關於等額本息和等額本金，這3句話忽悠了我們很多年！

貸款買房的人總會想一個問題，以後收入增長了，有錢了，什麼時候提前還款最划算。網上也經常有人算過，有的說是5年，有的說是10年，還有的說是七八年或15年的。

融360房貸君(fangdai123)今天也來說說我們的觀點。就貸款這件事，長期存在了三個錯誤觀點。

錯誤觀點一：等額本息是銀行想賺更多的錢

主流的還款方式有等額本息和等額本金，這個大家早就清楚了，差距在於，等額本息付出的利息成本要比等額本金多。

以200萬房貸為例，我們用融360房貸計算器算了一下

等額本金利息如下：

等額本息利息如下：

如果你30年按部就班還完，等額本息的確要比等額本金多還34.7萬的利息。那麼以此為標準來認定等額本息不划算是對的嗎？

當然不是。等額本息的利息之所以比等額本金要多，是因為初期等額本息還款法中的本金還得較少，剩餘本金多了，利息自然就多了。

在兩種還款法中，銀行只做了一件事，那就是按照你欠銀行的錢，計算你當月應該還的利息，僅此而已。在這一點上，等額本息和等額本金的計算方式完全一樣，沒有半點區別。

錯誤觀點二：提前還款有最佳還款時間點

有很多種演算法，最後得出的結論有7年的，8年的，還有10年的。

融360房貸君想說的是，從純財務的角度來說，以上全錯！提前還款根本就沒有所謂的最佳還款時間點。

下面這個例子會告訴你為什麼。

假設我們選擇在10年後提前還款，那麼在這兩種還款方式付出的錢數分別為：

等額本金：已還本息和（本金 666667.2元+利息817960.91元）+剩餘本金（1333332.8元）一次性還清= 2817960.91元。

等額本息：已還本息和（本金378103.91元+利息895582.09元）+剩餘本金（1621896.09元）一次性還清= 2895582.09元。

也就是說，等額本息在10年後提前還款，要多付利息77621.18元。看上去是不是感覺虧了？

其實到這裡還沒結束，你應該再計算一點，等額本金在這10年間的本金要多還288563.29元，這筆錢如果放在銀行，是會產生利息的。如果你稍加計算，你會發現它在這十年10間累計產生的利息和等額本息在這10年前多掏的利息77621.18元非常接近。

經過上面的計算，你會發現：等額本息和等額本金所付出的代價是完全一樣的。

錯誤觀點三：等額本息更適合提前還款

由於等額本息產生的利息較多，而掙到錢的時候就著急把貸款還了，多省點利息。

這種觀點實際上也是錯的，為什麼這麼說呢？

我們就以2016年買房為例，去年很多人還能拿到85折的折扣，算下來利率只有4.1%左右。假設你手中的錢正好可以提前還款，那麼你有兩種選擇：

一、你繼續欠銀行的錢，繼續按期付利息，然後拿這筆錢去尋找回報率更高的項目。比4.1%更高的不少見吧？這樣你投資回報肯定要比付給銀行的利息要多。在這種情況下，你應該希望你永遠欠銀行的錢，永遠不還最好，因為這等於你用銀行的錢為你自己創收，而且這套房子還是你的。

換個思維，假設你有一套房抵押給銀行，借到1000萬，利息是4.1%，你再用這筆錢以5.1%的利息投出去，那麼你每年什麼都不幹就可以坐收10萬元。

二、一次性全部還清，你的存款為0，然後你再繼續一點一點攢錢，再投資。這就跟房子沒有任何關係了。

由於等額本息攤平了你的還款壓力，是否提前還款的最大差距在於，屬於銀行的本金到底掌握在誰的手裡。

假如掌握在你的手裡，不去還給銀行，那麼你欠銀行的債務完全可以用再投資產生的收益抹平，甚至還能多賺點。這就是「借雞下蛋」，用銀行的錢賺錢。假如你提前還款，本金還給銀行，你就只能用接下來你自己的存款去賺錢，哪個更划算，一目了然。

歸根結底，流動性是有機會成本的，你要選擇提前還貸，喪失了流動資金，接下來如果有更好的選擇，你也只能幹看著；如果不提前還貸，手中有糧就能有更多選擇，說不定還能在關鍵時候讓你減少損失。

比如你把錢都還給銀行了，這個時候你因為某種原因急需大筆資金，那你只能賣房了，一旦買家知道你的底牌就能殺你的價，這個時候你能賣300萬的房子，說不定只能賣250萬。這個時候如果你有流動資金，就能避免這種尷尬。