農村房屋拆遷可提高補償的三個「契機」

農村自建房拆遷貨幣補償一般是房屋的重建成本價和宅基地地價的總和。在地方拆遷過程中，拆遷補償方式各式各樣，有的是房子和地一起打包補償一平給多少錢，有的則是分開補償，房子是房子、地是地，有的則是壓根就沒有宅基地的補償。這時有人就會問了，沒有給安置房也沒有給另外划宅基地建房，拿著給的二十、三十幾萬甚至是十幾萬的補償，怎麼生活?現在京平拆遷律師針對農村房屋拆遷有提高拆遷補償空間的三種情形進行匯總，快來看看自家是否符合以下情況中的一種：

是否已被划入城市規劃區範圍內

經濟在發展，城市範圍也在不斷擴展，根據2008年《城鄉規劃法》可知，城市規劃區是指因為城鄉建設和發展的需要，必須實行規劃控制的區域，規劃區的具體範圍由有關人民政府在組織編製的城市總體規劃中，根據城鄉經濟社會發展水平和統籌城鄉發展的需要劃定。

如何查?

一是可以上網查。上網查所在市的近期總體規劃，判斷所在村是否已經被划入了城市規劃區範圍內，比如河北省保定市原先下轄的兩個縣清苑縣和滿城縣幾年前已經被划入了城市規劃區，現在變成了清苑區和滿城區。

二是可以到當地區縣級政府規劃部門問。如果網上查不到，可以親自到當地政府規劃部門問一下。

如何補?

根據2011年《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》第十二條可知，如果房屋所在地已被划入了城市規劃區範圍內，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應當予以支持，但是應當扣除已經取得的土地補償費。意思就是，房屋的補償是可以主張按周邊相同地段商品房的市場價進行補償，而非單純只給一個房屋的重置成本價了……

是否屬於城中村

城中村一般是指農村村落在城市化進程中，由於全部或大部分耕地被徵用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區。法律上的主要特點是房子下面的土地性質是集體土地但是卻處於城市中、無統一的規劃和管理、治安管理混亂，外觀表象上一般是生活、居住條件差等。

如何鑒定?

一般以此次政府征地拆遷張貼的拆遷公告或相關法律文件為準，即如果拆遷公告書的抬頭寫的就是「城中村改造」、「棚戶區改造」等明顯字眼及根據自家房屋的實際情況綜合判定。

如何補償?

鑒於城中村房屋的特殊性，其拆遷補償最低可以周邊房子市場價作為拆遷補償基準價。

08年以後建的無批建手續、無證房

我們都知道08年之前的農村新建、翻新、擴建、加建的房屋雖無審批手續，但是現在拆遷的話是可以獲得和有證房一樣的補償的。那麼，問題隨之而來，我近幾年蓋的房子確實無審批手續，但是現在拆遷的話確實一分錢都不予補償或補償很低嗎?

這種情況也要具體問題具體分析，有的地方政府不論房屋是否構成違建均給予合法補償，有的政府則為了加快拆遷進度，節約拆遷成本，首先會對此次拆遷範圍內的違建進行篩查，針對違建不予補償或只給予很少的補償。

對此，京平律師坦言，雖然有的民房確屬違建，但是根據《行政強製法》第34-38條可知，行政機關要拆除也必須要按照法定程序一步一步來：行政機關內部立案調查、組織聽證會給相關產權人以陳述申辯的權利、行政機關下達限期拆除通知書、催告、強制執行決定書、通知行政相對人到場完成拆除行為，缺少其中任一個步驟或法定文件，強拆行為就是違法的。法定程序是行政法的重要原則，行政機關未經法定告知程序直接拆除房屋，剝奪了行政相對人自行救濟的權利，那麼對相對人通過自行拆除本可減少損失的部分應當予以補償，因為違章建築的違法狀態並不妨礙相對人對建築材料享有合法物權。(原載《人民法院報》2016年9月29日)

如果你家房屋所在地已被划入城市規劃區、屬於城中村，那麼就可以參照國有土地上的房屋要求補償。