深讀|鄭州房價那麼高，到底哪些人在買房子？

今年的市場好的令人吃驚，本想著限購限貸政策打壓之下，市場即使不徹底冰凍，也該差不多安生下來。

但這行情卻意外的火爆，康橋香溪郡，均價1.2萬左右，572套房源開盤被搶完；

萬科天倫紫台二期3分鐘清盤兩棟樓，最高售價15800元/平方；

福晟謙祥錢隆城，一期首批房源總共有460套，預計3月26日開盤，僅僅一周就停止排號收籌，據說蓄客超過3200組……

不僅賣得好，價格也堅挺。

根據鄭州房管局公布的數據，2016年底商品住宅均價是10445元/平方米。但大家普遍的感受是，三環以內已經沒有15000元以下的房子，四萬沿線也普遍在1.2萬以上。也就是說，一套小三房總價至少得100萬以上，如果在核心區，基本上要到150萬，甚至可能超過200萬。

相比之下，鄭州的平均月工資不過五六千元，按照通常的房價收入比，鄭州家庭至少要不吃不喝10年才能買房。而且，鄭州買一套房子即使付得起首付，月供隨便也要六七千，還怎麼生活？

更極端的例子，鄭州北龍湖的房價幾乎都得4萬元/平方米，而且幾個地王項目很有可能要突破6萬/平方米，二線城市賣出了北上廣深的一線價格，一套房子動輒上千萬，首付500萬，月供也要3~4萬/月，多高的收入，才能負擔得起？

房價這麼貴，收入這麼低，到底哪些人在鄭州買房子？

在回答這個問題之前，需要先問三個問題：

1）在鄭州，哪些人買不起房子？

2）哪些人在買房子？

3）工資不高，房價怎麼被買高了？

第一個問題：鄭州哪些人買不起房子

按照第三方數據，鄭州白領上班族的平均月薪據說有6000元左右，也可能略低一些，如果兩口子都是上班族的話，加起來月收入超過一萬元，還月供的難度並不算太大。

現在買房的年輕人，最大的難處在於首付。在2016年房價暴漲之前，大部分首付總額在二三十萬左右，2014年、2015年市場不好的時候，還是不少零首付、分期首付，所以難度不大。

但這次暴漲之後，在新的政策之下，首付三成隨便都要40萬以上，這雖然比不上北京上海，但也不是一比小數目。一人買房，全家湊錢，首付就是拼家底。大部分買不起房的都屬於家庭起點比較低，來自農村或者偏遠縣城，這些年輕人沒有原始積累，總想著拿工資攢首付，卻「永永遠遠也趕不上倍漲的房價」。

還有一種是沒有談戀愛結婚，獨木難支買不起房的。單身漢買不起房的原因是多方面的，家底兒薄、事業沒有迎來春天或者生意慘淡都可能是理由。這個問題在現代都市非常普遍，大齡剩男剩女，礙於身材樣貌財富見識等各種原因，沒有找到心儀的另一半。最務實的解決辦法是找個志同道合的對象，倆人一起湊首付還貸款，收穫的除了房子和愛人之外，還有留給下一代的希望。

至於因為收入低買不起房那一類，用任志強的話說就是「終究要被城市淘汰的」，理性點分析，起點低、收入低，意味著在城市的長期競爭中被落下，需要全方位的提升才能考慮在城市買房的問題。

前些年，媒體熱炒「逃離北上廣」，其本質上就是一種淘汰機制，能夠在城市叢林競爭中勝出，比如置業安家、娶妻生子，則贏得了一線城市的「站票」；逃離的人，雖未必是失敗者，但大部分都不堪一線城市的高房價，壓力之下，只能選擇與經濟能力匹配的生存環境。

第二個問題：鄭州有哪些人在買房？

鄭州不僅是鄭州人的鄭州，更是河南人的鄭州，未來還將是全國人民的鄭州。

很長時間，鄭州超過60%的房子被「外地人」買走了，這些外地人包括一線城市回鄭置業的，也包括地方市縣到省會買房，以及少部分的炒房團。

所以說，作為二線城市鄭州，房價之所以能夠不斷上漲，一個根本原因是在於除了本地人群購房、換房需求之外，源源不斷人口流入才是問題的根本。鄭州在過去的幾年時間內，平均每年新增30萬常住人口，才是房價上漲的真相。

2016年房價瘋漲的城市，無一例外都是所在區域的中心城市，具備極大的人口吸引力，大量的人口流入成為樓市火熱的基本面。相比之下，國家接連「去庫存」的三四線城市，即使有政策刺激，樓市表現也不溫不火。

樓市有一個鐵律，「人口流入則房價漲，人口流出則房價跌」，如上圖所示，鄭州蘇州武漢房價飆升，長春哈爾濱房價萎靡不振，本質上是人口吸引力的差距。

有人就有需求，買得起房子辦法有很多種。即使是鄭東新區總價三四百萬的房子，首付也不過150萬，很多家庭拼拼湊湊也能買得起。更常見的則是以房換房的，把早些年買的「老破小」賣掉，還掉貸款也能剩下百八十萬，拿到的錢作為首付再換一套稍微好點的，一個朋友之前買了東三街的老房子，換到東區的東方鼎盛時代，就是用這種「賣房付首付」的辦法。

其實，還有一個簡單的方法，你問問周圍人，到底有沒有購房需求？我個人感受，沒房的著急買房，有小房子的因為生孩子、養老人要改善居住條件，老舊小區的想改善居住換新校區的大房子，因為孩子上學、工作上班等原因換房的也不在少數。

總之，除了極個別土豪之外，大部分人對於自己的居住條件是不滿足的，有很大的改善需求，這些巨大的需求，就是樓市上漲的動力所在。

第三個問題：工資不高，房價怎麼上天了

你沒錢，並不等於別人沒錢；你家裡困難，但別人家可能很富裕。

在人口流入城市，購房需求除了常住人口之外，還要面臨外來人口的競爭。所以本地人工資水平並不能決定房價，包括「外來戶」在內的所有買房者的經濟能力，才是衡量房價高低的砝碼。房價漲不漲，與普通人的工資並不相關，只取決於鄭州的城市吸引力，以及新增人口的支付能力。

包括鄭州在內的一二線城市，買房人的資金很多並不來源於工資，更多是家庭整體財富基礎的PK。你可能月薪兩萬，但別人有工廠，收入也不低，在買房的競爭中並不落下風。身邊有很多類似的案例，這些人大多來自地市家庭，父母都有穩定的工作和收入，也積累了一定的財富，在買房的時候可以得到巨大的支援，可以提供首付甚至是全款。

而且，一二線城市正在成為財富配置的重要選擇。在新的國家城市規劃中，北上廣深被定位為全球中心城市，鄭州則屬於「國家級中心城市」，正如李嘉誠的資產會遍及紐約、倫敦、巴黎，鄭州已經成為中原地區財富階層的「標配」，未來甚至可能吸引更多的一線富豪前來置業，就像樓市吸引外來萬科、融創、恆大等一線開發商一樣。

當你的競爭對手來自全河南乃至全國的時候，房價不斷摸高就順理應當。購房群體的不斷變化，其支付能力都在不斷提升。正如有人評論的，「本地掙工資的人的天花板，是要被外地富裕家庭打破的，而富裕階層的天花板會被全國的富豪階層打破，最後被世界富豪打破。你買不起，人家買得起，反正現在土地供應越來越少，一手房在成為奢侈品，有錢者得之。」

城市那麼貴，為什麼還要買房？

選擇怎樣的生存環境，除了決定自己一生的生活狀態之外，甚至將影響幾代人的生活。

農村出生成長的年輕人，通過聯考跳龍門成功后，常常自卑於城市孩子的多才多藝。我就經常感慨，除了學習能力的優勢外，為人處世、思維邏輯和抗壓能力，與他們都有著明顯的差距。這種「天賦」的差異，決定了大家並不是在同一個起跑線上競爭，所以才會有「我不是富二代，但我希望自己的孩子是富二代」的期待。

所以，很多人為了下一代，在城市裡打拚，每天吸著霧霾，吃著地溝油，操著賣白粉的心賺著賣白菜的錢，卻在子女教育上一擲千金，把學區房炒出了天價。當城市的資源仍然跟戶籍制度綁定時，在城裡買房已經成為一種跨越代際的競爭。

與「逃離北上廣」對應的則是「逃回北上廣」，習慣了大城市的風花雪月和公平競爭，很多人對故鄉的月冷星稀和裙帶關係並不適應，開始放棄不切實際的「田園夢想」，回歸現實。在大城市，雖然每天堵車吸霾早出晚歸，但其更多的就業機會、更高的收入水準、完善的醫療交通設施，讓與我一樣的很多人，只能無奈棲身。

這背後的邏輯，其實是基於城市資源 的人口爭奪。隨著生育率持續保持低位，人口紅利坍塌之後，過去的增量競爭，開始變成了存量爭奪，北上廣深鄭州武漢等城市的不斷膨脹，對應的則是三四線城市的萎縮塌下。

中信建投曾經出了一份名為《人口大遷移：一場你死我活的城市戰爭》的報告，詳細論述了改革開放30年以來，人口流動對城市發展、房價等的影響，並推斷：人口遷徙是主導房地產市場的唯一要素。

（百度人口遷徙流動圖）

在最新的《全國城鎮體系規劃》里，提出要構建「十百千萬」的城鎮體系，即「十個國家中心城市、一百個國家特色城市、一千個中小城市、一萬個特色鎮」，被明確定位建設國家中心城市的地方有北京、天津、上海、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州等8座。

未來，依託這些中心城市將建立互相聯繫的城市群，這些中心城市將成為名副其實的「大麥克」，在基礎設施建設、產業資源聚集、產業人口導入等方面都將會有明顯優勢。

所以，鄭州在年後有多條捷運線同時開工，要在2020年底之前保證8條捷運線通車，覆蓋範圍包括中牟、上街、滎陽、新鄭等周邊郊縣，類似白沙、綠博、常西湖、南龍湖之類的新區不斷崛起，甚至遠在黃河對岸的平原新區都成為鄭州人的後花園。

具體到樓市層面，包括鄭州在內的中心城市將複製北上廣深的發展路徑，城市規模迅速拉大、城市人口迅速增加、產業布局快速聚集，房價也將持續上漲，成為高地。而周邊的人口流出城市如周口駐馬店，產業空心化和城市規模萎縮趨勢將逐漸明顯，樓市雖然不至於崩盤，但高企的庫存將長期存在。

這種場景最終的結果將是這樣的，如果你需要更高水平的醫療、教育，參加豐富多彩的文化活動，享受「3小時覆蓋周邊大都市，半天抵達全，24小時通達全球」的交通條件，以及逛一逛LV、Gucci雲集的高端商場，以及冷門小眾的特色餐飲美食，這些需求只有未來的中心大城市才會有，別無選擇。

結論

1. 鄭州人的工資水平對於房價只有參考意義，但並無直接關聯。當外來人口大量湧入的時候，「房價收入比」這個規律並不適用。

2. 房價長期看人口流入，短期看信貸貨幣政策，庫存笑話周期則直接決定價格變動。鄭州人口長期增加，未來將向2000萬級城市邁進，在10~15年的時間裡，房價大周期呈現上漲態勢。短期隨著信貸貨幣政策的收緊，以及樓市供應量的增加，庫存消化周期將逐步拉長，房價趨穩是大概率事件。

3. 鄭州的購房人群，在相當長的一段時間裡，將繼續以「本地居住條件改善+外地人口流入」為主，他們也將推動鄭州房價長期穩定上升。在這樣的上漲趨勢里，買不買從來都不是問題，買的早晚是問題，買到什麼樓盤、什麼區域才是問題。

4. 國家中心城市對於鄭州是尚方寶劍，將在立法權、城市規劃、用地指標、政策支持等多方面得到傾斜，鄭州城市規模和人口數量都將呈現幾何級數的增加。普通人要換個眼光認識鄭州，參照一線城市的發展路徑，1億人口紅利之下的明日鄭州，將是今日之北上廣深。

5. 做投資買股票，都希望上漲趨勢開始之前「上車」，只有這樣才能享受紅利。買房子也需要提前布局。城市發展的紅利，在過去的10年裡已經讓所有人看到，未來鄭州的城市發展將釋放更多機會，現在加入也還不晚，未來將證明你的眼光。