推出大體量宅地！杭州國際商貿城單元重啟？

8月4日，杭州市國土局掛牌出讓八宗地塊，其中四宗商地、四宗宅地，預計9月4日下午正式出讓。

而在土地出讓公告中，房掌柜看到了一個沉寂已久的名字——杭州國際商貿城單元。

提起杭州國際商貿城單元，很多人可能都一頭霧水，實際上，自2010年起，杭州國際商貿城啟動規劃建設到現在已經發展7年之久了。

杭州國際商貿城單元，又稱九喬國際商貿城單元，地跨江干區九堡鎮與餘杭區喬司鎮，，項目規劃範圍：東至東湖路，西至和睦港，南至德勝路，北至杭州繞城和滬杭高速公路。項目總規劃面積7.60平方公里，規劃總建築規模800萬平方米，其中餘杭區規劃面積4.75平方公里，規劃總建築規模515.03萬平方米，涉及勝稼、三角、朝陽三個村。單從規劃面積來說，杭州國際商貿城項目比錢江新城還大。

但7年以來，杭州國際商貿城單元內僅出讓成功過4宗地塊，分別為1宗商地、2宗宅地和1宗加油站地塊。

除此之外，九喬國際商貿城單元曾在2013年及2015年都計劃推出過土地，但最終都沒有出讓成功，那在土地市場火熱，開發商瘋狂拿地的當下，杭州國際商貿城單元推地是否預示著它的重新啟動?又能否獲得一個理想的結果呢?

對此，漢嘉地產副總經理陳煥春老師表達了對這一單元發展的看好，「其實它可參照的還是很多。因為下沙也已經發展起來了，包括再往北的話，臨平那一片也發展起來了，那麼再往西一點，離主城區的一些丁橋也離得蠻近的，所以它還是有很多的參照，我覺得並不影響它在土地市場上的一個表現吧。」

此次出讓的是杭政儲出[2017]51號杭州國際商貿城單元JG1802-R21-06地塊東至三衛路，南至杭海路等，西至九福路，北至科興街,出讓面積76674平方米，容積率2.2，建築面積168683平方米，是本次土地出讓中體量最大的一宗地塊。地塊起拍總價214228萬元，起始樓麵價12700元/平方米，當溢價率達到上限70%，報價封頂，封頂樓麵價為21590元/平方米。

如上圖所示，黃色區域為本次出讓杭州國際商貿城單元地塊。地塊內部平整乾淨，且無雜物堆砌的情況。

臨近主幹道 自駕出行便利

道路：地塊臨靠杭海路，沿杭海路前行500米即進入餘杭區。

且距離德勝高速路入口僅1.5公里，距離杭甬高速直線距離2公里，自駕出行非常便利。

但房掌柜達到時，地塊旁的九福路處於未通車狀態，僅少量非機動車通行。

公交：地塊附近有九堡、藍領服裝廠等公交站點，可乘坐309路、339路、387路、509路、523路、365路等公車，可前往市中心、臨平、海寧等地，也可以乘坐公交達到周邊的學校、農貿市場等，總體來說，公交出行還比較便利。

捷運：地塊距離捷運1號線客運中心站步行距離2公里左右。房掌柜從地塊出發，騎車至客運中心站大約花費了20分鐘。另提一句的是，無論是地塊周邊還是客運中心捷運站，共享腳踏車都比較多，捷運出行還算便利。

配套發展中 醫療資源不足

教育：地塊附近幼稚園比較多，有新苗幼稚園、九堡中心陽光幼稚園、九堡中心幼稚園等等。

國小方面，根據2017年江干區學區劃分，地塊處於杭師大東城實驗學校的學區範圍內。杭州師範大學東城實驗學校是在原九堡中心國小基礎上發展起來的一所九年一貫制學校，是杭州師範大學東城教育集團的旗艦學校，現有校園面積5萬平方米(約76畝)，總建築面積3.6萬餘平方米，有8幢獨立建築，擁有省市一流的教育教學多媒體設施，配備專用功能教室40餘間及「六館一中心」。

(上圖來源於官網)

總的來說，地塊附近教育資源能夠滿足目前的教學需求。但具體地塊項目的學區劃分還需要等建成后才能確認。

醫療：地塊一公里內有一九堡街道社區衛生服務中心，2公里左右處有一家江干區人民醫院九堡院區。醫療資源比較缺乏，僅能滿足基礎的醫療需求。

商業：地塊對面臨街商店較多，有一些超市、藥店、餐館等等。同時，地塊距離九堡農貿市場直線距離約700米，能夠滿足一些基礎的生活需求。

大型商場方面，地塊距離捷運東城購物中心直線距離1.4公里左右。捷運東城購物中心今年5月正式投入運營，商業面積9.1萬㎡，涵蓋了超市賣場、餐飲美食、娛樂休閑、品牌零售連鎖、健身設施、兒童遊藝、教育培訓等多種業態，是九堡首個大型購物中心。

除此之外，地塊周邊還有許多鞋服市場，例如四季青服裝市場、九堡商貿城、三衛商城等等。

生活：房掌柜達到地塊附近時發現，周邊處於拆遷待建的區域較多，再加上相鄰的昆盛肖邦仍在建設中，地塊所處的位置略顯荒涼，且臨近主幹道，車輛較多，可能會有噪音影響，但地塊附近有河道，風景較好。

拆遷待建區域多

未來恐面臨競爭

其實不僅是杭州國際商貿城單元4年未推出土地，從大板塊來說，九堡板塊的上一次出讓地塊還是2014年1月，崑崙置業以6734元/㎡拿下了江干科技園宅地，也就是現在仍處於尾盤在售階段的昆盛肖邦項目。所以地塊周邊處於在售階段的僅昆盛肖邦一個項目，目前剩餘套數也不多，板塊內新房幾乎沒有。

也就是說，在杭州房價瘋狂上漲的這個階段，九堡幾乎是只有二手房在銷售。

目前地塊周邊的樓盤在售均價為29772元/平方米，但在售的二手房也不是很多，可見由於長期的供地缺失，板塊內住宅處於一個供不應求的狀態。

在後續供地方面，根據主城區2017年第一期讀地手冊，杭州國際商貿城單元後續還有一宗JG18-10-B1/B2-05地塊出讓，但具體時間未知。

而且目前九堡板塊作為杭州拆改城中村的主力板塊，房掌柜跑地時就發現，地塊周邊拆遷待建的區域很多。九堡板塊後續可能有大批土地出讓，地塊項目未來可能會面臨一些壓力。

雪中送炭

時隔四年填補板塊空缺

杭州國際商貿城單元地塊處於江干區與餘杭區的交界處，位置較為偏遠，起始樓麵價是12700元/平方米，封頂樓麵價為21590元/平方米，封頂價格已經接近周邊在售的昆盛肖邦的在售樓麵價，地塊的周邊配套也處於一個仍需發展的階段，但九堡長期缺席杭州土地市場，再加上現下開發商對土地的渴求，會拍出怎樣的價格仍是一個很大的問號。

談及對最終價格的預期，陳煥春老師認為：「在這種情況下，還需要看看大家對它的判斷是不是一致，是不是都比較看好，以及看好的程度，樂觀程度到什麼地步。」

時隔四年，杭州國際商貿城單元再次推出宅地，無疑是一次九堡對杭州土地市場的試水，或許預示著九堡之後將成為杭州土地市場供應的中堅力量。而這一地塊究竟能夠拍出怎樣的價格?讓我們拭目以待。