【最新】樓市開始進入"下行通道"，下半年房價或降？

市場分化持續加劇

隨著調控進一步深入，國內樓市內部分化越來越明顯。不僅一二線與三四線城市間差距拉大，三四線城市內部也出現了分化。

新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷表示，隨著調控加劇，一二線城市成交量出現了20％的下降，這意味著一二線城市很難再創新高。相反，三四線城市出現了明顯的分化，一線周邊的三四線城市量減價跌，供應逐年遞減，需求受限，所以未來的增長也會很少。非都市圈熱點城市在去年5月份出現了爆發性的增長，得益於一線城市人口回到家鄉，購房置業、就業、創業。但這種情況不太可能持久，「因為能回去的回去了，不回去的以後也不會回去了。」

顧雲昌表示，房地產正呈現出競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的發展趨勢。

即使當前調控趨嚴，但也阻擋不了部分房企「跑馬圈地」的熱情，可謂「餓死膽小的，撐死膽大的」。今年以來，遠洋集團在市場上積極拿地，董事局主席李明表示：「拿地將堅持財務指標第一位，地價控制在合理範圍內，發展布局集中在一二線城市，主要業態傾向於具備一定規模的綜合體項目。」

針對北京等一線城市對高端住宅項目實施限價等調控政策，李明表示：「限價是臨時性的，總體來說是階段性調控的舉措，不用過多擔心。」

一位房企負責人表示，當前嚴控下，很多大房企都在加緊拿地。如果用現有的計算庫存的方式來看，加上限購、限貸、限賣等政策的影響，繼續加大住宅供地的話，很可能樓市兩三年後又要面臨去庫存壓力，導致市場管理調控波動較大。「2016年就是很好的體現，上半年還在去庫存，下半年就開始調控，現在控房價與去庫存就像天平的兩端。」

不僅企業，部分地方政府內部意見也出現了分化。多地地方政府人士私下表示，從大環境及發展前景而言，當地房價並不算高。南方某地級市一住建系統負責人坦言，按照當前發展速度，該地區四五年之後房價翻番不是沒有可能。

市場存在多個挑戰

地產行業面臨的新挑戰也成了本屆論壇嘉賓熱議的焦點。

朱中一在論壇上指出，當前房地產面臨四個方面的挑戰：

一是金融系統對房地產信貸分類調控力度的加大，住房供應體系中租賃市場比例的提高，土地條件和成本的提高，這些都給傳統房地產開發企業的賣地、貸款、開發、銷售等環節帶來了一些困難，所以房地產企業必然要考慮轉型問題。

二是在市場分化、變化及因城施策的前提下，房地產企業如何應對不同區域、不同城市的差異和變化，來調整自己的戰略和戰術。

三是企業如何應對優勝劣汰和行業集中度的提高。

四是如何順應綠色發展和提高建築工業化、住宅產業化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建築的比例。朱中一認為，海南在此方面表現優秀。從今年7月1號起，海南新建商品房都要全裝修，以確保項目的品質。

朱中一認為，面對上述挑戰，所有企業都面臨著如何轉型、優化結構、做好區域布局和選擇業態等問題，企業要根據自己的情況做出安排。

「信貸規模持續收緊，地產的好日子已經過得差不多了，苦日子要來了。」林采宜表示，「上市房企的平均負債目前已經達到78％，實際負債可能超過80％。」從資產負債率來看，房地產行業78％的負債率客觀上已經形成地產「綁架」金融的共生效應，房地產市場的降溫和去產能導致的房價下行風險，有可能造成銀行業不良資產的擴大，消除房地產泡沫和控制銀行不良資產之間形成了政策的兩難。

交通銀行首席經濟學家連平提到，房地產在這一年多來成交比較活躍，必然會對未來一段時間的消費帶來許多拉動，但由此來得出房地產是否會引爆危機的邏輯還需商榷。連平表示，房地產離不開金融，房地產是屬於資本和金融屬性非常高的一個行業，因此泡沫的破滅一定伴隨著金融運作問題的出現。

「我們很有必要從金融角度去看當前的房地產，到底是風險很大還是處在一個相對平穩、良性的狀況，我們要給它有一個基本的判斷，而不是人云亦云，似乎這個泡沫明天就要破滅了。」連平說道。

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