南京二手房價格碾壓新房 嚴重倒掛現象下如何買房？

南京樓市自去年4月份發出「限」令之後，1年多的時間裡，樓市調控新政不斷，與此同時也出現了一個奇怪的現象，南京多區域一二手房價格倒掛，且有愈演愈烈之勢。

近日即將開盤的位於青龍山國際生態新城的融僑悅城受到廣大購房者的關注，原來是該項目即將加推的248套成品房源均價僅為23000元/㎡，而該項目自身的二手房也要高1000元/㎡，周邊的一些二手房均價要貴近5000元/㎡，一二手房價格倒掛嚴重。那麼南京目前還有哪些區域有這種現象呢？是什麼原因導致的呢？

什麼是一二手房價格倒掛？

一二手房價格倒掛其實就是指相同地段內二手房的每平方米成交單價高於新建中的一手房。

事實上一二手房的價格倒掛有兩方面原因：第一是開發商出於對市場供求關係的考慮而重新制定了自己的定價策略使之符合市場行情；第二就是居民消費意識的改變，由原來向一手房市場一邊倒的狀況開始向理性的住房消費需求轉變，更多的考慮二手房帶來的便利與實惠。

6大板塊一二手房價格懸殊

受益於限價政策，新房價格漲不上去，二手房市場逐漸回暖。據房天下大數據統計顯示，7月南京新房成交6706套，二手房成交8836套，雖然二手房成交環比6月要下跌4%，但仍然要高出新房成交。新房供應量不足也出現價格倒掛現象的重要原因。目前南京倒掛最嚴重的板塊無非是河西、板橋、江北高新、江寧方山、鼓樓濱江、南部新城等區域。這些板塊的新房、二手房倒掛最嚴重的價格相差近1萬每平。

價格最高倒掛1.7萬/㎡

就拿河西南的海峽城來說，今年5月份推出6#大平層房源，均價32200元/㎡，而目前該項目的二手房已經賣到39000元/平方米，相差近7000元/㎡！同樣位於河西南的五礦崇文金城最近一次加推還是去年5月，均價為35000元/㎡，而目前該小區的二手房價格已經飆升到4.5-5.2萬/㎡，價格貴了將近1-1.7萬/㎡，懸殊之大令人咋舌。

鼓樓濱江也出現了這種現象，目前鼓樓濱江「區域紅線」約為38000元/㎡，而板塊內的恆盛金陵灣新房均價為37500元/㎡，二手房的均價基本已破4.2萬/㎡。7月中旬，江北高新的亞泰山語湖加推了112套4層花園洋房，均價才16500元/㎡，而目前該項目的二手房已經突破24000元/㎡，足足相差7500元/㎡。

南部新城新房價格基本控制在3.5萬/㎡以內，周邊雅居樂花園、宏圖上水園等小區的二手房掛牌價已經普遍突破4萬/㎡。據業內人士稱，這些板塊的二手房並非有價無市，而是真的能以超過同板塊新房價格的價格賣出去。對於這一非常規現象，主要還是對新房市場的「溢價」表現，雖然這種現象不正常，但就目前來看，新房的供應量仍然上不去的話，二手房的成交量仍然會持續領先，而新房、二手房價格倒掛的現象仍會持續。

導致一二手房價格倒掛的4大原因

1、 調控新政抑制新房房價

南京自從今年3月15日限購新政后，樓市調控不斷升級，不少外地人和本地人喪失了購買機會。今年5月13日，南京再出10條新政嚴控樓市，其中包括新購住房3年限賣，新開盤樓盤需公證搖號。在南京嚴厲的樓市調控下，新房價格漲不上去，而二手房卻沒有限定價格，導致一二手房價格倒掛現象。

2、 新房供應不足致二手房「溢價」

自去年至今，南京新房的供應量基本維持在2萬多，而在今年年初還屢次跌破2萬庫存大關。由於上市量不足，一些購房者甚至需要動用「關係」才能買到新房。再加上限購新政，購房者買房難度大大增加，一些購房者只能轉戰二手房，除此之外，公寓市場也被帶動起來了。

3、 二手房自身優勢

二手房之所以價格高於新房且成交量比新房高，除了上述的一些原因之外，還有就是二手房自身的一些優勢。二手房為現房，即買即住，買房流程交易簡單。二手房周邊的配套設施成熟健全，房屋質量一目了然。

4、240個「老舊小」翻新

自去年開始，南京開始整治老小區，通過出新、換物業、加裝電梯、改善環境等措施，這些二手房掛牌價一路走高！有的房子居然被抬到4萬每平，最高上漲1萬每平。雖然「老破小」翻新后掛牌價看漲，但並不意味著就能成交，目前二手房成交量較6月是微跌的。

突出重圍 南京還有這些低價二手房

對於想要購買二手房的朋友也不必擔心，雖然現在很多區域出現一二手房價格倒掛現象，但仍然有很多優質的且比新房價格低的二手房：

1、高科榮境

二手房均價：29259元/㎡ 新房均價：31000元/㎡ 建面：135㎡

2、雅居樂濱江國際

二手房均價：26142元/㎡ 新房均價：29900元/㎡ 建面：197㎡

3、東駿華府

二手房均價：4966元/㎡ 新房均價：6000元/㎡ 建面：87㎡

4、明發珠江國際

二手房均價：18421元/㎡ 新房均價：23500元/㎡ 建面：114㎡