「租購同權」會把高房價打下來嗎？

  今天看到新聞說，廣州市政府官網推出《關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》（可簡稱住房租賃新政），其中有一條爆炸性的舉措，那就是「保障租購同權」，此言一出，可謂滿城轟動。

  具體內容如下：

  賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯 一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校（含政府補貼的民辦學校學位）就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定。

  簡單解讀一下：

  1、租購同權，在價值觀上肯定是正確的。包括受教育權、養老保障等各項公民基本權利，不能因為有房無房就要區別對待，讓租房的人享受到同等國民待遇，這不僅是發達國家的普遍做法，也是我們國家的媒體呼籲了很多年的東西。廣州這一次明確提出「租購同權」，既是對高房價這個嚴峻現實的關切，也是吸引青年人才進駐的重要舉措，值得嘉許。

  2、惠及的人群有限，「租購同權」不是無差別對待，只有「符合條件的承租人」才能享受到這一權益，具體來說，要麼你的子女得有廣州戶籍，要麼你得持有人才綠卡，要麼你得符合積分入戶上學的條件，而且這三類人在廣州都必須無房。再考慮到廣州的戶籍政策是比較傾向於人才引進的，那麼「租購同權」的最大受益者主要還是廣州需要的人才，不是一般的外來務工人員。而且即便能夠安排公辦學校，很可能也是學位不太緊張的普通學校，而非競爭激烈的名校。

  3、租購同權，最大的衝擊是削弱了房屋的附加值，炒賣學區房的人要小心了。的房子之所以貴，一個重要原因就是附著在房子上的附加值太多，其中最具含金量的東西就是受教育權，如果「租購同權」能夠100%貫徹落實，那等於把房子的含金量大打折扣，理論上會減少很多人的購房熱情，學區房首當其衝會失去炒作的動力。我們之前一直強調學區房受政策波動的影響越來越大，購買一定要謹慎，也是這個意思。

  4、關鍵還是在於如何貫徹落實。租購同權聽上去很美，但落實起來卻不容易，原因很簡單，優質教育資源稀缺的事實沒有因此改變。比如，廣州中心城區那些好學校，學位一直非常緊張，有房有戶口的人都不夠滿足，哪裡還有多餘的資源來滿足租戶？除非政府強制劃定一部分配額，固定給租戶一定量的學位，但這樣會進一步加劇學位緊張的氣氛，而且會給有房的戶籍居民帶來「反向歧視」的不良體驗，不利於和諧社會的建設。

  優質稀缺資源一定會帶來高溢價，不體現為高房價，就會體現為高房租。做一個假設，如果某重點學校的學位分配100%實行「租購同權」，那麼這肯定會導致周邊房租的暴漲，70平米的房子漲到2萬元一個月也是有可能的，比你購買一套同地段學區房的月供還貴。優質資源「價高者得」的規律不會變，買不起學區房的人同樣也租不起學區房。而且，隨著租售比大幅提升，這個時候，大家的購房熱情會重新燃起，再次進入高房價的死循環。

  所以，問題的關鍵還是要解決優質教育資源的短缺問題，只有讓教育資源豐富化、均衡化，人們的焦慮感才會實質性降低。因為，貴的不是房子，而是背後的受教育機會啊。

  5、「租購同權」會把高房價打下來嗎？長遠來看，肯定會降低大眾的購房熱情，房屋炒作的素材和動力都會減少，房價會逐步回歸理性，但要注意，「理性」不代表便宜，不代表人人買得起。

  正如我的朋友鄧浩志所言，房子除了可以用來住、用來上學，它還有強烈的資產屬性，這在全世界都一樣，美國英國這些發達國家，不買房也能享受到同等的國民待遇，但大部分人都還是有住房夢的。有恆產者有恆心，這既是普遍的人性，也是正常的經濟理性。你看新加坡，雖然這個國家的70%以上的居民都有公屋住，但它的商品房仍然位居全球最貴行列，你不能說新加坡的房價不理性。

  所以我認為，「租購同權」衝擊的是那些資產屬性不強的房子，比如二三線城市以及一線城市外圍區的房子，這些房子的稀缺性不強，買家的支撐面也不大，「租購同權」會讓這類房子的含金量大打折扣。但對於大城市核心區的房子來說，衝擊不會太大，畢竟這些地區的房子具備強烈的資產屬性，即便失去了「學位」這個巨大的附加值，仍然會有其他的附加值來補充，比如租金收入，比如資產保值的功能等等，這些也是高房價的支撐。

  總體來說，讓房地產市場徹底回歸理性，需要一個長效的系統性的解決機制，僅僅靠「租購同權」肯定是不夠的，還需要教育資源的豐富化與均衡化，需要供求關係的結構性改善，需要整個社會對房地產心態的轉變。

  6、鼓勵租賃住房正在成為普遍趨勢。此前，上海、廣州等城市在土地出讓時已經出現過「100%要求自持」的例子，土地拍賣「競自持」很可能會成為普遍現象，這表明國家對房地產的調控思路正發生深刻變化：解決高房價的思路不是降房價，而是大幅提升租賃住房的供應量，並賦予租賃住房與商品房同等的國民待遇。

  根據廣州近日公布的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，廣州還允許將商業用房按規定改造成租賃住房，這表明廣州租賃住房的供應量會大幅提升。對大量新進入廣州的年輕人來說，這是一個利好，高房價對人才的擠出效應也會相對減弱。