哪種情況出現，澳洲房產泡沫會破？

房地產是周期之母，十次危機九次地產。

那麼澳大利亞是否存在房市泡沫呢？哪些地方房價過渡膨脹？如果存在泡沫，何時又會破滅？

有關這些問題的猜測在澳大利亞國內日囂甚上。根據房市專家的看法，在以下四種情況下，澳大利亞房市泡沫有可能會出現破滅。

房貸收緊、利率上調並還貸壓力

失業和就業不充分導致緩慢出現通貨緊縮

政府干預失敗和市場自行修正

全球危機

上述四種情況分別關注了澳大利亞乃至全球經濟中的不同壓力點。

情況一

房貸收緊、利率上調並還貸壓力

鑒於對房市泡沫的擔憂，銀行監管機構——澳大利亞審慎監管局（APRA）收緊了銀行房貸標準。但是這樣做的同時也增加了澳大利亞房貸市場的風險，即貸款供量下降和貸款成本上升。

銀行由於被授意降低只付利息貸款、融資成本因此上升（進而導致房貸成本增加）；此外由於利率上調，申請人可申請的貸款數額降低。

隨著美國和歐洲市場復甦，這些國家和地區央行均先後進行了加息操作。澳元因此開始出現貶值。這種局面會迫使澳儲行不得不進行加息操作。

由於澳大利亞絕大部分的房貸均屬於浮動利率，因此利率上調會導致月供增加。其中只付息房貸產品由此受到的衝擊最甚。此外，利率上調也會導致拖欠率上升。

如果出現還款拖欠率上升的情況，銀行勢必會收緊貸款標準。這樣一來，只付息房貸產品到期后，借款人很難再次借貸。這也就意味著借款人面臨的還貸壓力上升。因為很多人曾經期望能夠無限期循環使用只付息房貸，但是現在他們不得不進行本息同還。

隨著還貸拖欠率和銀行貸款標準收緊繼續循環，我們會發現貸款供量會出現顯著下降；房價也會大幅下跌。

情況二

失業和就業不充分導致緩慢出現通貨緊縮

如果出現失業率和就業不充分率（想要更多工作但是無法實現的就業人數）上升的情況，隨著公寓開發繁榮日漸衰退，昔日的礦業繁榮又無法取而代之，建築業就業群體岌岌可危。

房貸負債較高的家庭往往會削減支出，尤其是非必需品的開支。這樣反過來會對零售企業造成影響，導致工時和就業崗位降低。

就業機會往往是房屋附屬價值的重要組成部分。工作相關遷移推升了對住房的需求。因此，如果住房附近的就業機會減少，這些地區的住房附屬價值也會因此下降。

就業率下降或收入降低地區，債務違約風險相應上升。2008年悉尼地區的房價就出現了一次大的市場修正。房貸違約率和房價下跌往往呈現地域性的特點。

房價下跌過程中，房屋所有權份額最低的借款人（往往是最不富裕、年輕和新進房貸群體）受到的衝擊最甚。這類群體往往最後會淪為「資不抵債」群體，即按揭貸款超過資產現值。他們往往會面臨資產被迫出售。這種情況反過來會導致房價呈螺旋式下跌。

在美國引發全球金融危機爆發當時，澳大利亞實際貸款標準較監管機構規定更嚴。

情況三

政府干預失敗和市場自行修正

低利率和新建住房存量增長率低的「雙低」現象導致澳大利亞房價只漲不跌。再加上聯邦政府和各州政府政策選擇不當以及海外人士對澳房產投資需求上升，這種局面變得更加複雜。

由於澳大利亞住房分配不均的問題存在明顯的人口學特徵，尤其是不同年齡階層住房分配顯著不均，由此產生的人口學壓力不容小窺。很多千禧一代往往不得不推遲離家獨立生活和組建家庭。這給政府也帶來了不小的政治壓力，導致政府干預緊迫性上升。

澳大利亞聯邦政府將前文中出現的問題歸咎於次級推動因素——非選民群體，即海外人士並出手進行干預。例如，限制海外人士投資澳大利亞住房。

此外，澳聯邦政府一方面對首次置業者進行補貼，另一方面又說服APRA收緊金融產品規定。

由於聯邦政府所採取的舉措均未指向住房分配不當的主要誘因，如國內利率不變、各州政府未有效釋放新建住房存量，房價因此繼續走高。

隨著聯邦政府反覆就房價高企發出警告，可以看出聯邦政府開始有所恐慌。聯邦政府一再呼籲進一步加強監管，並開始指責金融系統。

這種局面的出現會觸發澳儲行最終進行加息操作。

情況四

全球危機

國際危機（包括政治，軍事或是經濟危機）從而導致全球風險溢價上升。

隨著全球資本供應量下降，澳大利亞銀行融資成本上升，進而導致國內房貸利率上升。

應對能最弱的房主由於無力償還貸款被迫出售房產。

隨著利率上升，房價下跌，很多房貸借款人不得不出售房產導致房價加速下跌。

任何資產有其真實的價值，短期的偏離是會出現的，但是不會永遠這樣。無論是地產還是股市，在澳洲未來的投資需趨於理性！經濟增長過程中催生的資產增值是健康的，也是值得被追逐的。

但是當貪慾導致國家、企業和個人開始使用龐大的債務來進行投機時，金融危機就在醞釀了。而危機的爆發也只是時間、國家、產品和規模的問題了。

不論形勢如何，政策如何，對投資者來說，要清醒地認識到，歷史是會不斷重複的。資產泡沫從膨脹到破滅的歷史，每次都一樣，從來沒有什麼例外。

風險市場是人性的試金石，支撐價格的就是一個信心，而這信心的轉變往往就是一轉念。

要合理研判市場可能的發展方向。

畢竟，樹不會長到天上去，上漲也絕不會是線性的。

相信真正認真將當前澳洲市場好好端詳過的人都能夠躲開潛在的危機，甚至把握機會！

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