2017年，到底該不該買房，買哪？

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張先生，海歸碩士，四口之家，在雙井上班，預算總房款1000萬以內，雖然這樣的預算足夠在他工作附近的雙井買一套二手房，但這位先生堅持要用同樣預算在更遠的「郊區」亦庄買一套更高品質的新房。

他給的理由很簡單：一方面亦庄的生活配套已經趨於成熟甚至不輸於雙井，另一方面同價位房子的環境和品質要遠高於雙井「老破小」的二手房。

他自述：「感覺核心地段升值空間到頭了，而郊區說不定還有更大升值空間。」

近年來，持有這樣樸素邏輯的客戶不斷增加。其實他們的主觀感受也得到了數據的印證——2014-2016年，北京郊區房價的漲幅遠大於市區：

這就引出了本文的主題，也是今年頻繁被各種客戶拋出的問題：

2017年到底應不應該買房，應該買在哪？

要回答這個問題，我們只需要聊明白一個重要概念：郊區城市化。

眾所周知，2016年是房價尤其是二手房價瘋狂的一年，除了政策和金融環境寬鬆之外，核心地段二手房的價值稀缺也是一個重要因素，這背後其實是城市化水平不均，導致資源分配不均的結果。

以北京為例，從二環內到六環外，房價的衰減速度驚人，而這背後其實是房子所佔有資源的迅速衰減，所有北京人應該都能感同身受。

上面這兩幅圖分別是把北京東二三環和東南五環外的衛星圖進行了對比，灰色部分是城市基建配套，綠色部分是農耕用地，我們能夠直觀的看到市區和郊區的配套差異。

而這種狀態，有可能在未來的5-10年內發生變化。

要知道的城市化接下來會發生什麼，我們不妨先看看發達國家已經發生過的事情：

下面二張圖，分別將紐約、東京與北京的衛星圖進行了比較，地圖中的區域面積是一樣大的（視角海拔高度 164.99公里），能夠看出來，紐約和東京的郊區城市化非常完善，不僅是城市的核心區域，整個城市圈的巨大區域面積內都有良好的產業、社區和相應的配套設施，而反觀北京，出了五環之外的郊區城市化就要落後很多，以農業、低利用率的住宅和工業用地為主。

類似紐約這種完善的郊區城市化帶來的結果，就是房價的均勻化，在美國最大的房產網站zillow搜索總價40-50萬美元的房子，分佈非常均勻，並沒有北京這樣的高度聚集效應。

同時，即便是賣了市區的房子，同樣的價格在這個城市的任何一地方也都能再買到一套同品質，同配套的作為替代品。

看完國外，我們再來看看國內，先來看看近年來一線城市新房和二手房的成交走勢：

看圖很清晰：一線城市二手房成交量和新房供應量是很明顯此消彼長的關係。

這說明消費者並不是自願購買 「老破小」的二手房，如果有充分的新房供應，大家還是傾向於新房。而假如這些新供房產的配套資源還不錯（比如有捷運、有商圈、有自己的優勢產業），那消費者是基本不太會考慮買二手房的。事實上很多城市就是這樣的邏輯，因為新房供應充分且佔有資源良好，二手房市場即使空置率很高仍然無人問津。

這種一線城市嚴格控制土地供應的施政思路，最近正在發生悄然變化——5月底，全國人大財經委副主任委員黃奇帆在復旦大學的講話提到，十八億畝紅線思路要換過來，未來北京、上海這些城市不需要背上這個紅線，三四線城市不要蓋新區了，把那些要蓋房子的土地變成耕地，這樣就能大大增加一線城市住宅供給。

一個多月後，上海出台住房發展十三五規劃，稱未來五年，上海要蓋170萬套房，而北京的計劃是新建150萬套。

本輪調控新出現的「限售」政策很有意思：短期看，就是今年買的房子未來兩三年不讓賣了，可以有效打壓短線的投資需求，控制房價上漲的預期。但從長期來看，它控制的是近幾年的二手房供應——上市交易的二手房源在未來幾年將因為「限售」政策而極大減少。與此同時，很多原本新房供應緊缺城市的土地大量放出，這些土地大部分都位於郊區。一方面是因為市區拆遷成本太高，另一方面也是為了發展衛星城，實現郊區城市化。

背後的信號非常明顯：大家不要在市區裡面買二手房了，來郊區買新房吧，一起把郊區城市化搞起來！

基於以上種種，居理新房對郊區城市化充滿信心——通州副中心、河北雄安新區、「限售」政策，增加土地供應、「1小時通勤圈」等一系列政策動作，都是為了拉動郊區更快的發展，未來將會有更多的「中關村」、「望京」、「亦庄」產生。介時，將是一種房屋供應充分，優質配套資源越來越不再稀缺的狀態。

與此同時，呼應「房地產調控長效機制」、「房子是用來住的，不是用來炒的」出台的或即將出台的一系列土地、金融、稅收政策，很有可能極大削弱房子的投資屬性，讓房子真正成為一個消費品而非投資品。

一方面，郊區城市化削弱房產佔有資源的稀缺性，進而削弱投資屬性；另一方面，長效調控抑制房產的投資行為，進而讓郊區房產讓真正有需要的人群購買，回歸居住屬性。

相輔相成，天衣無縫。

這一搭配帶來的郊區城市化也完全符合國家的利益：大量的基礎設施升級和產業升級，將可以有效拉動經濟，是治療當前經濟增速放緩的一劑妙藥。

一個商品真正的黃金時代，不是服務於少數人，稀缺且價格瘋漲的時候；而是能服務越來越多的消費者，從而價值最大化的時候。工業革命后的棉織品、福特改革后的汽車……無不如此。

居理希望，有一天房子也能真正回歸居住屬性，那個時候，房產才是迎來真正的「黃金時代」。這一天應該不會太遠了！

最後放一張上海周邊郊區城市化的30年進程，可以明顯看到，未進行房產開發的耕地地塊（綠色）在逐漸變成土地利用效率較低但初步開發的混合地塊（淺灰色），而混合地塊逐漸變成配套完善高度開發的地塊（深灰色），這個趨勢並未放緩，在郊區城市化的進程下，華東地區的大部分都可能變成深灰色，就像東京、洛杉磯、紐約這些已經成型的城市群一樣。

2017年以後應該怎麼買房，相信你已經有答案了。

13301189902 余老師

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