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2021/12/25
熟悉上海樓市的都明白，這個階段甚至未來，房票是比資金更為核心的資源。
在所謂炒房流派中，一些人通過司法拍賣房破解限購政策的手段，把法院拍賣房產價格從過去的「一拍二拍流標，三拍折價」抄到了「溢價」程度。
對此，猴子並不建議普通購房者火中取栗。
下面的新聞來源《青年報》的權威報導，坐標南京市，對於住房限購政策是否適用於「司法拍賣房」，法院和房地部門出現了明顯的文件衝突。
司法拍賣房政策是否會調整？監管部門的態度變化值得我們圍觀。
6月7日，「南京市房地產市場綜合執法辦公室」，發文《關於明確〈關於進一步加強房地產市場調控的通知〉操作有關事項的通知》在網路上流傳，引起廣泛關注。
通知中明確：「因司法拍賣取得不動產的，按住房限購政策執行，購房者需具有購房資格；同時，取得者需在取得不動產證書滿3年後方可辦理轉讓合同備案登記手續，司法拍賣的成交確認時間在通知執行日之前的，不執行住房限制轉讓政策」。
本質上，廢除了司法破限途徑。
有意思的是，網上流傳了另一份文件——《關於司法拍賣涉住房限購政策有關問題的通知》，該通知內容顯示，這是今年5月31日江蘇省高級人民法院（以下簡稱「江蘇高院」）在江蘇法院系統內部下發的文件。
日前，江蘇某地中級人民法院證實，收到了這份內部文件。對於為何出台這份內部文件，江蘇高院未予以回復。
該文件表達的內容恰恰與「南京市房地產市場綜合執法辦公室」的通知內容相反，兩者時間間隔是一周。
房管部門和法院「掐架」
江蘇高院的文件專門提到，近日，個別地方出台文件，要求司法拍賣也要適用住房限購政策，一些法院執行局機械套用，不經請示上級法院，在拍賣公告中作司法拍賣房產也適用住房限購政策的特別提示，嚴重影響了司法拍賣成交率及司法財產處置工作。
這份文件的觀點是，司法拍賣是基於公權力行使的強制執行行為，不同於一般市場交易中的自主買賣行為。個別地方出台的房產限購政策，主要目的是調整市場自主交易行為，而基於公權力行使的司法拍賣具有強制性，只受法律約束，不受地方性房產限購政策的影響。
文件還要求各級法院在司法拍賣中嚴禁出現司法拍賣適用房產限購政策的說明或特別提示，在競買人諮詢或現場看樣時應當作出司法拍賣房產不受限購政策影響的肯定性答覆，鼓勵競買人積极參与競買，消除後顧之憂。
江蘇高院這份內部文件的依據是，司法拍賣成交或者裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移，不動產登記僅為協助執行行為，並不會對物權變動產生影響。
這份內部文件還指出，執行法院在司法拍賣成交或裁定以物抵債后，應向不動產登記部門提供執行裁定書和協助執行通知書，不動產登記部門應當依法辦理登記，拒不協助辦理登記手續的，依法採取強制執行措施。
那麼要求「司法拍賣房」限購是否有法律依據？
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第四百九十三條規定，拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標的物所有權自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達買受人或者接受抵債物的債權人時轉移。
民事訴訟法規定，被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況。
人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財產。人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財產，應當作出裁定，併發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。
根據上述法律規定或司法解釋，司法拍賣房屋所有權自法院裁定送達買家時轉移，不受限購政策影響，產權過戶協助執行單位必須配合辦理相關手續。
無論是物權法規定，還是最高法對民訴法的司法解釋，都對這種特殊的物權變動形式進行了明確規定。
在現行法律規定上毫無爭議！
「這是因為法院和行政部門實施上有不一致的地方。」北京市律師協會副會長邱寶昌說，法院是依據拍賣法來執行。
拍賣法規定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。司法拍賣要讓債權人的利益最大化。拍賣是一種執行程序，要的是價值獲得最大化，價高者得。「如果是限購的話，不是價高就能得到，這就是不一致的地方」。
「法院是有道理的」
「限購是政策，不是法律，是一種臨時性措施。」邱寶昌解釋，從調控角度來說，政府為了平衡房價，作出適當的行政行為是可以理解的，但要注意這種政策的法律依據是否充分。
「從大的法律方面來講，法院是有道理的，有法律依據的。」邱寶昌說。
清華大學法學院教授王亞新認為，對這兩種說法不能簡單地判定哪個對、哪個錯，也不能說政府和法院在「打架」，應該討論的是要走什麼程序解決問題。
王亞新說，地方政策出台有其考慮，對此應該給予理解。地方政府有權制定政策，這在他們的許可權範圍內，「但發一個文件就把全國性法律給抵消了，這肯定不行」。
目前，關於「司法拍賣房」，多數城市的做法是遵守法律規定，不予限購，其中包括上海。
2017年6月28日，西安市出台的房地產市場調控政策中明確提出，通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的住房，以及申請退出的經濟適用住房等不受本通知規定限制。
2017年4月27日，北京多部門開會後決定，法院在公開發布的拍賣公告中應明確，競拍方為自然人的，其家庭或個人應符合本市限購政策，否則將不予辦理產權登記手續。
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