萊坊新報告：北外灘十年來寫字樓租金增幅92%

2017年9月7日（上海）—— 萊坊推出《下一站：北外灘》寫字樓報告，通過對北外灘寫字樓市場現有租戶構成和未來目標租戶的分析、寫字樓租金、售價水平估計以及與其它新興區域相比較而言的競爭優勢和戰略地位，探討北外灘未來發展。

萊坊報告重點：

· 北外灘區域2006至2008年間平均每年新增辦公面積大約為7萬平方米，至2008年北外灘地區的寫字樓存量升至63萬平方米，自2011年確立「航運聚集區」以來，截止至2017年第一季度，北外灘寫字樓存量達151萬平方米，是2008年存量的2.4倍，其中甲級寫字樓面積佔總存量的67%。

· 星外灘以及白玉蘭廣場區域是北外灘的兩個主要寫字樓區域。預計2017年至2020年，北外灘還將有103萬平方米的市場供應，而市場存量至2020年將增加至235萬平方米。

· 北外灘租戶結構隨政策影響明顯，較2012年，財富管理、金融投資類型企業已上升三倍。大型國企和金融企業入駐北外灘。

· 2017年第一季度北外灘寫字樓租金達到每天每平方米人民幣7.3元，十年來租金增幅92%。預計租金水平將繼續增長。

· 北外灘的寫字樓租金水平目前在上海主要寫字樓商圈中排名第六位，租金相當於排在首位的陸家嘴平均租金的58%。

· 北外灘寫字樓中有55%為銷售樓盤，銷售樓盤中有76%為整售，24%散售。

北外灘位於虹口區南部濱江，總面積為64,088平方米，西接外灘，南與陸家嘴隔河相望。萊坊表示，經過近十幾年的發展，北外灘已經從「航運聚集區」發展成為如今的「航運和金融服務聚集區」。並隨著白玉蘭廣場、星外灘等地標項目陸續入市，人們對北外灘寫字樓市場的興趣日趨濃厚。

北外灘寫字樓現有存量是2008年的2.4倍

虹口北外灘是上海寫字樓市場重要的新興商務區之一，北外灘寫字樓市場的發展最早可以追溯到1997年上海灘國際大廈的落成，2002年北外灘提出航運功能定位，大量港務貨運代理公司湧入，催生了寫字樓市場的快速發展，一批乙級寫字樓項目進入市場。根據萊坊數據，2006年至2008年間，開始有包括寶礦國際大廈、瑞豐國際大廈等更高品質的甲級寫字樓竣工交付，每年新增辦公面積大約為7萬平方米，至2008年北外灘地區的寫字樓存量升至63萬平方米，較2005年的總存量增加了50%。2010年至2012年，隨著北外灘航運和金融服務集聚區地位的確立，北外灘寫字樓市場進入建設高峰期，兩年間共有53萬平方米的寫字樓面積竣工交付，新供面積相較2006年-2008年間的新供面積上升了1.5倍。

經過近二十年的發展，2011年北外灘定位為航運和金融服務集聚區以後，北外灘原有的寫字樓已經不能滿足入駐企業對高端寫字樓辦公的需求，因此一批高品質的寫字樓應運而生，代表樓盤有白玉蘭廣場以及星薈中心。萊坊數據顯示，至2017年第一季度，北外灘地區寫字樓存量達到151萬平方米，是2008年存量的2.4倍，其中甲級寫字樓面積佔總存量的67%。

北外灘 —— 航運和金融服務商務區

萊坊發現，從2006年至2016年的十年間縱使北外灘寫字樓存量增加，北外灘的寫字樓空置率大致呈現逐年下降的走勢。北外灘的寫字樓租戶主要以航運、金融類國內大中型企業為主。航運產業是較早進入北外灘區域的行業，隨著上海港國際客運中心的建成，圍繞航運為主體的中遠集團、海運集團、上港集團等陸續遷入北外灘。截止至2017年第一季度，萊坊數據顯示北外灘航運企業達到4,500多家，較2012年複合增長7.1%。政府提出建設北外灘金融集群的規劃，大批私募股權投資機構不斷湧入，國投集團、郵儲銀行總部、新華保險、建投等相繼入駐。2017第一季度金融企業數量已經達到1,200家，較2012年複合增長43%。目前北外灘已經成為以航運和金融服務為主要產業客群定位的商務區。

北外灘租金的十年增幅為92%

北外灘區域的寫字樓需求受政策導向影響明顯。2011年北外灘相關部門發文加大對於金融企業聚集力度，於是，國投集團、新華保險以及工商銀行等大型金融機構相繼入駐北外灘。2012年，雖然航運物流、貨運代理依然是北外灘寫字樓租戶的主要類型，但是公募基金、銀行等金融機構租戶佔比已經達到9%。2017年，財富管理、金融投資類型的租戶快速增長，在北外灘各租戶類型中的佔比較2012年上升三倍，僅次於航運物流的42%和貨運代理的16% 。

隨著一批租金承付能力較高的大型國企和金融企業入駐北外灘，北外灘的寫字樓租金水平在近年來得到大幅提升。2017年第一季度北外灘寫字樓租金達到每天每平方米人民幣7.3元。北外灘租金的十年增幅為92%，與上海整體甲級寫字樓租金水平的差距也在逐漸縮小。

萊坊上海辦公樓服務部主管及董事張延軍表示：「北外灘的寫字樓租金水平目前在上海主要寫字樓商圈中排名第六位，租金相當於排在首位的陸家嘴平均租金的58%。未來隨著北外灘高品質寫字樓陸續入市，寫字樓租金水平預計將繼續增長，2017年第一季度入市的白玉蘭廣場目前報價在人民幣每天每平米10元至12元。」

「北外灘屬於寫字樓銷售市場比較活躍的區域，據萊坊統計，北外灘寫字樓中有55%為銷售樓盤，銷售樓盤中有76%為整售，24%散售。整售主要通過股權轉讓和直接出售兩種形式。從購買方角度來看，選擇在北外灘購置辦公樓的多為大型國企央企和行業龍頭企業，以自用為主。目前航運業企業居多，如中海發展、中遠集團、太平航運大廈等，可見，對於物流航運業來說，北外灘區域是其設置企業總部的最佳區域選擇。」

萊坊上海研究及諮詢部主管及董事楊悅晨指出：「北外灘的成功建設依靠各方面的努力和配合，對於政府而言，應針對特定的航運及其衍生行業積極制定招商引資政策，在政策上給予稅收優惠，鼓勵產業聚集；對於開發商而言，應將眼光放長遠，對於商業項目盡量採用只租不售的長期持有策略並加強後期管理，以保證物業品質；對於租戶和買家而言，考慮到北外灘的定位和發展潛力，建議航運及其相關行業可以選擇入駐，以享受產業聚集所帶來的利好。」

據規劃，北外灘將與外灘、陸家嘴、洋山深水港等區域錯位互補，重點打造航運、金融企業總部的集聚地、郵輪客運中心、口岸服務中心和文化創意中心五大功能。截至到2020年，該片區內將規劃興建84萬平方米甲級寫字樓，寫字樓規模相當於在上海再造一個中央商務區。