創業開店者如何像屈臣氏一樣選址

開一家化妝品店，選址非常重要，甚至在一定程度上決定了的成敗。但是選一個好的位置並不容易，特別是想快速拓店的連鎖店更是面臨選址難題。是沒有好位置了嗎?其實是你不會挑!

走在街上，我們會看到繁華街區也有冷冷清清的店，而一些小巷裡卻「藏著」生意很不錯的店。今天，品觀君為大家收集了各路乾貨，讓你幾分鐘內就能吃透選址這門大學問。

開了2000多家店的屈臣氏這樣選址

在店鋪選址這個話題上，屈臣氏無疑很有發言權。去年為止，屈臣氏在已擁有2483家店，光2015年就新開了395家店。

那麼問題來了，屈臣氏在選擇店鋪時，是怎樣做評估、判斷和決定的?

「屈臣氏對於店鋪選址的策略只有一個，那就是：緊跟目標消費群。也就是說，目標消費群在哪裡，屈臣氏就會在那裡。屈臣氏的目標消費者是18至35歲的優質女性消費者，那麼找到這些消費者，然後就在那裡開店。」

如何判斷目標消費者在哪?屈臣氏會首先考慮「目標消費群密度」、「捕捉率」、「租金成本」這3個關鍵的考量指標。

通常，目標消費者有效數量=目標消費群密度×捕捉率。一般情況下，屈臣氏的捕捉率預估會在8%~10%之間，通過這個可以計算出店鋪的預計銷售額。

舉例說明：在某一店鋪位置的門口，從上午10:00到晚上10:00，經過的目標消費群有10000個人，那麼按捕捉率8%計算，則預計能夠捕捉到800個有效消費者;按屈臣氏店鋪平均客單價50元計算，則平均每天的銷售額可達到40000元。

另一方面，租金成本與銷售額和商品毛利率成一定的比率。通過與這些數據的計算分析，就可以得出店鋪投入與產出是否合理。

根據以上的選址策略，屈臣氏堅持其店鋪的選址方向基本如下：

結合店鋪是否靠近街道的情況，屈臣氏將店鋪分為「街鋪店」和「非街鋪店」，使用面積約在200—500平方米。

對於「街鋪店」，有兩種情況：1、最好在樓層1樓，有獨立的進出口。2、如位置很好，可考慮2樓，但在臨主街的位置上必須有獨立、便捷的進出通道，形象展示好。臨主幹道、人流彙集點，可視性好，有較好的招牌廣告位。

對於「非街鋪店」，必須在主要人流量的通道上。同時，在進出口的位置上必須有非常明顯的廣告標識或者廣告位置。

從4個方面判斷什麼才是好位置

選址先要定下大區域。到底是選擇新城區、商業區、學校區域還是大社區?憑「直覺」是不行的，還有幾個主要參考因素：人口、商業氛圍、競爭狀況和未來潛力。

人口：從超市的規模和數量，農貿市場的規模，學校、銀行、網吧的數量等來判斷。

商業氛圍：周邊服裝/鞋帽/床上用品店的檔次、數量和生意情況。同時可參考的還有美容院和髮廊，看看這幾個行業的水平，你對當地消費情況就大概有了譜。

競爭狀況：就是同行的數量，都是哪些類型的店，關鍵是經營水平。有時候，一個地方同行店鋪很多，至少說明該地需求旺盛，也可能是供過於求的過度競爭，但不一定你參與進去生意就難做，還是要看當地的競爭水平，單看競爭者的數量並不能說明問題。

未來潛力：對新商業區而言，要考慮樓盤落成、政府機關的設立、交通設施的設立、大商戶大品牌商入駐等綜合情況對未來的影響。

選址一定要記住的10個規律

選好了區域以後，具體到什麼街道、什麼門面又有什麼的選址講究呢?品觀君整理了以下幾個小規律。

1、好店址租金高

好地址通常都是高租金，開店首先要明白好店址的重要性，不要被寸土寸金的高店租嚇跑。

有些店老闆存在一種錯誤的意識：寧願往店裡多投資，也不願意交高租金。但好店面的高租金並不是一兩天形成的，也不是房東可以任意抬高的，它是房東和租金在長期利潤分成較量中形成的。

很多小生意都依靠店址的好壞，所以越是大眾生意，就越要捨得在店址上投資。當然，在投資前必須認真分析選擇這個店址、投入這筆資金能帶來多大的效益，利潤空間是不是夠大。

2、路邊店有利弊

以前，不少店面都以緊靠大馬路、主幹道為一大賣點。而消費者亦因貪其方便，對些緊鄰大馬路旁的店鋪也頗為垂青，這種情況一度令不少臨街商店得寵。

但是，大馬路黃金地段也可能成為商店經營的「死穴」。首先，隨著車流量的不斷增大，緊鄰大馬路或主幹道而帶來的雜訊、廢氣污染，是「路邊店」的一大致命傷。

其次，「路邊店」由於受市政規劃不確定因素的影響，遭受拆遷等的未來風險要大得多。隨著市政對城市改造、規劃的不斷深入，最容易受影響的無疑就是緊貼在馬路邊的「路邊店」。

3、並非行人越多越興隆

很多店老闆以為過路人都是自己的顧客，來往行人越多生意就越興隆，但這種想法其實是錯誤的。如果來往的行人都是帶著某種明確目的的人，那麼門店就吸引不了這類顧客。

因此，在選擇什麼樣的街道設店時，不但應當考慮來往行人的數量，而且還應考慮來往行人的性質：他們到底是帶有很明確的辦事目的，還是在街上閑逛?

4、繁華地段不一定是好店址

有的地方，表面看來，車水馬龍、人流如織，但並不是聚客的地方。這就是在鬧市開新店很快就失敗，而在小巷開店卻生意紅火的重要原因。

你所經營的行業與你所選的店址合拍，才是好店址。因此，你在開店時，你要考慮你所經營的行業是否適應相關地區人們的需要，而不僅僅是地段是否足夠繁華。

5、拐角是個「黃金口」

拐角的位置往住是很理想的，它處在兩條街的交叉處，可以產生「拐角效應」：1、增加櫥窗陳列的面積;2、兩條街道的往來人流彙集於此，有較多的過路行人光顧;3、可以通過兩個以上的入口緩解人流的擁擠。

需要注意的是，由於門店位置面對兩條街，選擇哪一面作為自己商店的正門，則成為一個十分重要的問題。一般的做法是，選擇交通流量大的街道作為商店的正門。

6、同行密集生意好

人流吸引人流，商業吸引商業，生意大家做，才能造成一方繁榮的景象。因此，我們會看到全國有很多化妝品店「扎堆開店」，但生意都還不錯的現象，這就是同行密集后形成了化妝品銷售的氛圍。

7、窄一點的街比過寬的好

行人道過寬和過窄，都不合適，過寬店鋪不易吸引人流關注，人較少從店門口經過;過窄影響通行。但總體而言，窄一點的街比過寬要好

8、同一條街道分「陰陽」

有時候，同在一條街道，一個老闆開了兩家化妝品店，分別位於街道兩側，幾乎是門對門，裝修風格、商品結構均相同，可是生意卻是天壤之別。這是為什麼?難道真的有風水一說?其實，這裡面包含了兩個規律：

(1)城市的每一條街道，幾乎總是有一側的人流量較大，而與之對應的另一側卻相對較小。這裡暫且把人流量大的一側稱為陽街，對應的人流量比較小的一側稱為陰街。

(2)每一個城市都有至少一個商業中心，而朝向商業中心街道的右側大部分是陽街，對面則是陰街。

當然，規律也有例外的時候，比如街道較狹窄，或是兩個相距非常近的商業中心之間的狹窄繁華街道等等。其餘時候，店老闆在選址的時候可以先觀察一下，究竟哪邊才是「陽街」。

9、門前有障礙物的不要選

有些民房改商鋪的，鋪前的小花壇離店面很近，而且常有灌木植物遮擋視線;或者店前有大型變電箱或公車站牌，且距離店面較近，這些都不合適。

同時，最好不要選店地面低於街道地面的，即需要下台階的鋪面不合適。同理，有台階的店面最好也不要選，一定要有的話，台階不能高過三層。

10、左鄰右舍要夠「時尚」

對化妝品店而言，左鄰右舍做非時尚類生意的極不合適，比如修車、建材。隔壁是飯館或餐廳，則要看情況，如果是時尚類餐廳，品牌加盟類的，裝修較講究的，可以考慮;如果是包子鋪、麵粉店等小飯館類型則盡量不要選。

最適合的鄰居是服裝鞋帽包等女性經常光顧的店，還有美髮店、床上用品、銀行電信的營業廳、洗衣房等。社區店鋪，挨著社區的中小型超市也還不錯。

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