和政府「拼團」買房？共有產權房你不懂！

【易哥說】

房子都可以「拼團」買了，對象還是政府！近期，「共有產權房」又成了一個熱議的話題。其實，共有產權房在2007年起，在江蘇省淮安市進行試點，之後在貴州、上海等地都有推廣。它的主要目的是讓中低收入住房困難家庭購房時，可通過和政府共同擁有房屋產權的方式，減少買房成本，市民以後可向政府「贖回」產權。

而最近北京擬推的「共有產權住房」除了新北京人分配不少於30%的亮點之外，還有哪些吸睛之處？今天，易哥分享一篇普及帖，看看共有產權房和你到底有啥關係？

01

產權怎麼認定？

所謂共有產權房，簡單來說，就是產權是「共有」的，分別是購房者+政府，也就是一套房子，政府和購房人各持有一定比例的產權，購房人在購買時就可以支付較少的房款，買下一套自住的房屋，也就是政府和你「合資買房」。

以前自住房模式里，政府限定房源出售價格大約為周圍房價的7成，未來再轉讓時也按照差價中的3成補交費用，也就是你買的自住房的價格是當時周圍房價的7成，可以轉讓的時候，將賣價與原價的差價的3成補交費用。

在共有產權房階段，售價就是另算了。

從徵求意見稿看，共有產權住房項目的銷售均價，「應低於同地段、同品質普通商品住房的價格，以項目開發建設成本和適當利潤為基礎，並考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應文件中予以明確。開發商依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動範圍為±5%。」

那麼，價格是怎麼計算的呢。

根據北京房地產協會的解讀，是「看搖號、選房時該項目周邊同地段、同品質普通商品住房價格，以這個價格來計算，共有產權房供地時定的價格佔多大的比例，購房人的產權份額就佔多大比例。」

很繞口是吧？

舉個例子。我們假定一個共有產權住房小區，供地的時候確定將來的銷售均價為4萬元/平方米，到了，搖號、選房時，該小區周邊同地段、同品質的普通商品住房價格是5萬元/平米的話，那麼購房人佔有的產權份額就是五分之四，也就是80%，另外20%則是政府佔有的產權份額。

看明白了。政府先限定一個價格，然後等房子蓋好了，要搖號了，根據周圍地段、同品質小區的商品房價格，差價部分就是政府佔有的產權份額。

不難看出，現在政府限價越低，搖號時周邊商品房價格越高，政府佔有的共有產權房的產權份額就越高。

所以，共有產權房價格的主導因素就是：

❶ 共有產權房供地時定的價格

❷ 搖號、選房時，該小區周邊同地段、同品質的普通商品住房價格

前者是政府定價的，後者，是市場和政策決定的。

徵求意見稿中，共有產權住房項目銷售均價和共有份額比例，應分別在共有產權住房項目土地上市前和房屋銷售前，由代持機構委託房地產估價機構進行評估，並由住建委同市發展改革委、市財政局、市規劃國土委共同審核后確定。評估及確定結果應面向社會公開。

簡單來說——周邊商品房比「共有產權房供地時定的價格」高的差價，就是政府獲得的「股本」，掏錢的購房者拿真金白銀投入的是另一部分的股本。

綜合以上，舉個例子可以看得更清楚：

拿今年4月北京拍出的門頭溝自住房既共有產權房地塊為例，限售價2.3萬元，相當於周邊商品住房7萬元售價的33％。如是一套70平方米的兩居，購房者支付了161萬元購房款，獲得約33%的產權份額。5年後出售如果房價漲至8萬，該套房屋價值560萬，如果購房者獲得560萬的33%，共184.8萬元，政府獲得375.2萬元。

合資買房，誰也不想受損，所以未來商品房房價會大跌嗎？難。

02

這房長啥樣？

那麼，相信大家最關心的共有產權房會修得如何，據悉《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》也開始徵求意見，這個導則里明確了共有產權住房的規劃、設計、建設標準。根據導則，共有產權房是這樣的：

規劃專家表示，這份導則對共有產權住房的設計，以及質量和品質的要求，標準都很高，有些指標甚至比商品房的還要高。房子的建築質量就不說了，這把「圖書館、健身館、咖啡館作為標準配置，形成居民學習、健身、交流的場所」，別說自住房，在很多商品房小區都沒有做到。

可以說，如果能落實到位，這小區這房子，將相當不錯，甚至可以說是樣板小區。

那麼，問題來了，這麼好的房子，誰能買到呢？

這不禁讓人想起多年前的廉租房、保障房。當時，有經濟學家公開表示：「廉租房應該沒有廁所，只有公共廁所，這樣有錢人才不會喜歡。」

他這一觀點一出，立即引發「保障房是否應與商品房有同等品質」的大討論。

當時，經濟學家的觀點是：

❶ 建築成本並不貴，政府低價拿地，拿來蓋經濟適用房，是補貼城裡人買房；

❷ 本來是保障性住房，結果建得那麼好，那麼大，上百平方米，就被人盯上了；

針對經濟學家的觀點，當時住房和城鄉建設部住房保障司司長侯淅珉表示：保障性住房也要注重品質，「保障房必須要滿足基本的功能」。對保障性住房的品質，侯淅珉給出了五個詞：經濟、合理、實用、安全、節能。

但問題來了：地段好、建築好，小區好，要便宜，這樣的房子還能公平的讓最需要的人住上，出現這種多贏結果比較對政策執行能力有很高的要求。

此前，根據審計署發布的審計結果，從2012年到2015年，違規享受保障性住房實物分配的家庭數量分別為10.84萬戶、4.75萬戶、2.06萬戶、5.89萬戶，涉及住房數目為3.89萬套、1.93萬套、1.02萬套、3.77萬套。所以，我們真的希望共有產權住房真正能做到按需分配。

03

什麼人能買？

很多北漂指望新政能圓了買房夢，事實上，政府也在符合限購條件上做文章，力求做到「公平公正」。徵求意見稿中，

有資格參與購買條件的是：

符合本市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭；單身人士申購需年滿30歲（相比自住房25歲的門檻延遲了5年。難道是可憐30歲還沒買房的老屌絲嗎？）

並不是說符合條件就能買，人多房少，要排隊的，按先後順序：

● 第一順位：本區京籍+本區工作+無房；

● 第二順位：非本區京籍+本區工作+無房或本區社保/個稅+本區工作+無房

其中，最大的亮點是——非北京戶籍的「新北京人」的分配比例達到了30%。

很激動很高興很開心，對不對？沒有戶口，只要符合條件也能參與，還有總房源的30%呢。

其實在今年4年初的自住房政策就是如此了，當時根據市住建委的要求「昌平北京灣項目中拿出不少於30%的房源、約780套房源，面向符合本市住房限購政策的非京籍無房家庭出售，其中在項目所在區工作的家庭優先分配。」

跟共有產權的這規定如出一轍，並不是什麼新鮮事。

而且，任何人都知道，北京的「非北京戶籍」年輕人總數遠遠高於京籍。根據北京市社科院、社會科學文獻出版社聯合發布的《北京社會治理髮展報告（2015—2016）》，2015年北京市常住人口總數已達2170.5萬人，其中常住外來人口佔到37.9%。

數百萬想留在北京的年輕人，爭搶還未知總數的共有產權房房源的30%。想想，就覺得好激烈。

參考之前自住房的售賣條件，通常還會有一些附加條件，比如符合北京發展規劃的行業，有碩士以上學歷等等，雖然細則還未公布，但業內人士認為這種嚴格的資格限制是一定會出台的。

04

這房子能買賣嗎？

根據規定，共有產權房持有不滿5年的只能代持機構回購，也就是你把你持有的份額賣給政府。

持有滿5年的，同等價格下代持機構優先買；也可以按原有比例賣給有共有產權住房購買條件的家庭；還可以轉成商品房銷售給代持機構分成；滿5年後也可以買了政府份額后變成商品房。

也就是說：

政府的代持機構優先買，也可以把你的產權份額賣給「有共有產權住房購買條件的家庭」，當然，你也可以買下政府持有的份額變成商品房。

這個價格最有可能是市價。最好的個人持有份額越多越好，否則到時候會支付很高的成本。

無論如何，政府都是坐收收益，只要「產權住房小區供地的時候確定將來的銷售均價」越低。當然，買到的人也不虧，畢竟相當於拿了折扣價入手了相當不錯的房子。

綜合以上：

這房子能買嗎？當然可以，用來住是很好的，相當於拿了折扣價入手了相當不錯的房子，前提是你要有資格；

那些認為共有產權房能大幅降低商品房房價的人註定會失望的。北京嚴控人口是大勢所趨，政府劃定的2300萬是紅線，會不斷「優化人口結構」，「以房控人」是最有效的手段，在此要求下，怎麼可能大量供給共有產權房這樣「降低」留京門檻的房源？

最後，來看看住房體系的演進，尋找下自己在這個體系里的坐標，以及下一個目標。