江浙強三四線城市庫存走低 房企伺機介入

強三四線城市仍然是房企投資關注的熱點。

  由於一線城市新建項目預售證發放速度和價格遭遇嚴控，其周邊城市關注度開始趨高，大量房企進駐並令當地庫存去化加快。

  來自第三方機構的統計顯示，比如江蘇省大部分城市短期內去庫存周期降到10個月以內。

  不少房企最近拿地也傾向這類強三四線城市。3月8日下午，泰禾集團(18.200, 0.03, 0.17%)發布公告稱，其下屬全資子公司以合計約21.1億元，分別接手濟南市章丘地塊70%股權、東都國際項目以及杭州富陽銀湖野風山項目部分大股權進行開發建設。

  同策諮詢研究部總監張宏偉指出，過去兩年樓市利好政策不斷，購房門檻得到進一步降低，購房者熱情逐步提高；2016年10月後隨著熱點城市逐步推出樓市新政，和外來炒房團等多重因素影響，長三角一線、強二線城市周邊城市已經呈現庫存降低，投資加快進入的跡象。

  根據同策監測的江蘇16個三四線城市商品住宅來看，平均存銷比為6.79個月，表現溫和。在2016年尤為寬鬆的政策環境下，外加寧鎮揚一體化，鎮江成為投資客新寵。鎮江住宅產品去化周期逐步縮減為8.6個月，達到歷史最低。因此，同策諮詢預測2017年市場將持續以去庫存為主旋律，庫存量會進一步縮減。

  強三四線庫存下跌

  來自多家第三方機構的統計顯示，江蘇、浙江省內多個三四線城市去化周期在縮短。

  比如，蘇州市GDP穩步上升，外來人口佔據較大比例，人均收入逐年增高，城市化率遠超全國平均水平。

  近五年蘇州市商品住宅市場整體處於供不應求狀態，成交均價逐年攀升，商品住宅庫存逐年遞減，目前庫存主要集中於公寓以及聯排別墅。

  多家機構指出，該市2015年商品住宅市場成交量達1000萬量級，2016年回歸800萬量級，預計未來成交量在700萬-800萬量級。2016年成交均價接近20000元/平方米，預計未來成交均價將靠近30000元/平方米。

  崑山與蘇州同理。近五年崑山商品住宅市場呈波動上漲趨勢，2016年成交量達到551.41萬平方米的歷史最高值；2016年銷售金額667.79億元，環比上升46.21%。經歷投資資金湧入后，當前崑山庫存量處歷史低值，主要集中在普通住宅。

  另一個值得關注的城市是鎮江，去年底至今，鎮江樓市成交量上漲明顯，尤其是2月成交量遠超1月的2290套，同比增長超過300%。截至2016年12月，鎮江市區可售商品住宅庫存去化周期約8.6個月。

  庫存在2016年降至新低、土地緊缺，是多名業內人士對江浙地區強三四線城市的總結。如紹興、海鹽等城市，已出現土地供應節奏跟不上房企投資與商品房去化節奏。

  浙報傳媒地產研究院院長丁建剛此前曾做過一項調查，認為浙江部分三四線城市，如嘉興、嘉善受到一線城市上海、強二線城市杭州等的外溢作用，出現成交量價齊升，多年庫存幾乎被一掃而空。而更多的三四線城市則表現為量增價穩。

  房企瞄準外溢城市

  與此同時，在溫州、寧波、麗水、衢州、德清、義烏等城市，房企開始集中儲備土地。

  比如2016年德信地產在這些城市拿下19幅土地，總儲備貨值達到350億元。號稱「深耕三四線城市」的中梁地產，僅2016年上半年就在17個城市獲取28個項目，投資金額逾百億元，其中浙江省內城市（除杭州外）佔80%以上，在主戰場溫州拿下6宗地，並首次進入嘉興、舟山、衢州等城市。

  前述去化加快的城市鎮江，目前已有中南集團、招商地產、雅居樂、旭輝等知名房企入駐。

  在江蘇省多個三四線城市中，常州聚集較多全國品牌房企，包括新城、路勁、星河、融創等。也因此，常州的新房成交在最近兩年，遠超供應面積。2015年常州供應321.45萬平方米，成交545.8萬平方米；2016年供應364.15萬平方米，成交676.79萬平方米。

  這些三四線城市的土地成交價正被外來投資拉升。

  如無錫在2014年、2015年土地供應較少，片區土地成交價格較低；但在2016年土拍中，成交量大幅上升，成交均價拉升至之前的4倍。

  一名房企投資部人士透露，此前根據市場調研，發現長三角區域的三四線城市裡，改善需求將會在今明兩年釋放，如果在去年開始提前布局投資了三四線城市，或許能抓住一波行情。

  「加上一二線城市的投資與居住溢出效應，在一線城市周邊的城市，今年的土地供應就更值得關注。」這名人士指出，比如嘉興，今年的供地計劃還未公布，但不少房企已經比較關注，認為今年會加大供應，從而消化部分從一線城市溢出的投資或居住需求。