買一套二手房究竟要繳納哪些稅費？

文/小白讀財經（ID：veekn365）

小白想買車，詢問朋友們的意見。結果就是一個人一個意見，但是有一個基本共識-買車就買新車。

不過，當問題變成買房時，普遍的共識卻是買房就買二手房。

除了「便宜」這一優勢，成熟的社區，便捷交通，周邊可以看得見的教育和醫療資源都是二手房打動我們的亮點。況且「買二手房」這件事在我們的一生中基本屬於大概率事件。

然而這一大概率事件中，有一個讓我們小白頭疼的事情-繁雜的稅費。二手房交易，買賣雙方繳交的稅費很多，十多種稅。

小白現在試著化繁為簡，一次說清買二手房所涉及的稅費。

稅費的大頭主要是四個（增值稅及附加、契稅、個稅、中介費），我們把握四個大頭，就能對稅費有框架性的認知。

法定需要買家支付的只有契稅，賣家需要支付增值稅及附加和個稅，中介費是雙方承擔。實際情況，現在基本是賣方市場，賣方除了承擔中介費，買家承擔幾乎所有的稅費。

小白知道，買二手房的購房者內心正在滴血！

1.增稅及附加稅

房子不滿兩年，普通住宅和非普通住宅都要繳增值稅。

房子滿兩年，普通住宅免征，非普通住宅採用差額徵收增值稅。

附加稅=增值稅×0.11（或0.13）<鎮區0.11，街道辦0.13>

現在，小白有必要和大家解釋一下什麼是核定價、網簽價和核定價。

一般而言，我們買二手房，都會與房東簽訂合同。許多買房人為了少交稅，同賣方人簽了一套300萬（合同價），但是在房管局系統的網上進行公示和簽合同，「網簽價」卻顯示成交價格為100萬。這樣，房管局的系統自然就會提示價格過低，因為這套房子區域最低過戶指導價為200萬（核定價）。

那什麼是「差額」呢？

差額=核定價—原購買價—交易中的稅金—合理費用

「差額」是稅務局計稅的一種方式，而且這種方式計稅比較優惠。不過，前提是賣家必須提供完整、準確的房屋購入原值憑證。

普通住宅的界定（必須3個條件同時滿足，否則為非普通住宅）

1、住宅的建築容積在1.0（含1.0）以上

2、單套建築面積在140平方（含140平方）以下

3、實際成交價低於同區域享受優惠政策住宅平均交易價格1.2倍以下。

2.契稅

契稅是由買家承擔，並在過戶當天交給房管局。

網簽價高於核定價，契稅按照網簽價計算；網簽價低於核定價，按照核定價計算。

小白可以告訴大家的是核定價因城市，因區塊，因時間變動，大家若想將自己的網簽價壓下來，又不觸及紅線，那麼自己可以試著去「打聽」一下你心儀的那套房子的核定價。

買二手房，若房子是房產證出證滿5年時間，且是賣家的唯一住房（滿五唯一），免征個人所得稅。

所以滿五唯一住房一直是房東和中介大力宣傳的熱點。不過，其中的稅收優惠可能無形中加到房價上，使得這類房子比較貴。

如果不是（滿五唯一）住房，就要交個人所得稅。

第一種：普通住宅網簽價×1%，非普通住宅網簽價×2%。（網簽價低於核定價，使用核定價）

第二種：差額×20%。（賣家必須提供完整、準確的房屋購買原值憑證）

4.中介費用

鏈家、中原、我愛我家基本維持在2%的中介費，一套500萬的房子，中介費就要10萬。這個可以談，淡旺季，不同地區，不同人，都有些許差別。愛屋吉屋、房天下維持在1.5%-1.6%，房多多的中介費2999+0.8%。

當然，我們也可以甩開中介，自己單幹。自己直接聯繫賣家，雙方自由成交，沒有中介的事。不過，這種情況，風險比較高，小白並不建議各位採用。

5.其他費用

大家可以看到，其他費用佔比都不高，可以省錢的地方不多。

對於房產稅，由於現處試點階段，沒有全國展開，預期變動非常大。因此，小白沒有過多的著墨。目前試點的城市，對於首套住房都免征房產稅。大家若有需要，小白以後可以專門探討一下房產稅。

小白將二手房涉及的四大頭稅費以及其他費用講解后，大家應該能通過上面的計算公式自行計算自己心儀二手房的稅費，心裡有了底。若真心出手買二手房，也能與中介、房東的周旋中佔得主動。

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