房地產行業2017年中期投資策略:下半年將持續調整,關注行業龍頭企業

貨幣利率持續回升,金融地產去槓桿進行時。由於美國持續加息,為保持匯率穩定,以及控制金融和地產行業風險,今年以來央行連續兩次上調逆回購招標利率,市場利率明顯走高。展望下半年,出現利率明顯下行的概率不大。

房地產調控政策加碼,下半年房地產銷售將加速調整。2017年3月份以來,北京、石家莊、鄭州、廣州等城市相繼發布了樓市調控升級政策,或提高限購門檻,或提升首付比例。從全國趨勢看,本輪房地產調控相比「9·30」執行力度更嚴,特別是北京為代表的一線城市,再次全面收緊。我們預計部分二線城市將跟進提高按揭貸款利率,主要城市房貸利率將進一步收緊。預計2017年下半年商品房銷售增速將加速下滑,調整進入下半場。

區域繼續分化格局,三四線城市成亮點。從我們跟蹤的40個城市交易數據看,年初以來,一線城市商品房成交面積回落幅度最大,二線城市次之,三線城市回調幅度最小。從銷售價格看,三線城市4月份新建商品住宅價格指數同比增速創下近期新高。一線和二線城市銷售價格均有所回落,其中一線回落幅度較大。由於熱點城市的房地產調控政策不斷加碼,三四線城市房地產政策依然以去庫存為主,預計下半年三四線城市的銷售情況依然要好於一二線城市。

一線和三線土地成交放量,預計下半年增速將放緩。1-5月份,在我們重點關注的40個主要城市中,一線城市土地供應和成交明顯放量,但趨勢有所下滑,並且土地成交均價增速同比開始下滑。二線城市的供應面積和成交面積同比均有所下降,但成交均價依然保持增長。三線城市的供應面積、成交面積和成交均價均保持增長。從成交總價看,1-5月份,一線和三線城市同比增長均為87%,二線增長約4%。我們預計在土地供應整體偏緊,房地產銷售下半年加速調整的環境下,2017年下半年土地成交增速將放緩。

房地產投資增速年內首降,預計下半年將向下調整。2017年1-5月,全國房地產開發投資37595億元,同比名義增長8.3%,增速比1-4月份回落0.5個百分點,今年以來增速首次出現下滑,房地產銷售下滑對投資的影響已開始顯現。預計在熱點城市房地產調控政策進一步收緊的情況下,預計下半年房地產投資將向下調整。

維持行業「看好」評級。由於城鎮化催生的房地產需求依然處於釋放期,中長期驅動因素並沒有發生根本變化,因此維持行業「看好」評級。調控政策加碼將使房地產板塊短期吸引力下降,可關注業績增長較明確、估值相對較低的房地產龍頭企業,如萬科A、保利地產和首開股份。

風險因素:房地產調控加碼程度超預期;商品房銷售下滑超預期;貨幣政策收緊。