這裡的買房者突然多了起來!到底發生了什麼事？

作者：美房網主編

近期上海嘉定某售樓處,出現通宵排隊的情況，江蘇鎮江的售樓處出現爆滿的情況。彷彿眼前又重現了搶房大潮，每當出現這樣的狀況都會牽動很多人的心，面對這樣的場景估計很多朋友都不淡定了，尤其特別關注樓市的朋友會更加迷茫，在調控的背景下到底發生了什麼，我們分析下這其中的緣由。

國家現在的調控政策是因城施政，熱點的一線和二線城市全面收緊，而更多的三四線城市需要去庫存，只有少數熱點三四線城市出台了限購政策，如廊坊，嘉興和東莞等城市，其它三四線城市並無購房限制。

分析：上海嘉定某樓盤通宵排隊買房事件不具有代表性，其實上海樓市的調控很嚴厲，這個樓盤的情況只是個例，原因是，這個樓盤位於剛性需求很大的上海郊區，開盤價格偏低，在政策的調控下，開發商在申請預售證時，開盤價格會被政府限定，同時開發商存在回款的壓力，需要快速收回資金，因此低價開盤。

同時這個樓盤的定價，和周邊樓盤的二手房價格差不多，我們都知道，一般情況下新房的價格普遍都高於二手房價格，這個樓盤相當於降價促銷，而上海的需求還是比較大的，最後吸引來了大量的買房者。所以這是個特殊的例子，沒有參考價值.同時熱點一二線城市的樓市是重點調控的對象。

江蘇鎮江做為三線城市，樓市一直比較平穩，而周末出現搶房的情況是有原因的，由於熱點一二線城市的限購限貸，同時房價在已經很高的背景下，會把需求往三線城市引導，我們注意到過去兩年內價格較平穩的三線城市，近期價格有上漲的情況，那些本身庫存較小，經濟和人口數據都還不錯的城市，市場會先熱起來，例如鎮江，揚州，九江等等。

這也是鎮江出現售樓處爆滿的原因。這也符合國家對於三四線城市去庫存的預期，但是需要注意的事，這些區域一旦吸引大量投資客進入，導致樓市過熱，這些地方極有可能開啟限購模式。

政策層面，最近山東和山西兩省對於庫存較大的三四線城市，未來會減少或暫停土地供應，這是減少庫存的一個重要舉措，那些基本面比較好的城市，房價會率先上升。那些基本面很差，人口和經濟增長乏力的三四線城市，前途仍然堪憂，長期去庫存會是主要任務。但是那些熱點的三四線城市，以及一線城市周邊的衛星城不包括在內。

我們注意到最近北京西南方向保定區域，某樓盤售樓處也出現了購房者太多的情況，保定區域內的涿州和淶水先後啟動了限購。我們分析此區域限購主要原因：同樣是環京位置，廊坊區域去年早已限購，同時廊坊區域的價格已經很高，出現擠出效應，吸引了大量購房者到保定區域，還有一個原因，開發商可能存在營銷炒作的行為，由於影響很大，引起當地政府的高度關注，兩個因素疊加的結果就是限購。

結語: 房地產市場的發展已經出現明顯分化，由於各個城市在發展潛力、資金的實力、樓市政策和市場的供應都不盡相同，全國範圍內，趨勢性上漲已經成為過去，結構性機會依然存在，因此城市和區域分析非常重要，這是我們最擅長的。

如果大家願意聽一個對經濟和房地產頗有研究的主編心聲，不妨添加主編的個人微信號（ID：mksh986），主編的一句提醒也許可以讓你在房產投資上少走很多彎路。

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