多地限購限價政策鬆動 廈門迎來樓市調控解除窗口?

XMHOUSE消息(文/ 吳佳鋮)上個周末，有很多人的微博微信，被一條樓市「大新聞」刷屏。

這條「大新聞」所指，便是所謂「北京、長沙、濟南限購限價解除」。放在國家統計局剛公布國內熱點城市房價漲幅全回落的關鍵節點，這條「大新聞」讓一些人感覺調控正在鬆動。再聯想到廈門二手房價已連跌4個月，累計跌幅全國前三，一個房價即將「原地滿血復活」，開始報復性上漲的圖景已呼之欲出。

然而，當我們摸清所謂「解除限購限價」背後邏輯，真相可能遠沒有那些小道消息，傳的那麼簡單粗暴。

北京、長沙、濟南解除限購限價?政策初衷被嚴重扭曲

我們先來研究下已傳的滿城風雨的「北京、長沙、濟南限購限價解除」。

北京「限價解除」，其主要指北京住建委披露最近批售3個住宅樓盤，預售單價全部破8萬元/㎡的「限價紅線」，最高預售單價達9.6萬元/㎡。

北京新批某樓盤商品住宅預售價格。(圖片來源網路)

3個住宅樓盤預售價破7個月來北京「限價紅線」，這個消息來源是真實的。不過這則消息的背後，是北京已新增大量相對低價住房供應市場的事實，這就意味著就算這3個項目突破「限價天花板」，也無法動搖北京今年樓市調控，房價整體「不漲」的大目標。北京也沒有出台任何文件，表示要對調控或限價進行鬆綁。

至於濟南所謂的「限購解除」，則已被證實是徹頭徹尾的謠言，這個謠言有兩個源頭，一個是將2014年7月某媒體一篇有關濟南限購解除的新聞，改頭換面成今年8月19日限購解除;另一個則是來源於購房落戶限制被取消，這個政策初衷是讓更多人更容易在濟南落戶，結果卻被傳成「限購解除」。

而長沙的「解除限購」消息，是最「貨真價實」的。其消息來源是，8月18日長沙住建委發布的《長沙市人才購房及購房補貼實施辦法(試行)》，該《辦法》規定在長沙工作，具有專科以上學歷或技師以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍、個稅和社保存繳限制。

《辦法》還規定，對一系列高精尖人才，以區域同期市場均價給予全額購房補貼。很顯然，長沙所謂「解除限購」，其實是針對人才引進進行的限購政策「微調」，意圖在二線城市人才爭奪戰中佔據新「制高點」。

北京放開3盤8萬元/㎡「紅線」是保證房價穩定前提下的增加供應;濟南只是放開購房落戶限制，讓更多人方便落戶濟南;長沙則是為了吸引更多人才部分放開「限購」。這些政策的初衷都不是放鬆樓市調控，然而到了一些人的微博上、朋友圈裡，就變成房價即將報復性上漲的重大信號。

樓市調控結束「前路漫漫」 廈門房價是否報復性上漲看這兩點

能夠讓一些房產從業者，鋌而走險將北京、長沙、濟南政策出發點曲解乃至造謠傳謠。其背景是包括廈門在內，15個一線和二線熱點城市房價同比漲幅繼續回落，以及政府可能隨之放開樓市調控的購房者「心理預期」。而且，這些從業者中的大多數，眼見手頭房屋成交實在乏力，也實在需要一針「強心劑」去激活人們買房慾望了。

然而現在擺在整個樓市面前的真正現實，卻是調控所帶來的限購限價，其結束之日可能要過很久才能到來。近期還有消息稱，有關專家預計本輪調控周期可能持續3年以上時間。而以房價長時間持續下跌，來判斷調控鬆綁之日即將到來，這條路現在看來明顯「走不通」，從去年10月至今，已出現連續10個月房價下降的深圳，樓市調控都未見半點鬆動之勢。實在很難想象廈門這樣二手房價「才」連降4個月，一手房價只是環比漲幅回落的城市，可以在近期放鬆限購限貸。

那麼，當限購限貸解除，樓市調控完全鬆綁，是否就意味著房價將兇猛補漲?已被調控「摁住」一段時間的廈門房價，將會原地「滿血復活」?從當下樓市的大趨勢看，未來延續以前廈門樓市「調控來——房價穩，調控走——房價狂漲」的模式，恐怕很難。

廈門10年房價走勢圖，每個調控周期結束后，總能見到房價猛漲周期

之所以很難重複以前廈門房價這種周期性定律，主要原因無外乎兩點：樓市調控長效機制正在建立;整個經濟環境與以前大不相同。

廈門已經通過了住房租賃試點方案，正朝「租售並舉」時代大步邁進，而在「租售並舉」時代里，一部分購房需求被潛移默化轉移到租賃市場，也就必然對支撐房價的要素有一定波及。而長效機制中更為關鍵的房產稅等內容還未完全落地，也給這一機制後續「威力疊加」留足了空間。

廈門市政府公布通過住房租賃試點工作實施方案的有關信息

隨著M2餘額同比增長創歷史新低，也正進入一個史無前例的中性貨幣政策周期。據有關專家分析，與以前動不動就用貨幣「大水漫灌」不同，M2餘額同比低增長，很可能形成新常態，繼而撼動導致房價暴漲的貨幣基礎。

正呈現M1增速維持高位，M2增速下降的貨幣趨勢

不過，不論是長效機制，還是大的經濟環境，它們更多作用於中期周期的形成。而短期內，廈門限貸限購一旦解除，房價是否出現報復性上漲，主要還是看供求關係，確切的說，就是看廈門住宅土地供應量是否有實質性提升，廈門旺盛的購房需求是否減弱。

從這個角度看，廈門確實還存在調控鬆綁后，房價報復性上漲的可能。至少在供應層面，廈門去年僅出讓建築總面積165萬㎡的商住用地，與前幾年住宅供應「緊縮期」的商住用地出讓量差別不大。而今年到目前為止，算上下個月將出讓的7幅商住用地，廈門也僅供應了69.5萬㎡，土地供應「缺口」依然很大。

也許只有等到廈門住宅市場供求形勢完全平衡的那天，人們才不會把限購限貸解除，當成那把能使房價報復性猛漲的達摩克利斯之劍，才不會熱衷去傳播，限購限貸何時解除的各種傳言。

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