四限下如何投資商辦物業 實現多元化資產配置?

2017年上半年的長沙樓市，「限」字當頭，下半場仍持續以「限」為主題。9月3日下午2點30分，搜狐焦點購房大學第二期《『四限』下的投資理財之道》交流分享會在恆偉湘江時代租售中心火爆開課。現場人氣爆棚，近100人到達現場與兩位專家進行面對面交流。同時，搜狐焦點PC端、移動端兩大直播平台提供同步直播，近16萬人次觀看了此次直播。

臨近活動開始，搜狐焦點的網友已陸續到達，現場座無虛席，隨後，活動由兩名小提琴手演奏優雅開場。下午3點整，搜狐焦點美女主持人宣布活動正式開始，並簡要介紹了【搜狐焦點購房大學】以及此次活動的主題。隨後，恆偉湘江時代工作人員對項目進行了簡單的介紹。接下來，主持人隆重介紹了此次購房大學活動的兩位主講嘉賓，建設銀行展東支行行長徐珺琳女士以及中原（湖南）房地產代理有限公司董事總經理胡治鋼先生。兩位專家分別以金融和地產行業的視角講述了「四限」下的投資理財之道。

徐珺琳女士：資產配置多元化 動態管理 專業化理財

徐珺琳徐行長介紹到，早在2013年，高凈值人士的首要理財目標就發生了顯著的變化，「財富保障」取代了「創造更多財富」成為首要的目標，足以說明守業艱難。越來越多的人開始選擇專業人士來協助自己進行資財的管理。他們根據客戶的投資偏好、風險承受能力、擁有的財富或現金流的特點以及所處的生命周期的階段以及未來的財務安排去為客戶構建多元的投資組合。特別是在經濟環境發生變化和經濟新政不斷推出之時，更需要動態管理和專業理財人士的把關。徐行長指出，房地產投資是多元化資產配置中的重要一環。政策用足，把財富槓桿運作到極致，確保自己資產的保值增值。

徐行長還建議到場的年輕網友，投資可以更大膽一些，但仍要根據自己的財富能力、風險承受能力，以及投資風險評估審慎選擇，並注重風險防控。

胡治鋼先生：如何投資商辦類物業

胡治鋼先生認為住宅類物業具備投資價值，但在樓市嚴控背景下投資性被限制，此時不限貸不限購的商辦類物業成為投資新勢頭。

胡治鋼先生從經濟發展潛力、產業、人口規模、人口吸附能力、交通規劃幾個方面分析了長沙的發展潛力。他認為當前正是投資商辦類物業的好時機。一、政策利好：樓市嚴控背景下住宅受限制，商辦物業「不限購不限貸」。二、綜合實力強：長沙作為準一線城市的發展存在很大上升空間。三、價值被低估：目前長沙商辦物業價格低於中部甚至全國價位。四、升值空間大：商辦物業的升值空間高於住宅、證券等。

商辦類物業有投資空間，但怎麼投才是關鍵，胡治鋼先生提煉了投資商辦類物業的九大考量要素。1、區位是否是重點發展區域；2、資源集中度；3、交通便利性；4、輻射半徑；5、人氣，消費群體是否穩定；6、項目是否具有昭示性；7、硬體是否夠硬；8、回報率；9、其他，如產品設計，開發商品牌，物業管理等。胡治鋼先生說按照這九大要素去找投資項目，一找一個準。

網友：我還有一個問題

未來兩年內房價漲幅會有多大？

胡：住宅價格因為政府調控趨於平穩，商辦物業上漲空間大，會有40-50%的上漲空間。

有閑錢，住宅、商鋪、公寓、寫字樓該怎麼選？

徐：每個家庭的財富規模不一樣，現金流需求不一樣，總體的財富規模不一樣，所以，投資因人而異，這是稍微複雜的體系。需要注意的是，無論是投資住宅還是商鋪，要將家財和經營投資區隔，也要適當運用銀行可用資金。

胡：首先，說到價格漲幅，在一個短期內，主要是看一個供求關係；在一個長期內，在國際視野方面看，住房的漲幅是要低於商鋪的，因為商業的可運作潛力更大，發揮的價值更高。其次，說到投資回報率。針對投資型住宅置業的網友，買住宅已難用到銀行槓桿，建議投資商辦物業，投資回報率可觀。住宅投資面對的是個人，商服物業投資更多面向公司，公司的穩定性和收益性遠高於個人，出租回報率更高。此外，街鋪量少價高，投資街鋪需要考證周邊消費人群夠不夠滿足其社區商業需求。而與公寓相比，寫字樓投資性價比更高。

怎麼來利用銀行槓桿？

徐：盡量多利用貸款，節省人力物力成本。商業物業投資各家銀行政策有差，建議選自己中意的銀行和客戶經理，集中投資，更方便拿到貸款，享受更多的利率優惠。

改善型住房怎麼選？

胡：選房的四大關鍵要素，景觀、學位、捷運、品牌開發商。景觀好代表著資源稀缺；湖南省重視教育的氛圍，買學區房更好；捷運上蓋出行更方便；品牌開發商物業管理會更好，且增值快，抗跌性強。

今天來到現場的搜狐網友們更多的是投資型需求，對區域的發展潛力、房價未來漲幅、怎麼選擇改善型住房等方面較為關注。特別是投資應該選住宅、商鋪、公寓還是寫作樓的問題，被問及最多次。多個網友根據自身不同的情況，紛紛向專家尋求投資建議。

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