房地產長效機制初現端倪？

未來幾年一線城市住宅供應格局將有大變化。主要方向是增加供應、加大保障房建設、發展租賃房、商品房所佔比例或將變少。

上海7月7日發布《上海市住宅發展十三五規劃》，十三五期間新增住宅170萬套，同比增加60%的供應量，其中商品房僅為45萬套，連三分之一套數都不夠，租賃房約70萬套，保障性住宅55萬套，商品房竟然是套數最少的。

7月7日深圳也公布了2017年住房建設規劃，本年度計劃新增安排商品住房8萬套、建築面積720萬平方米，計劃新增安排保障性安居房5萬套、建築面積約277萬平方米。

而在今年4月份，北京市發布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》，明確未來5年內將建立購租並舉的住房制度，優化住宅供應結構，供應總量為150萬套，僅2017年供應方案也比原計劃翻倍。

具體來看，5年計劃中北京市供地6000公頃，住房建設需求150萬套，其中產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。值得一提的是，2017年全市計劃供應住宅用地調整為1200公頃，是此前計劃的2倍。

從三大一線城市的供應計劃來看，共同點都是住宅未來幾年會增加，不同點是，上海的商品房供應計劃只佔總供應量的三分之一左右，租賃房、保障房各佔三分之一，計劃供應數量最多的竟然是租賃房。

北京的供應計劃還是以商品房為住，產權類住宅約佔三分之二，但租賃房供應也佔了三分之一，而北京的產權類住宅分類相對來說較複雜，有自住型商品房、普通商品房，或者可能還包括保障類產權住房，總體而言，住宅供應具體構成可能跟上海相差不遠。

相對而言，深圳的住宅供應計劃更接近市場化一點，三分之二左右是商品房，三分之一是保障安居房，沒有提到租賃房。深圳的思路就是保障人才、需要保障的低收入群體有保障安居房，其他的就交給市場，沒有提租賃房的計劃。

北京、上海的思路則是分別提到了要建設佔總量三分之一左右的租賃房，這個邏輯我有點看不明白了，現在一線城市最大的問題是賣買供需不平衡，新增商品房供應太少，而不是租賃房不夠，聽說過某某樓盤開盤很快賣完，有人沒買到房子，從未聽說北京、上海房子全租出去了，有人租不到房子只能睡旅館或者睡大街，不去增加商品房供應，反而將新建的房子拿出三分之一不準賣，只准租，這樣的邏輯我只能說我沒看懂。

上海最近拍了兩塊70年純租賃的住宅用地，開發商拍了地、建了房后只能出租，不能出售，這真是奇了怪了，原本是建了房子出售是本職工作的開發商，如今卻硬性規定某某地塊建好房后只能租不能賣，這不是變相減少本來就供應不足的商品房供應嗎？

深圳的供地邏輯我還是能理解，三分之二用地建設商品房，三分之一用地建設安居保障房，租賃房沒提，估計是交給市場了。安居保障房有必要，譬如醫院、學校、科研等機構，如今在深圳僅靠工資買房也困難，這部分人納入安居保障體系也說得過去，另外還有一部分低收入困難家庭也需要住房保障，安居保障房這一部分供應比例控制在三分之一以內我認為是合理的。但像上海那樣把租賃、保障房的供應佔了三分之二還有多，這就有點本未倒置了，這樣操作的最終後果是商品房供應減少，長期看未來價格只會更高。

多年前，就有不人少人呼籲，「商品房價格歸市場調節，政府只需要搞好保障房建設」即可，從最近的上海、北京的住房供應計劃來看，好像有這個傾向。再聯繫到本輪調控的新產物，限售，也是在限制商品房的投資屬性，打消人們短期投資房產的念頭。大膽設想一下：通過安居保障房給科教文衛等機構人員及低收入群體以保障、通過租賃房給夠不著保障房的中低收入群眾「居者有房租」（估計由政府控股的公司來主導租賃房建議及運營來控制租金不至於太高），然後鬆綁在商品房上的一系列限制措施，商品房開始完全交給市場來調節並徵收房產稅？

這會是未來房產地長效機制的方向嗎？

現在從種種跡象來分析，這種可能性有，還比較大。如果真往這種方向發展，好嗎？符合國情嗎？能真正解決房產地行業多年來「調控不斷」及高房價現象嗎？

如果將來真往這種方向發展，個人買房置業方面應該如何轉變思維？今天先寫到這，下次有空再繼續。

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