企增速開始一騎絕塵，中小房企在規模發展上略微吃力。

從單個企業來看，截至目前也有幾家業績比較亮眼的房企。如中南置地、碧桂園、泰禾、龍湖、陽光城這些企業，與1-6月份相比，增速均在70%以上。中南置地的快周轉策略，碧桂園今年遇上的三四線行情，陽光城的大舉併購，還有泰禾今年早期對其商住的快速去化，都將各自企業的規模推上了一個新的高度。

值得一提的是龍湖，在過去幾年增速相對較為平穩的情況下，完成積累，在今年厚積薄發，規模全面釋放。企業1-5月已銷售755.2億，從目前的勢頭來看，龍湖不是破千億的問題，而是已明顯具備破1500、甚至1600億的實力。當前龍湖位列排行榜第8位，與去年相比已上升了5個名次，還有上升的空間。

此外，也有一些企業規模發展較為緩慢，如萬達、金茂，九龍倉等，與企業去年的規模相比，顯得進取不足，未來有不進則退的風險。

從銷售金額門檻來看，與去年1-6月份相比，TOP10、20、30的房企銷售門檻已超過去年的上半年水平，TOP10門檻達到了530億。另一方面，TOP50、和TOP100房企的銷售門檻則略低於去年的上半年，這也側面反映了排名越靠前的房企規模增速越快，前三十強的企業增速更快，其後的房企也正在被拉開距離。第一名的銷售額與第一百名的銷售額存在近2500億的差距，這也是前5個月榜單首末差距最大的一月。

可以看到，規模房企增速開始一騎絕塵，而50-100強在規模發展上略微吃力。接下去的6月份，隨著各房企都希望上半年能給投資者一個滿意的答卷。

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