葉檀：說深圳房價下跌是一種誤導!

導 讀 根據深圳官方的數據，深圳房價跌了，而且是大跌。請注意，在一手住宅下降的同時，深圳二手房價格在上漲，而二手房的成交量和價格才能反映真正的市場情緒，因此說深圳房價下跌是一種誤導，如果粵港澳灣區成熟，再過二十年，深圳的房價很可能與香港並肩。

曾經是房地產的黃金寶地，現在成為房價下行的風向標。根據深圳官方的數據，深圳房價跌了。在深圳買了房的人怎麼辦？大叫大嚷，然後把房子像28塊錢的中石油一樣一直攥在手裡？

7月1日，深圳市規土委發布，6月房價為54492元/平方米，相比5月微幅下滑。深圳房價連跌9個月，自去年10月至今，深圳房價平均每平方米已經下跌了7108元。

南京某樓盤價格下調，老業主抗議▼

去年10月份是個分水嶺。

2016年11月1日，根據深圳市規土委公布的數據，當年10月深圳新房成交均價55611元/平方米，9月均價為61600元/平方米，當月新房價格指數下降0.3％；新房成交量同比下降22.1%。從去年9月高位至今，深圳房價下跌了11.52％。

在一手住宅下降的同時，二手房價格在上漲。

剛需住房成交量大幅上升，

新房價格大幅上漲的空間不大。

位於沙井和觀瀾片區的剛需盤銷量激增，拉動全區成交量上揚，寶安區成交1297套新房住宅，環比增加62.7%，同比增加19.0%；成交面積約12萬平方米，環比增加56.2%，同比增加2.6%。龍崗區成交1253套新房住宅，環比減少0.1%，同比增加21.5%；成交面積11.16萬平方米，環比減少2.9%，同比增加12.5%。

由於寶安區均價環比下跌4.5%，為52057元/平方米；龍崗區均價環比下跌6.4%，為37731元/平方米，剛需盤入市，很多豪宅拿不到預售證，新房價格被剛需房價壓得死死的。

根據深圳中原研究中心數據顯示，5月新房住宅中，價格在4萬~6萬元/平方米之間的成交面積佔比上升9.1%，8萬元/平方米以上的成交面積佔比下降5.8%。尤其是豪宅5月共成交251套，環比下降36.9%。

二手房的成交量和價格才能反映真正的市場情緒。

據郁亮說，深圳14%新房，86%二手房，二手房是個龐大的市場。二手房市場緩慢上升，深圳房地產最快的增長時期已經結束了，市場進入震蕩期。跟股市一樣，跌，跌不下去，漲，不讓你漲。

對於深圳的投資者來說，最好的消息是!

深圳的房地產投資在下降，但人口還在增加。

今年一季度，深圳房地產業增加值下降7.9%，規模以上工業增加值增長7.6%.房地產投資增速從去年同期的34.1%降到今年的7.2%。深圳房地產去庫存完成得非常完美。

但深圳人口還在增加，2016年深圳人口凈增長52.95萬人，領先全國，深圳的人口增長率全國最高，達到4.65%。

再過二十年，深圳的房價很可能與香港並肩。

二手房方面。深圳10年前就已進入存量房市場，二手房成交量高於新房，佔據了成交市場的大半個江山。相對而言，深圳樓市的真實情況，看二手房成交數據，更為精確。

△美聯物業研究中心

據美聯物業研究中心統計，2017年6月深圳二手住宅共成交6383套，環比變化不大，同比去年6月增加了27%。

△美聯物業研究中心

但從半年成交總量來看，2017年上半年二手房同比2016年減少5成。而價格方面則同比增加4%。這說明樓市低迷的只是活躍度問題，實際二手房價格一直穩中有漲。

「房價同比上漲4%」有這麼幾層意思：

一. 房價在今年難以呈現雙位數的增長；

二. 房價在長期來看也難以呈現爆發性的增長。只要調控得當，像所有發達國家走過的路程一樣，買房成為全民信仰的時代總會過去。長期來看房價的上漲還取決於城市的活力，但如果未來房價也只是4%的增長，你找到下一條投資捷徑了嗎？

深圳買房或商鋪

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