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住建部怒懟經濟學專家:距離去庫存結束還早著呢!

住建部怒懟經濟學專家:距離去庫存結束還早著呢!

最近這幾天,「去庫存階段」即將結束的話題非常熱門。起因是安信證券首席經濟學家高善文標認為,自去年以來,漲價潮從一線城市蔓延至二線城市,並有向三四線城市擴散的趨勢,並據此得出「房地產存貨去化即將結束」的觀點。

去庫存結束意味著什麼,意味著房子不多了,是不是又要漲價了……

官方這次的反應倒很快。住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌今天專門強調,這一說法違背事實,去庫存依然是一個長期的過程。

去年全國住宅庫存降少一成多

單從高善文的說法來看,似乎還真是那麼一會事兒。畢竟去年樓市極其火爆,地王頻出,各地房價暴漲,也屢屢傳出各地庫存下降的消息。

再加上中央提出的供給側改革,要求大力增加供給,加大土地供應,限價限購,這一切措施都與去庫存背道而馳。

那麼,高善文是如何得出去庫存即將結束的結論的呢?

他認為,房價漲幅靠前的城市,青壯年人口持續大量流入,導致非合意存貨的快速消化。到2016年初存貨大幅下滑時,房價立即出現了猛烈的上漲。漲幅較慢或者持平的城市二三四線城市,雖然存貨去化較慢,但按照2015年的速度推算,到2018年上半年,這輪短周期的回落會基本結束,並將伴隨著全國範圍內存貨去化的基本完成。

從供需矛盾來判斷庫存消化周期,這確實是一個辦法。但是,我們都知道,看問題不能只看一個面。

先看一組數據吧。2016年樓市去化效果確實畢竟明顯,但是綜合來看,各地去化效果差異非常大。從全國的總體數據看,庫存只減少了近4%,其中住宅的庫存降低10%以上。

住宅庫存降少一成多,這確實是個好事。但是,僅僅一成多還不夠啊。更何況,去庫存就去掉一成多,就說整體房地產去庫存的任務即將結束,也確實是有些偏頗。

住建部被全國人民罵了這麼久,好不容易逮著機會,當然是「義正言辭」地「痛批」了。

全國庫存或超13億平方米

大家都知道,全國各地這次摒棄了之前「一刀切」的做法,採用了「因城施策」的方針。依據當地不同的情況,採取不同的調控措施。雖然一二線熱點城市房價暴漲的態勢得到了控制,但是還有很多三四五六線城市仍需要把去庫存則仍是首要任務。

根據國家統計局發布的最新數據,全國商品房待售面積6.88億平方米,比2月末減少1745萬平方米。而在2015年末這一數據為7.18億平方米,2016年一年下降至6.95億,降幅3.2%。

有媒體按照這個數據看,認為全國的庫存有6.88億平方米。實際上,國內的庫存要遠比這個多得多。

因為這個統計數據的待售面積,指的是已經蓋好、一年內沒賣掉的房子。但是,還有很多已經開工的、建到一半的,或者竣工后還不到1年的房子。這些房子加起來,怕是蓋好后1年還沒賣掉的房子更多。也就是說,全國的庫存量估計在13億平方米以上。

更關鍵的是,這些庫存的七到八成都分佈在三四線城市。去掉一些在熱點城市周邊,或者經濟較為發達的三四線城市,剩下的三四線城市去庫存的壓力還是不小的。

魯川湘等地買房政府給補貼

或許有人說,不可能啊,我周邊的房價就是一直在漲,還要不要人活了!

為了防止別人挖坑,最後導致四點兒也寫錯文章觀點,四點兒專門去查了下相關的新聞。

搜了一圈,發現山東、四川、湖南等地的去庫存政策,真是看得人流口水……

比如山東的即墨市(就是青島那裡),日前剛剛提出,首次在即墨購買面積在90平方米以下商品住房的市民,每平米可獲得50元的補貼;碩士、博士等高學歷人才,每平米住房分別可獲得100元和200元補貼。而且,外地人也被納入補貼範圍!

而離長沙只有30來公里的湘潭市,補貼範圍在100平米內,本地人購房每平米獎100元,外地人購房每平米獎300元,高校、中等職業學校在校生和畢業生,購房每平米獎400元。

四川資陽更是簡單粗暴,提出凡今年在中心城區購房,財政將給予房屋每套1.2萬元、車庫每個2000元的獎勵。

有沒有恨自己生錯了地方?

不過話說回來,即便那裡的補貼再多,估計大家也不會為了那些補貼專程跑去買房吧。

從上面這些例子和數據來看,全國範圍內的庫存情況確實差異極大。熱點城市及其周邊三四線城市,不得不出台嚴厲限購措施;而其他地區還為了「促銷」,開始從財政補貼。

我們只能盼望著,那些炒房的人,趕緊去庫存多的地方去吧,讓房價穩下來,讓老百姓能買得起房子

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