外地投資客被迫離場 「斷奶」后武清依舊王牌在手

武清是天津樓市最熾手可熱的片區之一，自去年創造新房日銷300餘套的記錄之後，今年年初的土地拍賣又連續「熔斷」，賺足了眼球。今年二季度以來，隨著政策的收緊，天津樓市逐漸降溫，外地投資客被迫離場，但武清依舊保持著較高的成交量。據統計，剛剛過去的7月，武清新房成交面積占天津總成交面積的11%，居全市首位，成交主要集中出現在武清新城、下朱庄等我們熟知的版塊。相較於這些熱點板塊，擁有大量產業支撐的武清開發區則顯得低調了許多，上周小編探訪了武清開發區的幾個項目，跟大家聊聊這個神秘的版塊。

產業支撐帶來人口紅利 武清開發區王牌在手

武清開發區位於武清腹地，早在1991年就已經設立，是國家級經濟技術開發區和高新技術產業園區，目前一期、二期15平方公里已建成，三期15平方公里基本建成，四期規劃20平方公里，其中起步區5平方公里招商在建，體量十分龐大。

隨著京津冀一體化的加速推進，坐落在京津發展主軸上的武清承接了大量京津冀企業，武清開發區更是這些企業落戶的主要陣地之一。在開發區道路兩邊，整齊分佈著各式各樣的企業，涵蓋高端製造業、現代服務業等行業，其中不乏世界五百強企業的進駐。據統計，武清開發區已引入50個國家和地區的企業1400餘家，吸引直接就業13餘萬人，龐大的人口基數也為當地房地產市場提供了有力的支撐。

武清開發區道路十分寬闊，來往車輛並不多，公車車距較長，通勤需要以自駕為主，向南不遠處即是京津城際武清站。區域內分佈著京津塘、京津、京滬、濱保等4條高速公路，設有5個出入口，往來京津冀十分便利；除了103、104國道之外，武清重點打造的「九橫九縱」的立體化交通，使得從區內任意一點出發均可在15分鐘車程內駛入高速，交通配套具備一定優勢。

開發區板塊分佈著高端酒店寫字樓、國際學校、三甲醫院和奧特萊斯商業小鎮等配套，整體綠化率在40%以上，道路兩邊綠樹成蔭，錯落有致。京杭大運河、龍鳳新河等11條河道穿流而過。未來，開發區將重點打造創業總部基地（現代服務業和總部經濟）、高端製造業聚集區（高科技、高收益企業）、保稅物流區（國際物流服務基地）、三期商務區（中小企業孵化基地）和文化產業基地（新型文化）五大版塊，推動經濟發展，吸引更多高素質人才。

在售項目寥寥無幾 新房市場回歸冷靜

武清開發區版塊共有11個普通住宅項目，在售的只有4個。從小編走訪的幾個項目來看，這些社區周邊環境都十分優美，但大部分配套欠佳。除了本地客群外，京冀客群也是這裡的成交主力。

小編一行從和平區出發，乘坐611路一路向北，路過了新盤扎堆的下朱庄、生活配套完善的武清老城區，首先來到開發區中部的天鵝湖1號項目,車程大約在1個半小時左右。該項目位於上文所說的「創業總部基地」，緊鄰四星級度假酒店天鵝湖度假村，馬路對面是已售罄的住總尚清灣，可以看到沿街洋房裡已有不少業主入住。進入天鵝湖1號的售樓處，大廳里並未開燈，也沒有銷售人員接待，項目處於停滯狀態。在旁邊的辦公室里，一名工作人員表示目前項目1期已經售罄，再開盤要等到明年，產品和價格信息待定。售樓處擺放著創業總部基地版塊的整體規劃模型，周邊分佈著大量的綜合商務區和總部辦公區，住宅組團規劃了天鵝湖、尚清灣兩個小區。在售樓處門口，張貼著一張入學公告，小區業主可以選擇楊村第十六國小入學。交通方面，565路和737路兩條公交線均在此設站，串聯起開發區和武清城區。

第二站小編一行來到了開發區的純新盤項目北新玉龍灣，由新疆生產建設兵團下屬的公司開發。該項目示範區已經初步建成，銷售人員尚未進駐。小編碰巧遇到了正在修剪綠化帶的臨時管理員，才得以進入蒙古包樣式的售樓處，搶鮮為大家曝光戶型及產品。該項目三期開發，共計1300餘戶，項目建築風格為法式建築，規劃有洋房、高層、別墅產品，並設有商業及教育配套。一期預計明年上半年開盤，首開聯排別墅和高層產品，聯排主推230-180平米，高層主推89-115平米。

翡翠半島是一個已經發展多年的大體量項目，這裡的生活氣氛更濃，人氣更旺。社區主幹道兩邊的底商早已營業，超市、飯店等基礎配套樣樣俱全。8月1日，項目剛剛加推了三棟洋房，7或8層到頂，一梯2戶，小戶型很快售空。剩餘房源主要集中在13、14號樓，都是總價較高、投資屬性稍弱的138平米大戶型，均價12500元/平米。項目後續還有洋房和高層房源，預計最早也要在年底或明年上半年才能入市。該項目坐落在開發區主幹道之一的翠峰路上，距離京津二線武清北高速口以及武清高鐵站都不遠，故而吸引了很多北京客群來此投資。項目周邊企業數量眾多，北側即是即將建成的天獅學院，未來也會帶來大量的租賃需求。從項目步行就可以到達開發區最大的「環渤海農產品交易市場」，這裡除了出售蔬菜、海鮮等食品之外，未來還會引入衣帽、餐飲等業態。

沿翠亨路向南，很快就能到達龍鳳新河和北運河簇擁著的美克嘉美灣項目。在項目入口，旅遊專線20路在這裡設有「武清郊野公園」站。一路之隔正在建設一個體量巨大的「運河小鎮」，未來將打造成多業態的商業，商業旁邊即是運河主題公園。北運河景觀提升工程是武清政府重點工程之一，近年來備受關注，未來運河兩側生態環境還將得到進一步的提升。美克嘉美灣項目主打低密別墅社區，目前聯排別墅在售，產品包括4、5、6聯排，主推288-403平方米，均價18000-23000元/平，明年還將有洋房和高層加推。據售樓員透露，社區業主資金實力較為雄厚，擁有不少北京的業主。周邊教育覆蓋從幼稚園到高中，社區也配建商業、運動會所和幼稚園。項目緊鄰京津唐高速楊村出口，距離高鐵站7公里，大約10分鐘車程，交通較為便利，也可以享受楊村的生活配套。

隨著購房資格的收緊，對落戶投資客群打擊明顯，再加上「限價」調控下，開發商推盤節奏放慢，武清無房在售的情況近期很難有所改觀。在這次踩盤的過程中，售樓處明顯冷清了許多，售樓員的態度也不再是洗腦式的推銷，而是開始轉向市場分析，讓客戶自行判斷投資預期。從整個武清區土地出讓情況來看，「宅地競自持、商服高溢價」的趨勢已經十分明朗，品牌房企的扎堆入駐，也讓區域未來的市場依舊可期。