關於150萬套的7個真相，跟你看到的可能不大一樣！

最近，雲房數據發布了3月份的北京二手房市場的大數據：

3月份北京二手房共成交25886套，環比漲113.16%；

成交面積225.2萬平米，環比漲122.86%；

新增掛牌房源74063套，環比降0.64%；

掛牌均價66092元/平米，環比漲4.92%。

這一數據足夠證明了今年以來二手房市場的火熱，當然也直接導致了3月17日開始的「十連擊」。4月份可能會迎來拐點，隨著二套房首付6成和8成的生效，從最新的數據來看，4月份將會有明顯下滑，幅度可能在30%左右。

市場的冷熱巨變，也反映了在中介數據層面，有中介已經不再公布相關數據，比如房源掛牌量，房源帶看量，成交走勢等。

與機構層面的擔憂，相比，最近筆者接觸的一些業主則對樓市走向表達了不同看法，他們普遍認為本輪與以往並無二致，至少從公布的這些措施來看是這樣的。

至於新近公布的150萬套住房，專業人士表示，看上去房源增加了很多，但如果拆解來看，實際上並沒有多少：

1、郊區房源佔到70%以上。

2、實際可供銷售的自住房和中小套型只有不到50萬套，剩餘20萬套是高端改善，這是未來五年的；平均每年供應10萬套左右的剛需住房，且都在郊區。

去年新房就賣掉了114752套，可見需求還是十分旺盛的，考慮到2011年開始實施5年社保和個涗，到2016年正好是五年，一大波需求開始釋放，預計這龐大一需求將延續到2017年，每年10萬套依然不算多。去年近11.5萬套成交住房中，商住房佔比達58.2%，算是吸納了相當的購房需求。今年沒有商住房，市場會怎麼走？

3、純商品房更加稀缺。由於自住房每年要佔到5萬套以上，純商品房越來越稀缺，可以預見未來自住房的競爭將空前激烈，目前商住房又被砍掉了，剩下極少數純商品房將成為公開市場爭奪的焦點，這可不是搖號，而是用錢說話，雖然有預售的「蓋帽」效果，但開發商估計會搞一些其他法子抬高購房者的成本。

據一位剛從北京周邊某項目踩盤迴來反饋的信息看，該開發商賣的房子並不算貴，但對參與排卡的購房者要求十分苛刻，驗資門檻是200萬，必須同時買車位或簽一份精裝修合同，即便如此，購房者仍然趨之若鶩。

4、30%的自住房留給新北京人，每年差不多是1.5萬套，雖然數量增加了，但相對整體而言仍然有點杯水車薪，而那些買不到自住房的，將面臨更高的純商品房，實際上更可能的結果是，現在沒有房子的，未來絕大多數都只能租房，除非選擇離開……

5、樓市整體走勢可能會比較平穩，但這也停留在數據層面，市場層面是這樣的：為少數人準備的自住房拉低了平均價格。

6、擠出效應仍然在發酵。自住房爭奪更加激烈，很多人可能等不起，選擇離開，而且變現門檻高，利潤要被抽走30%；選擇購買純商品房的，但這部分房源非常稀缺，門檻更高，今年可能更加買不起。

7、150萬套更像是一種由市場向計劃的一種轉變，斧鑿的痕迹太過明顯，很難被精明的購房者所相信。不過問題可能還不在這，深層問題是我們沒有從一而終的走下去，要麼繼續市場化破局，要麼走新加坡模式，提供80%以上公屋，每種模式有各自的優缺點，但這兩種模式都有成功的案例。而我們則是在一種模式碰壁后，而選擇中途換擋，代價往往是巨大的。

筆者：投資如戰場，本文由投資顧問超哥理財 原創（微信CGC8856）同時也是一名國際金融理財師（CFP），從事金融行業多年，研究國際局勢和熱點事件。金融領域博大精深，每天行情波折不斷，我所能做的就是用我多年的研究經驗，給大家幫助！