Facebook加入
LINE加入
2021/12/25
8月14日晚間，司法部發布了《關於公證執業「五不準」措施》。
乍一看，似乎和樓市沒啥關係。其實，這份措施將炒家在限購下慣用的一條路子給徹底堵死。
文件的第三點提到：不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證。
▲公文截圖
公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委託公證，應當按照「重大事項一次一委託」的原則，告知當事人委託抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律後果，不得辦理一次性授權全部重要事項的委託公證，不得在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容。
什麼是全項委託公證？
房產君來解釋一下，假設A是業主，想以總價400萬出售一套房屋。B是炒家，想購買這套房屋用於投資，但由於限購等原因走正常路子買不了。
怎麼辦呢？
B一次性支付400萬全款給A，並與A談好一塊去公證處公證並做全項委託，讓A將這套房屋的所有重大事項都委託給B來打理，包括出售，並約定好不能單方面撤銷委託。
一般來說，專業炒家看中的多半都會是老破小，但地段很好的房子。
公證和全權委託之後，B就會安排裝修隊去翻新這套房屋，把它裝修得非常漂亮。之後，B迅速找中介掛牌放盤，許之高額傭金。
等到中介找到真實買家C，房價也漲了，B以460萬賣給C，然後和C去辦理過戶等手續，從而賺取中間的差價。
整個交易過程當中，業主A都不需要出現。
那麼問題來了，如果業主A知道房價漲了這麼多，毀約的可能性就會很大。一旦A和B對簿公堂，A獲勝的幾率比較大。
綜上所述，結合司法部這條措施來看，就是在規避全項委託，徹底斷了炒家的路。
律師專業解讀
受震北京「房屋理財」、「以房養老」騙局影響（不了解的請點擊查看《細思極恐：北京「以房養老」騙局頻發真相》），剛剛司法部發布《關於公證執業「五不準」的通知》（司法通【2017】83號）。
其中第三條內容為：不準辦理涉及不動產處分的全項委託公證。公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委託公證，應當按照「重大事項一次一委託」的原則，告知當事人委託抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律後果，不得辦理一次性授權全部重要事項的委託公證，不得在公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容。
該條禁令所指的「涉及不動產處分的全項委託公證」正是深圳二手房交易領域中必不可少的「全權委託公證」，禁令一出，日後全國二手房交易買賣雙方再也不可能「全事一證」辦理全部委託公證事務了，而必須「切段委託」，重大事項「一事一證」。
十年專業房地產法律服務團隊——盈科.信榮（深圳）房地產律師團隊認為：從「全事一證」到「一事一證」將給二手房交易過程中的買賣雙方、擔保公司、中介方造成極大的不便，不但降低不了風險，而且徒增當事人費用和公證員工作量，實為因噎廢食之舉！
一、只是將「全權委託」改成「切段委託」，並沒有減少公證內容，起不到防範風險的作用
不可否認，北京「房屋理財」、「以房養老」騙局是利用了受騙老人的「全權委託公證」，然禁止「全權委託」后，當事人仍然可以「切段委託」將授權切割成幾個、十幾個、甚至幾十個事項逐一公證，犯罪嫌疑人仍然可以利用，「全權委託公證」客觀上仍舊存在，只不過形式從「一次公證」變成了「分次公證」，這除了人為增加各方負累外實在看不出有啥用。
二、必將嚴重增加當事人公證費負擔
以深圳二手房交易流程中的業主委託公證為例，過往「全權委託公證」至少包括如下不少於十項委託內容：代為查檔、代為簽約、代為簽署資金監管協議、代為領取貸款承諾函、代為查詢徵信、代為申請贖樓、代為完成贖樓、代為註銷抵押登記、代為遞件過戶、代為申請免稅、代為收款、代為交納稅款、代為辦理水電過戶等。
禁令規定「重大事項一次一委託」，對於哪些屬於重大事項未作說明，筆者認為禁令中特別列舉的抵押、解押、出售、代收房款四種情況當屬，再加上常規理解比較重要的代為簽約、代為贖樓、代為遞件過戶等，重大事項少則五六項，多則十幾項，當事人公證費負擔相應地少則五六倍，多則十幾倍增長！
三、必將導致二手房交易公證業務量數倍暴增
以深圳二手房交易量年均10萬套，其中80%業主需要委託擔保公司贖樓計算，過往不包括買家，僅業主「全事一證」為8萬件，「切段委託」公證后五倍為40萬件，十倍為80萬件！
禁令同時強調了公證員實質審查義務，公證員個案工作量大增，估計會成為最苦逼行業~~~
四、部分禁止規定於法無據
該條在禁止「全事一證」的同時，還禁止「一事一證」公證書中設定委託不可撤銷、受託人代為收取售房款等內容。筆者認為，根據《深圳經濟特區公證條例》第2條、3條規定，公證只是證明行為，公證處是專門證明機構，類似於民間的證明人，既然只是證明人，顯然無權干預當事人的合法民事行為。
當事人自願承諾不可撤銷委託事務，是對受託人權益的保障（如擔保公司），自願委託受託人收取售房款是《民法總則》第161條賦予自身的權利，根據《民法總則》第3條規定，包括公證處在內的任何組織和個人均不得侵犯。
五、效力難確定，或在深圳引發行政訴訟。
對於符合條件的公證申請，《深圳經濟特區公證條例》第25條明確規定了公證處負有必須受理義務，不予受理的，當事人可以根據該法第37條規定向主管司法行政機關投訴，由司法行政機關作出行政決定書，對行政決定書不服的，可以向上一級司法行政機關或者深圳市人民政府行政複議機關申請複議或者向人民法院提起訴訟。
《深圳經濟特區公證條例》並沒有司法部該禁令，換言之，該禁令並不構成深圳公證處不予受理當事人申請公證的法定事由，如因此大規模影響正常二手房交易，難保不引發當事人投訴、複議、訴訟。
綜上，「全權委託公證」是保護擔保公司權益不可或缺的重要法律文件（否則擔保公司不接受業主委託代為贖樓，受損方還是業主），筆者十分了解其重要性，並早在2007年7月11日便撰寫過原創文章《業主，請慎賜您的尚方寶劍！》。
建議委託人授權在可控範圍之內，防止受託人濫用代理權，防止ABC單，也知道部分業主因此受騙，然必須承認的是包括此次北京「房屋理財」、「以房養老」在內所有的被騙，最重要原因還是委託人自身疏忽或貪圖小利所致，與其化整為零、勞民傷財變「一次委託」為「多次委託」，「殺敵一百，自損三千」。
不如發布警示，規範房地產交易市場，培養房屋買賣當事人非訴法律服務消費習慣，引導當事人交易階段委託專業律師參與！
結論：沒有「全權委託公證」的樓市江湖依然不太平！！！
（首頁見文頭）
熱門推薦
留言回覆
