王健林賣賣賣背後

出售文旅城、拋掉酒店物業，萬達王牌資產萬達廣場也要轉讓？「昔日首富」王健林連日來賣賣賣引發廣泛關注。

業內認為，萬達一系列動作其實掀開了房地產業冰山一角——眾多房企償債壓力越來越大。Wind資訊統計顯示，2018年房地產債券到期規模將達2069.71億元，較2017年翻了一倍。樓市調控接連加碼，融資渠道持續收緊，房企面臨前所未有的債務考驗。多家機構預計房地產業即將迎來併購潮，一批中小型開發商將不得不退出。

三家萬達系資產易主

先來看看萬達情況。

在資金鏈遭質疑、海外項目融資遇阻、股債雙殺之後，萬達開啟「賣賣賣」模式。

新京報7月25日報道稱，在出售萬達文化旅遊城、酒店物業后，南昌等地的萬達廣場的業主也發生了變更。南昌西湖萬達廣場投資有限公司投資人已由大連萬達商業地產股份有限公司變為珠江人壽保險股份有限公司。此外，九江、鹽城等地的萬達廣場也發生了業主變更。

另據騰訊財經披露，接近珠江人壽人士7月25日證實，珠江人壽目前已經「接」下了三家萬達系資產，分別是大同、南昌和崇州三地共計三個萬達廣場項目。

此外，7月25日，澎湃新聞援引新加坡《海峽時報》披露信息顯示，萬達退出競買馬來西亞大馬城項目。

20家萬達廣場減資

新浪樂居披露，除了賣掉2家已經收租的萬達廣場，王健林還做里一個重大舉措，對萬達商業100%持有的部分萬達廣場有限公司進行大幅度減資。

從2017年5月9日到2017年6月29日，在兩個月時間內，萬達商業至少將20家萬達廣場有限公司的註冊資本均減少，而且都是減至清一色的0.5億元。

根據工商信息顯示，這20家萬達廣場有限公司的減資幅度比較大，其中有9家萬達廣場註冊資本減幅超過90%。減幅最大的是唐山萬達廣場投資有限公司，其註冊資本從24億減少到0.5億元。

萬達回應：實施輕資產戰略

對於「變賣萬達廣場」的消息，萬達官方回應稱，所謂萬達變賣南昌西湖萬達廣場純粹是誤讀，這是萬達廣場輕資產戰略的一部分，南昌西湖萬達廣場就是第一批輕資產項目。

根據萬達披露信息：

2017年上半年新開業項目14個，輕資產萬達廣場9個，上半年新發展萬達廣場26個，萬達廣場全部為輕資產項目。以後萬達廣場新發展項目多為輕資產項目。

王健林曾表示，萬達集團未來的戰略是全力發展創新型、輕資產業務，並將大幅減債，計劃三年左右清償集團層面金融機構債務。

萬達到底缺多少錢？

海通證券首席經濟學家姜超分析，萬達商業地產公司目前在國內有350億元公司債、520億元中票未到期。從到期時間分佈來看，2019年到期120億元，2020年到期380億元，2021年到期370億元。姜超認為，考慮到萬達未來仍有較大資金支出壓力，若債券融資因受負面消息衝擊渠道不暢，或融資成本提高，可能對公司的資金面帶來不利影響。

7月19日，王健林首次對外交底萬達商業負債情況稱：

萬達商業的貸款加債券約2000億元，賬面現金1000億元，與融創、富力交易后，萬達再收680億元現金，賬面現金達到1700億元，現金流將大幅改善，萬達將清償大部分債務。

圖片來源於微博

業內認為，萬達調整戰略反映房企現狀——償債壓力越來越大。

目前存量債券規模超過100億元的房企數量已達36家，合計債券規模8283.8億元，佔地產企業債券總規模的比例達37.9%。萬達位居第一，恆大和華夏幸福分列二三位。

Wind資訊統計顯示，2018年房地產債券到期規模將達2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅105.5%。不僅如此，2019年債券到期規模將進一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅94.5%。

房企償債規模將迎「四連漲」

今年，房地產企業償債規模首次突破1000億關口，達1007.30億元。其中下半年地產企業債券到期規模521.49億元。具體來看，

雖然受益於前期市場銷售熱潮，短期企業償債壓力仍可承受。不過，從2018年開始，其償債規模將迎來四連漲。

數據顯示，2018年，存量債券到期規模前15位的地產企業，合計債券到期規模640.5億元，約佔當年地產企業債券到期規模的30.9%。其中，

實際上，從明年開始，地產行業未來四年的償債規模都將居高不下。數據顯示，當前地產企業債券餘額規模已達2.185萬億元。而2018年—2021年期間，地產企業債券到期規模就達1.698萬億元。

部分開發商要扛不住了

房企償債規模攀升同時，籌資渠道依然未有好轉。

數據顯示，7月以來，房地產企業內地發債421.6億元。今年以來，房企國內發債規模2216.71億元，較去年同期的7478.61億元，大幅下滑70.4%。

Wind資訊早前報道，為了籌措資金，房企發債利率已明顯上行。數據顯示，今年以來，地產企業發債利率超過6%（含6%）的債券數量佔比超過35%，而去年同期佔比不足25%。

其他渠道方面，今年以來，地產企業海外債票面利率6%（含6%）以上的債券數量為29隻，創歷年同期新高。

此外，信託方面，華創證券袁豪此前研報稱，集合信託已成為當前地產公司融資工具中最為重要的渠道之一。過半地產公司表示當前的融資策略是：在價格隨行就市的情況下，動用各類融資手段，儘早獲得更長期、更大規模的資金。

不僅如此，按上市房企計算，大型房企與小型房企的現金儲備開始出現分化。

民生宏觀固收研報分析，截至2017年一季度末，上市房企貨幣資金合計8885億元，同比增長39%，比2016年底降低1個百分點。雖然貨幣資金的同比增速已經有所回落，但貨幣資金的絕對值仍處在歷史最高位。大小房企貨幣資金情況出現分化，與2016年底相比，2017年一季度末大房企貨幣資金增加360億元，而小房企減少10億元。

而隨著資金償還高峰逐步臨近，地產行業漸入整合階段。

平安證券楊侃此前研報分析，2017年上半年百強房企銷售面積累計同比增長41.7%，遠超同期全國增速。TOP10的銷售面積和銷售額市佔率分別較2016年提升3.3個百分點和7.9個百分點至15.8%和26.6%。考慮調控加碼和融資渠道收緊，中小開収商無論是融資端、拿地端還是銷售端均面臨壓力，中小房企的被動退出及大中型房企的兼幵收購，均將帶來行業集中度的進一步提升。

民生證券研報亦分析，在房地產企業融資收緊下，有限的資金流向信用資質更好的大房企。相比小房企，大房企融資渠道更加多元化，融資能力更強，因此能更好應對強監管下的流動性壓力。而部分前期加槓桿快、激進拿地的小房企的資金鏈壓力將不斷加大，具有潛在信用風險，或被大房企收購重組，房地產業行業將迎來新一輪洗牌。

秦朔：萬達變局解析

在人們心目中，從1989年下海經商起，28年間王健林主要在買，在全國乃至全球買土地等資產，或開發銷售，或持有運營，或作為長期投資。有失敗的，但總體是大贏家。這一次他是大賣家，賣的規模如此之大，速度如此之快，談判如此快刀斬亂麻，給人一種不得不做、又堅決要做的印象。

不得不做，似乎是短期的急迫壓力所致。堅決要做，則是長期戰略選擇使然。

先說短期壓力。最近一周搜索公開報道，壓力從三個地方浮現出來：

一是，監管部門突然要求對萬達境外投資所涉及的併購貸款、內保外貸等業務進行核查分析，嚴控一些境外投資項目的融資。

二是，萬達商業私有化時募資的對賭壓力。

三是，馬來西亞大馬城項目的複雜性。（王健林的最新表態「把主要投資放在國內」，也意味著他不會再投資此類大項目。萬達為何介入又退出，和中鐵之間是何關係，不得而知。）

如所周知，萬達最近出讓資產是為救急。急從何來？我認為，「急病」是過去數年很多因素疊加、積累到一定程度突然爆發的。這些因素既包括萬達在境外投資擴張力度太猛、指標性太強、槓桿較高，也包括「首富」不斷上頭條的效應，最後，很可能是圍繞大馬城的博弈，成了形勢急轉直下的導火索。

從我遠遠的觀察看，雖然遭遇了強往肚裡吞的巨大壓力，但這種短期的陣發性的壓力，反而加快、加強了王健林更徹底地推進長期戰略轉型的堅定性。

斬倉，切換，快轉，軍人出身的他沒有一點拖泥帶水。他一定看到了某些大趨勢的深刻變化，才義無反顧。

這種大趨勢是什麼呢？就是從新常態到供給側結構性改革，經濟要從粗放向集約、從簡單分工向複雜分工演進。

粗放增長和簡單的外延擴張是經濟的老問題，1995年中央就強調「實現經濟增長方式從粗放增長到集約增長」，20年後，十八屆五中全會提出了「創新、協調、綠色、開放、共享」的五大發展理念。最近的中央金融工作會議強調，加快轉變金融發展方式。

在，過去對增長最有效也最粗放的拉動模式就是投資，圈地，大興土木。我們三年可以用掉美國一百年所用的水泥，開發商兩周能建起一座羅馬城的面積。而土地作為基礎資產，在地方政府的眷顧下，價格一直處於主升浪，也讓開發商形成了對外延擴張的強烈依賴。

大規模儲備土地，項目開發利潤和土地重估利潤兩頭吃，這是房地產的基本商業模式。在這個大結構中，的確是「清華北大，不如膽子大」，尤其是有銀行壯膽之後。沒有銀行支持，房地產首富們造就不了。

但當人均住房面積已高於大部分歐洲國家（2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米）；當高房價引發的社會和經濟矛盾越來越深、房地產的資產繁榮和實體經濟的艱苦形成了鮮明對比；當房地產相關行業貸款佔全部貸款比例的1/3以上、發行的信用債存量占非金融信用債總量的近1/2、龐大的「影子銀行」體系也存在大量房地產相關融資的時候，「經濟的房地產化」必須結束，「漲漲漲、買買買、貸貸貸、炒炒炒」的上半場必須結束。

在下半場，從國家層面，會考慮通過長效機制，通過租售並舉等多個層次化解中低收入者和年輕人的居住難題，提供更多「可支付住宅」，并力除房地產的投機屬性。從開發商角度，在行業集中度大大提高的同時，則要想方設法進行結構調整。

去泡沫、去槓桿，釋放一些小風險，防止其繼續累積，聚成無法承受的大風險，這是時之所至，勢所必然。

泡沫化的資產估值體系，頭腦發熱的企業，推波助瀾的銀行，脫實向虛的大資管的支持，這一切造就了許多地基不穩的「傳奇」，如火箭般騰飛，好像都要飛出地心引力了，結果彷彿一夜之間，重歸大地。監管從嚴了，空轉套利很難了，帶病上市要嚴防了，民營金融機構要完善法人治理了，風險內控機制要加強了，等等等等。

這個炎熱的7月，對不少企業是嚴冬。如果習慣了高槓桿支持下的野蠻粗放生長，那麼可能今後永遠都是冬天。

企業要變，從做大優先到做強優先，從做快優先到做穩優先，而更重要的，是進行結構性的變遷。

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