同樣寸土寸金 新加坡為什麼沒有一個房奴？

2016年，是房地產的大牛市。不僅一線二線城市房價飛漲，在海外，加拿大溫哥華、澳洲的悉尼和墨爾本、以及美國的加州也興起了一波房產投資的熱潮。

隨後，各地政府推出了相應的限制措施。可是，進入2017年，的三亞、美國的西雅圖和加拿大的多倫多等地的火爆樓市還是沒有止住。

▲三亞（圖片來源：視覺）

更極端的情況發生在香港。去年11月5日，香港全面提高買賣住宅物業印花稅率，無論交易價格高低，稅率均調高至交易額的15%。然而，從該政策出台4個月多來，香港樓市依然火熱。不僅如此，2月24日，內地房企龍光合景以約168.56億港元的價格，拍下香港鴨脷洲利南道的用地，打破了香港近20年土地總價紀錄。

同樣是寸土寸金，同樣是空間有限，但在新加坡，房價已經連續3年下跌了，可謂是房地產狂歡當中的一股清流。

▲2011年～2016年香港和新加坡房價指數：白色：香港；黃色：新加坡（圖片來源：彭博社）

新加坡市區重建局1月3日公布的最新數據顯示，新加坡2016年四季度房價環比再度下跌0.4%，已是連續第13個季度下跌，其中高端住宅自2011年以來價格下跌超過15%。2016年，新加坡房價全年下跌達3%。

根據新加坡市區重建局和美聯物業的數據顯示，從2013年9月到2016年12月，新加坡房價指數從148左右一路下跌到137.2，而香港房價指數從120左右上漲到146.3。由於房地產太拖整體經濟的後腿，3月10日新加坡政府突然宣布，放鬆房地產管控措施！每經小編髮現，新加坡財政部在毫無徵兆的情況下發布了一套政策：

▲圖片來源：新加坡財政部網站

過去，持有時間不到4年的房屋轉賣時，賣家須繳納房屋價值4%到16%的印花稅；從今年3月11日起，該時限縮短到了3年；印花稅稅率也降低到4%～12%。

放鬆了對貸款購房者所要求的60%償債率規定。

這份寬鬆政策突如其來，令人驚訝。就在上個月，凱德集團CEO林明彥還說，新加坡此前的嚴控政策還會持續一年。

不過，每經小編要重點介紹的不是新加坡為什麼要放鬆對房地產投資的管控，而是新加坡為什麼最近幾年房地產市場如此不景氣——新加坡主體是華人，難道他們沒有「安家立業」的思想？

從短的原因來看，這是新加坡政府自金融危機以來一系列調控政策的結果。

2008年全球金融危機后，全世界開足馬力印製鈔票救市，大量資金流入房地產市場，新加坡也不例外。自2009年3月至2013年10月，新加坡私人住宅價格上漲了60%。

自2009年到2013年，新加坡政府先後出台了8輪降溫措施，包括逐步逐步提高房屋交易的賣方印花稅，增加按揭貸款首付比例，縮短貸款年限，提高所有印花稅等。如今看來，這些降溫措施十分有效，以至於新加坡樓市這3年成為徹徹底底的熊市。

從長的原因來看，則是新加坡政府對於房地產市場的定位——「房子是拿來住的，不是拿來炒的」。在這一定位的指導下，新加坡政府在房地產的制度設計上處處用心，以滿足居民居住需求（不一定是買房）為主要目標。

每經小編留意到，在新加坡，80%的人口都居住在政府建設的公共房（也稱「組屋」）中。而在香港，這一比例僅為21%。

▲香港和新加坡公共房屋比例；藍色：公共房（圖片來源：彭博社）

上世紀60年代，新加坡政府購買了全國80%的土地。這種購買是按政府規劃、開發之前當地土地的價格來購買，而不是開發以後被推高的價格，這樣就節約了政府財政開支。

從土地性質來看，新加坡和香港類似，土地都是政府所有，但兩者在開發環節大相徑庭：

新加坡政府拿地之後，就開始做100年的城市規劃。政府掌控土地開發環節，並對開發出的房產擁有所有權。政府將這些房產，或賣或租，定價（既包括賣價也包括房租價格）參照居民的收入水平並進行動態調整——比如一戶居民家庭此前收入低，那麼房租就可以少收一些，收入高則多收一些。

在香港，土地實行批租制度，政府通過高價賣地獲得豐厚的財政收入，開發商拿地之後開發再銷售，開發商會儘力將利潤做到最大。這兩個環節加價后，導致香港房價一直居高不下——因為香港土地供應始終非常少。

Nestia租房網對上萬個房源的數據統計顯示，新加坡超過75%的組屋月租金分佈在2000新加坡元～2600新加坡元之間（1新加坡元=4.89元人民幣）。

但是，低廉的公共住房並不以犧牲居住環境為代價。每經小編髮現，新加坡組屋的環境很不錯。

▲圖片來源：CNN

除了嚴控開發環節，低價供應住房外，新加坡政府還對房屋買賣設置了嚴苛的條件，其本質也是為了抑制投資投機性需求。其買房條件包括，必須是新加坡公民或者在當地永久居住（大多數城市對外國投資者無限制）；必須年滿21歲；對於首次申請購買組屋的居民，家庭月收入不能超過12000新加坡元（即夫妻年收入14.4萬新加坡元）。

每經小編查閱數據發現，新加坡的人均GDP（2015年）為74000新加坡元左右。從這一標準來看，80%的新加坡人入住組屋也不足為奇了，因為大部分家庭都負擔得起。

由於這些獨特的基礎性的制度設計，使得新加坡的房地產成為最不值得投資的品種。根據新加坡建屋發展局2016年第四季度的二手組屋價格統計，一套3居室的組屋總價在30萬新加坡元左右，一套4居室的組屋總價根據區域不同，從35萬～80萬新加坡元不等。一套5居室的組屋總價最高也不到80萬新加坡元（約合人民幣390萬元）。

▲新加坡二手組房價格（數據來源：建屋發展局）

除了價格便宜，政府還會為渴望改善住房的居民提供補助：

如果一對夫妻想換套更大的房子和父母或者已經成家的小孩住在一起，政府將提供20000新加坡元的補助；

如果一位單身青年想和父母住在一起，政府則補助10000新加坡元。

▲新加坡組房補助

解決住房難題需要足夠的資金，新加坡政府既不賣地，賣房的價格和租金也很低，那建設公共房的財源是怎麼解決的呢？

據新華社報道，除了稅收，新加坡政府還成立了淡馬錫投資公司，其100%股權歸財政部擁有——該公司投資了新加坡電信、新加坡航空、星展銀行、新加坡捷運、新加坡港口、海皇航運、新加坡電力等大企業，自1974年成立以來該公司年回報率為16%左右，給國家創造了財政收入，不用搞「土地財政」。

每經編輯 王嘉琦