中國樓市迎來拐點房價將跌 請放棄對房價的幻想

房子說，什麼是敏感？我只知道漲。

如果以過去十年房價的變化情況來看，這個結論毫無疑問是偉大光榮而正確的。但是，搞金融的都知道，資產的定價都是看預期的，預期是什麼意思，就是看未來。

你過去漲了多少，跌沒跌，和未來價格的走勢，並沒多大關係。

如果一定要扯點關係的話，我倒是想到了「均值回歸」。百度百科對這個術語是這麼定義的：

均值回歸是指股票價格，房產價格等社會現象、自然現象（氣溫、降水），無論高於或低於價值中樞（或均值）都會以很高的概率向價值中樞回歸的趨勢。

根據這個理論，一種上漲或者下跌的趨勢不管其延續的時間多長，都不能永遠持續下去，最終均值回歸的規律一定會出現：漲得太多了，就會向平均值移動下跌；跌得太多了，就會向平均值移動上升。

我說均值回歸這個，並不是要用它來解釋房價。只是提到了過去房價一直漲，和未來的房價，我認為如果一定要扯上關係，那隻能是這個關係。

用過去來推導未來，是人們最喜歡乾的事情，股市裡的韭菜就是這麼一波波被收割的。

對於這樣的思路，我想到了一句名言，我不知道是誰說的，但當時看完覺得很震撼，自此以後，時刻都提醒我要批判性地面對過去的經驗。

這句名言分享給你們：

The only risk of experience is that it works until it doesn』t.

這句話翻譯成中文會損失不少意味，我就不翻了，大家閉上眼睛仔細體會一下。

這句話也告訴我們，不要總是對過去的經驗充滿自信，這本身就是經驗最大的問題。

不要總覺得房子過去一直在漲，就選擇性地找了一堆理由來告訴自己：

經驗告訴我，它還會漲。

那房價到底會怎麼樣？漲還是跌，你就告訴我，我要不要買，別扯那麼多犢子！

如果一定要個簡單粗暴的結論，那麼我可以告訴你：

房子肯定會跌。現在不要買。

緊急的自住需求除外，比如你得買房才能結婚，我總不能勸你分手吧，這樣的風險實在太大。終身幸福在被套面前，你還是選擇被套好了。

有人說，誰都知道房子肯定會跌，但是不加個時間窗口做預測，就等於耍流氓。房子多久會跌？

今明兩年之內。

2

房子是跌過的

接下來講一下主要的邏輯。

讓我們先回顧一下歷史。

的房子歷史上有沒有跌過，當然有，講兩次。

第一次是上世紀90年代。

海南大開發推動了全國房地產市場的繁榮，上海市中心房價漲到6000元/平方米，但隨著1993年第一次房地產調控，海南、北海等地房地產泡沫破裂。

泡沫破裂效應很快蔓延至全國，1994年上海市中心房價降到3000元/平方米，市場一片蕭條。很多人手持現金，任你怎麼說，買房送戶口啥的，都不為所動。

這個階段的整體經濟背景很重要，諸多方面和如今有些相似。以下是民生證券管清友對當時經濟情況的梳理。

這輪經濟，GDP增速從1992年的14.2%一路下行至1999年的7.2%。

通貨緊縮嚴重，1998-2000年CPI和PPI最低分別降至-1.4%和-4.1%。

工人大規模下崗，就業人數從1998年的1.46億人降至2000年的1.16億人，三年內減少3000萬人。

行政化國企改革和去產能效果顯著。去產能以紡織業為例，用三年時間淘汰落後棉紡錠 1000萬錠，分流安置下崗職工 120萬人，並在2000年實現扭虧為盈。

這個階段，是改革開放以來，政府對經濟很有魄力的一次改革，通過承擔短期的陣痛，換來市場的重新出清（出清的意思，粗暴理解，就是讓供需重新合理匹配，不要出現大量供給過剩），為經濟的發展，掃清了很多基礎性的障礙。

當下經濟面臨的兩大主要問題，產能過剩和債務問題，和90年代時頗為相似。只是問題經過這麼多年的堆積，經濟體量和當年也不可同日而語，當前管理層在下決心處置時，少了幾分勇氣，多了幾分搖擺。

正是這樣的搖擺，強化了市場看漲的預期。

事實上，過去這些年，金融市場一直處在和央媽對賭的遊戲當中，賭央媽會心軟。就像小孩子賭爸媽會給糖吃一樣。不給？那我就哭，鬧，裝死給你看。事實上，央媽的確一直都乖乖就範了。

然而，目前經濟的情況，已經到了非得來一次徹底的斷、舍、離，才能繼續往前。

上了年紀的人，都開始懷念姓朱的那位老人。如果現在老人家還管經濟，現在的情況或許全然不同。

第二次，是最近的2014年。

2014年，哪怕是北京的房價，也出現過從2014年4月到2015年1月長達10個月的下跌，跌幅超過了8%。這雖然不是一個群眾喜聞樂見的跌幅，但是相較於一直上漲的趨勢，已經頗為可觀。

房價為啥會跌？因為市場上錢變少了。

關於房價，我的邏輯一直都很簡單，就是看錢。

錢多了就漲，錢少了就跌。

當然這種跌，不一定是價格迅速下降，也可能是高位盤整，通過時間來消化，相當於變相地跌。

2014年那一波，主要原因是美聯儲退出超級寬鬆的貨幣政策，導致央行的外匯新增占款連續下滑，相當於被動地讓央行收緊了貨幣投放。

錢袋子一收緊，經濟就開始出現巨大下滑的壓力。房地產哀鴻遍野，市場又開始哭開始鬧，逼著央行放水。如大家所料，央媽沒抗住。當年也在提的去槓桿擠泡沫，就此敗下陣來。

2015年2月開始，央行連續降准降息，刺激銀行信貸，房價衝上了最後一波高地。

回頭去看，如果管理層能在14年咬咬牙，忍住陣痛，今日的情況，就會很不一樣。當年美聯儲剛剛退出QE，離首次加息還有一年的時間窗口，國內搞去槓桿的外部環境，可能比現在要好。

截止日期是第一生產力。

這個結論不僅對個人適用，對解決的經濟問題，也適用。不到逼不得已，問題往往得不到解決。

美聯儲現在正式進入加息周期，有加速加息的趨勢，並且極有可能明年開始縮表，這些東西不懂沒關係，反正你可以理解為，現在老美那邊的動作，逼著不得不收緊錢袋子。

一方面要收緊錢袋子，一方面要去槓桿，化解堆積的產能和債務問題，何其難也？

可截止日期的大限來臨，再難也要面對。

這就是為什麼我們看到，哪怕最近一直出現多個金融市場齊跌，大家馬上就要裝死的局面，上面也毫不動搖地繼續推進去槓桿的措施。

央媽第一次，變得心硬起來，而且一步到位，硬到心如鐵石。

3

核心邏輯

再回到房價。

為什麼我說房價的核心邏輯很簡單，就是和錢相關。

這就是問題的本質，不要總想著很特殊，城市化還在半路上，人買房情結就像處女情結一樣根深蒂固，這些統統都只是表面現象。

再次重申，決定房價漲跌的核心邏輯，只有一個，就是錢多錢少。

不妨再回顧一下美國最新一輪房地產泡沫的始終。

2001年美國互聯網科技泡沫破滅，股市暴跌，美聯儲為了刺激經濟，開始開足馬力放水，往市場撒錢。

2001年9月以來，美聯儲連續降息11次，降至2003年6月的1%，成了朝鮮戰爭以後50年的最低水平。

貨幣當中，最主要的部分，是通過借來借去的信貸派生而來，因此降息就是增加市場貨幣供應最強大也是最直接的手段，它會增強借貸意願。

隨著美聯儲不斷降息，美國的房價，也在2007年之前，一路高歌猛進。在這個過程當中，影子銀行規模的飆升，也對房價起到了推波助瀾的作用。

對比一下央行2015年2月開始的最新一輪的降息，影子銀行發展，以及最新一輪以一線城市為代表的房價暴漲，是不是頗為相似？

央行2015年貨幣政策

2004年6月到2006年6月，美聯儲覺得這麼玩兒下去要玩兒脫，開始提高利率，兩年時間，從1%連續加息17次，一口氣加到了5.25%。

加息的過程，和降息相反，就是直接收緊錢袋子的過程。

再往後的情況，大家都知道了。

4

錢袋子全面收緊

每一個泡沫，都有一根針等著。

對高企的房價來說，這根針，可能就是管理層主動去槓桿。

現在的情況比美國當年更複雜。除了高槓桿之外，還疊加嚴重的產能過剩。產能過剩的主要影響，是實業沒有了投資回報率。

實業里常年累積的供需錯配，釋放了很多低效重複的生產，導致庫存大量積壓，實業企業不願意再投資生產，資金也不願意進去，因為進去沒有利潤，或者有利潤，也抵不過融資成本。

這個大前提下，央媽就算放錢出來，也不會如願進入實體支持經濟發展，而是會想方設法跑到金融體系里搞制度套利。

比如最近監管在大力整治的幺蛾子：

同業存單-同業理財-委外投資。

這就是一種典型的制度套利。錢在金融體系里空轉，之前房子沒控制，就大量竄到房子里，這顯然是上面清楚的，也不願意看到的。

於是乎，央行就把袋子收緊了。

金融體系里的錢，竄來竄去，層層嵌套，很多風險逃脫了傳統的監管體系，這樣可能出現系統性的金融風險，管理層也是絕對不允許發生的。

於是乎，監管就推出了大規模的金融行業去槓桿。

美聯儲加息的周期，才剛剛開始，未來大概率只會越來越快。並且明年開始，很可能會縮表，縮表你可以理解為之前QE的相反動作，就是把錢從市場上收回來，這會進一步導致全球美元迴流。

於是乎，也得被動加息，也得縮表。

不然匯率藥丸。這個邏輯之前講過很多次，不贅述。

不管哪個邏輯，接下來，經濟都必然會經歷一個痛苦的過程：

斷、舍、離。

斷的是過去搖擺的老路，

舍的是寬鬆的貨幣政策，

離的是過剩的產能和高企的槓桿。

唯有斷舍離，經濟才可能像二十年前那樣，重新煥發生機。這個過程是痛苦的，但沒有痛苦，就沒有新的健康成長，這和人生病了，需要忍受痛苦接受治療一樣。

在整個經濟都在刮骨療傷的周期里，你還指望房子能獨善其身？

5

敬畏市場

在投資領域，幾乎沒有特別年輕的成功者。原因在於，那些年紀輕輕就在資本市場賺到大錢的人，往往都輸給了周期。

唯有經歷過市場周期起起落落的來回洗禮，人們才會真正走向成熟。此時，他們早已不再是認為自己無所不能的年輕人了。

不要再幼稚地說，經濟規律在房價面前沒有用。

沒有經歷過周期的人，不懂得敬畏市場，遲早會被市場以血淚教訓。

股市如此、樓市亦如此。

也不要再說，有一個強大的XX，XX能主宰一切。XX只能干預周期，但取代不了周期。

因為周期的根源，是人性。

就像荷爾蒙推動了人類的繁衍一樣，貪婪、恐懼和羊群效應，推動著經濟周期的潮起潮落。

潮起潮落中，唯有對市場保有足夠的敬畏，才能活得長久