去年還是高庫存，今年就限售！瀋陽的套路有點深...

東北是房地產庫存去化周期最長的區域之一，吉林高達5.2年。而隨著全國樓市調控已邁入限購、限貸、限價、限售、限商的「五限時代」，瀋陽也跟隨潮流進入「限售時代」。

一年半之前，瀋陽這座東北城市還深深被高庫存困擾。

2016年3月1日，瀋陽曾下發22項房產新政激勵去庫存，包括新畢業生可零首付購房、對個人購買住房給予房價補貼和契稅補貼、降低二手住房交易稅費等等。

一年半之後，瀋陽再次出台樓市新政，而這次的政策針對的問題已經全然不同：房價上漲壓力較大，堅決打擊炒房，二套房全面「限售」。

瀋陽市人民政府辦公廳網站顯示，8月7日，瀋陽市發布加強房地產市場調控工作的通知，對市場交易、土地供應、房屋備案、公積金、住房租賃市場等各個方面提出要求，以「穩定住房價格預期」：

瀋陽市戶籍居民在三環區域及渾南區全域(不含沈撫新區)內，購買家庭唯一商品住房的，不予限售；購買家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同網簽備案之日起滿5年可上市交易。

瀋陽市戶籍居民購買家庭唯一二手住房的，不予限售；購買家庭第二套及以上二手住房的，自《不動產權證》登記日期起滿2年可上市交易。

非瀋陽市戶籍居民購買商品住房的，自商品房合同網簽備案之日起滿5年可上市交易；購買二手住房的，自《不動產權證書》登記日期起滿2年可上市交易。

增加土地供應，從源頭控價

要求2017年住宅用地供應規模不低於2016年水平。選擇人口密集、住房租賃需求較大的區域，出讓規模適宜的住房租賃用地。採取「限房價、競地價」、「限地價、競房價」、「限地價、競配建」、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等方式出讓土地，防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高地價擾亂市場預期。

劃定1萬元/㎡為政府指導價

三環區域及渾南區全域(不含沈撫新區)內，2017年1月至6月期間商品房合同網簽備案均價漲幅超過10%或單棟樓備案均價超過10000元/平方米的在售項目中未售房源，實行商品住房價格指導。對拒不接受商品住房價格指導的房地產開發企業，暫停其網簽備案資格。

提高二套住房公積金貸款首付比例

申請住房公積金貸款的公積金繳存職工，無貸款記錄的(含住房公積金貸款、住房商業貸款)，執行首套住房公積金貸款首付比例；存在貸款記錄(含住房公積金貸款、住房商業貸款)且貸款已結清的，執行二套住房公積金貸款首付比例；3次及以上申請住房公積金貸款的，不予受理。

提高二套住房公積金貸款首付比例。公積金繳存職工申請住房公積金貸款購買二套商品住房的，貸款最低首付比例由30%調整為40%。購買二套二手住房的，房屋竣工使用年限10年(含)以下，貸款最低首付比例由40%調整為50%；房屋竣工使用年限10年以上25年以下，貸款最低首付比例由50%調整為60%。

積極推進購租同權

大力培育住房租賃市場，進一步落實購租並舉住房制度，建立穩定的租賃關係，積極推進購租同權。

進一步加強房地產市場輿論引導工作，穩定住房價格預期，引導居民理性消費，及時曝光房地產開發企業和中介機構違法違規行為。

不過，這已經不是瀋陽頭一次發布遏制房地產過熱的政策了。

5月18日，瀋陽房產網發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見(徵求意見稿)》。瀋陽新一輪的房產新政共包括出地出讓、調整公積金貸款額度等12條措施，旨在進一步穩定住房價格和市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

年初以來，瀋陽市住房銷量和價格均有所上漲。據統計局此前發布的70城房價數據，6月瀋陽新建住宅價格環比上漲1.6%，同比上漲10.6%。

據網，截至7月末，瀋陽市商品住房均價7499.3元/㎡，同比上漲13.7%。

而據騰訊房產，瀋陽樓市上半年多次出現「一面世便遭瘋搶」的火爆場景，熬夜排隊買房、「擠爆」售樓處更是不在話下。進入7月份，瀋陽各區的房價更是勢如破竹，均價高達8834元/㎡，有的區域均價一個月內漲了900元！

從搜房網的數據可以看到，瀋陽的房價也是今年春節后才開始爬坡的。二手房成交均價從年初的7500元/㎡出頭，漲到了7月的8717元/㎡，漲幅逾15%。

2016年初，瀋陽的商品住宅可售面積消化周期一度達到驚人的24個月，居全國各大城市前列。那麼房價一路上揚的同時，瀋陽的房地產庫存去掉了多少呢？

據瀋陽中原地產，截至年中，瀋陽的房地產去化周期較年初已下降5個月，為17.2個月；上半年總成交面積達797萬㎡，同比增長31%。

根據住建部今年4月發布的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序：

對消化周期在36個月以上的，應停止供地；

36-18個月的，要減少供地；

12-6個月的，要增加供地；

6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

對照這個標準，去化周期17.2個月的瀋陽已經脫離「迫切去庫存聯盟」了。

國家統計局上月發布的數據也顯示，今年上半年，全國樓市去庫存效果顯著。6月末，商品房待售面積64577萬平方米，同比減少9.6%。其中，住宅待售面積減少19.3%。今年上半年，全國商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%；商品房銷售額59152億元，增長21.5%。

瀋陽的火熱樓市也正與這幾個月三線、四線城市房地產市場景氣相呼應。

華泰宏觀在《二十問地產》的研報中測算：廣義地產總庫存面積約37.7億平米，狹義地產總庫存6.5億平米。關於商品房庫存的測算，最廣義的庫存是「已開工未售出庫存」，由住宅累計新開工減去住宅累計銷售得出，由於新開工面積中包含一部分不可出售的面積，通常的做法是對新開工面積數據乘以0.9再進入計算。最狹義的庫存則直接引用統計局的商品房待售數據。

對地產住宅的庫存面積的測算：廣義庫存約24.5億平米，狹義庫存3.8億平米。

2017上半年地產銷售面積為74662萬平米，其中住宅地產銷售面積為64791萬平米。使用上面計算出的庫存數據，可知用上半年的銷售速度，廣義地產庫存的去化周期30.3個月，狹義地產庫存的去化周期為5.2個月；住宅廣義地產庫存的去化周期24.5個月，狹義地產庫存的去化周期為3.8個月。

海通證券姜超則指出，6月底，全國地產狹義庫存6.5億平米、廣義庫存38.3億平米，均較16年底回落，去化周期分別為4.6個月和27.4個月，均創下13年以來同期新低。

海通證券姜超發布研報指出，上半年全國地產銷量增速穩中趨緩，其中一二線城市較為低迷，但三四線城市表現驚艷，並帶動庫存大幅去化。若放任製造業和地產投資回升，會形成新一輪產能過剩和房地產庫存問題。

各省庫存升少降多，去化周期普遍縮短。與16年底相比，17年上半年各省廣義地產庫存12升19降，並呈現出「北高南低、東高西低」特徵，其中庫存不降反升的主要是華北、西北和中部省份。而各省去化周期普遍較16年底縮短，其中東北地區去化周期普遍較長，吉林高達5.2年。從三大經濟圈來看，長三角地區商品房庫存下降明顯，而珠三角地區和京津冀地區庫存普升。

三四線庫存大降，去庫存政策必要性下降。7月底，4個一線城市地產存銷比創3年同期新高至8.3個月，6個重點二線城市地產存銷比則穩定在9.1個月。而6月底17個三線城市地產存銷比則創下14年以來的新低27.6個月。這也意味著地產去庫存的任務已經獲得了顯著成績，考慮到三四線城市房價的大漲帶來新的泡沫，去庫存政策進一步推進的必要性下降。

人民日報此前刊文稱，在「因城施策」去庫存的作用下，今年上半年全國去庫存效果比較明顯。但需要注意的是，三、四線城市存在區域分化問題，有些熱點三線城市的去庫存進程較快，可售住房數量持續下降，導致房價有所上升，捂盤惜售現象屢屢出現。針對這類城市，應在準確研判後續需求增速的基礎上，加大住宅用地供應節奏和開發上市力度，避免由於補庫存緩慢造成階段性供求再次失衡，誘發下一階段出現房價上漲壓力。同時做好政策預案，當房價漲幅達到一定程度時，及時出台限貸、限購措施，給過熱的市場降溫。而對那些庫存仍然較高的三、四線城市，仍應堅定不移地執行去庫存政策。

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