最新消息！又一座城市限購也升級了！

來源以及綜合自：央視新聞官方微博、新京報、人民網（ID：people_rmw）、央視財經（ID：cctvyscj）、澎湃新聞、金融城（ID：mycfcity）、融360房貸（ID： fangdai123）、北京商報（ID：BBT_JLHD）、勞動午報（ID：ldwb_wx）、央視新聞移動網、四川日報（ID：scrbgfwx）、天府新城那些事兒（ID： tianfuxincheng）

3月23日晚間，成都樓市限購升級,將二手房納入限購範圍

而在22日晚間，北京的購房資格認定進一步從嚴。

據澎湃新聞報道，３月23日晚7時，成都市人民政府網站發布《成都市人民政府辦公廳關於完善我市住房限購政策的通知》。

文件要求，將二手住房納入限購範圍，購房者在住房限購區域購買二手住房的，應符合成辦發〔２０１６〕３７號、成辦發〔２０１６〕４５號文件規定的購買商品住房條件，且只能新購買１套住房（包括商品住房和二手住房）。通知自２０１７年３月２４日起實施。此前，成都市曾在2016年10月１日深夜出台樓市新政，重啟限購。

文件規定，成都高新區、天府新區、錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫縣範圍內實行住房限購，同一身份自然人、法人只能新購買１套商品住房（法人單位經審查確屬用自有資金購買商品住房且用於職工自住的除外）。嚴格執行住房限購地區信貸政策，購買二套房商業性個人住房貸款首付款比例不低於４０％。

在公積金貸款政策方面則實行貸款雙掛鉤政策。

限購措施發布一個半月之後，2016年11月17日，成都再次發布限購升級措施。升級后的限購措施規定，成都高新區南部園區、天府新區成都直管區戶籍居民或在成都高新區南部園區、天府新區成都直管區穩定就業並連續繳納社會保險或個人所得稅１年以上的其他地區戶籍居民，在本區域內無自有產權住房，且2016年10月1日後尚未在成辦發〔２０１６〕37號文件規定的住房限購區域內新購買商品住房的，可在本區域範圍內購買１套商品住房。不符合上述條件的居民，不得在上述區域購買商品住房。

在限購升級措施之後，成都市在地價方面也出台了相應的限制措施。

2016年12月12日，成都推出土地最高限價機制，規定當最高報價高於設定的最高限價的，拍賣主持人宣布該宗地拍賣終止。

四川日報的記者了解到，今年限購政策升級之後，多數城市的二手房市場也將受到衝擊。坊間專業人士說，去年的限購大多隻針對新房，這導致多數城市二手房價格上揚。

成都部分區域尤其配套比較成熟的二手房價格上漲非常快，「從年前到現在，部分區 域 的 二 手 房 幾 乎 上 漲 了3000~5000元/平方米」，某二手房中介公司負責人說。

（2017年2月全國大中城市二手房價漲跌排行 數據來源：國家統計局 ）

從上表可以看出，2017年2月，成都二手房的價格漲幅僅次於無錫，處於高位。真實反映成都樓市的一個情況，這也是為什麼有專家預測說，成都距離新一輪升級限購併不遙遠的重要原因之一。

「面對近期國內多數城市調控政策的升級，如果成都樓市銷售依然火爆的話，不排除政府會繼續升級調控措施。」成都凱仁地產總經理陳光健說，從目前的市場表現來看，來成都買房置業的外地人日益增多，這是目前成都樓市銷售比較火熱的主要原因之一。

專家認為，隨著「認房又認貸」新規開始向全國推廣，將有效抑制銀行資金等進入樓市，買房門檻大幅提高，有助於降低樓市溫度。

北京限購升級

而在昨天深夜，北京在原政策的基礎上將購房資格審核進一步嚴格化。

據央視新聞官方微博上的消息，繼3.17樓市調控新政發布后，3月22日晚，北京市地稅局、市住建委聯合發布公告，北京購房資格審核中的納稅記錄也進一步從嚴。

圖片來自北京市地方稅務局

圖片來自勞動午報

根據北京的限購政策，外地人在京需連續5年（含）以上在本市繳納社會保險或個人所得稅，限購1套住房。此前關於納稅記錄的認定，是5年期間，每年至少一次納稅記錄即可。

此次新的公告發布后，就改為往前推算的5年裡，每個月都要有納稅記錄，這是對購房資格認定的進一步從嚴。

啥也不說，來，上圖你就看明白了

圖片來源：買房牛人邦

那麼，斷繳納社保，在其他城市的買房資格會受影響嗎？請看下面↓

上海

非上海戶籍居民家庭購房者，需自購房之日前連續繳納個人所得稅或社保滿五年及以上，不能中斷，一次性補繳的不予承認；

深圳

非深圳戶籍居民購房，社保需繳納滿3年（37個月）且中間無間斷；

最新北京政策解讀

為了進一步貫徹落實《北京市人民政府辦公廳關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》（京政辦發〔2011〕8號），規範購房資格審核個人所得稅政策執行標準，北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉建設委員會共同發布了《關於進一步嚴格購房資格審核中個人所得稅政策執行標準的公告》（以下簡稱「公告」）。

按照公告規定，「連續5年(含)以上在本市繳納個人所得稅」分兩種情形審核認定：

情況一：按「工資、薪金所得」繳稅的納稅人，是指根據個人所得稅法及實施條例規定，取得因與任職或者受雇有關的工資、薪金等所得的個人，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅；

情況二：按「個體工商戶生產、經營所得」繳稅的納稅人，是指根據個人所得稅法及實施條例規定，取得「個體工商戶生產、經營所得」的個體工商戶經營者、個人獨資企業出資人、合夥企業個人合伙人和個人，根據各自適用的計稅期間，採取按月繳納稅款方式的，從申請月的上一個月開始往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅；採取按季繳納稅款方式的，從申請月的上一季度開始往前推算20個季度在本市連續繳納個人所得稅。

對於因工作變動等原因造成未繳或補繳稅款且不超過三個月的視為連續繳納。

新規規避部分購房者鑽漏洞的做法

專家分析認為：過去，在社保和個稅繳納方面是存在不同的政策要求的。社保需要連續繳納60個月，而個稅則只需要一年一次，所以這使得社保繳納的要求更高，而個稅繳納的要求相對低。

從這個角度看，不排除有部分購房者實際上採取個稅認定的標準去購房，這顯然降低了購房門檻。

北京此次把個稅和社保繳納的模式統一，說明個稅繳納也需要採取此類嚴格認定的標準。這也使得個稅繳納和社保繳納的差別減少了。

所以，此次政策出台也是規避了部分購房者鑽漏洞的做法。

另據新京報報道，在今天（3月23日）上午，北京市住建委召集十大中介機構負責人，進行集體約談，主旨在於規範中介機構的行為，落實正在實施的樓市調控新政。

一旦發現有中介機構或經紀人參與炒房、哄抬房價等，北京市住建委將逢「漲」必查、逢「炒」必「辦」，明確禁止中介機構參與炒房。

新一輪樓市調控

圖片來自央視新聞

專家看法

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍：北京此次針對個稅繳納出台政策，充分說明了對於當前購房資格認定過程中的細節把握，體現了政策精確化管控的導向。「過去北京在社保和個稅繳納方面存在不同政策要求，社保必須連續繳納60個月，而個稅雖規定連繳5年，但實際只需一年繳納一次，這使得社保繳納要求更高，而個稅繳納要求相對低」，嚴躍進表示，從這個角度看，不排除有部分購房者採取個稅認定的標準去購房，這顯然降低了購房門檻，「此次政策將個稅和社保繳納模式統一，能規避部分購房者鑽漏洞的做法，可以定性為嚴厲的而非放寬的政策。」

從北京當前一系列做法看，後續調控會延續「加碼再加碼」、「細化再細化」的做法，一定程度上說明當前樓市調控過程中對於具體操作過程會提供各類配套的做法，這顯然也是希望讓政策落實更到位、更注重調控過程中的公平性。

中原地產首席分析師張大偉則認為，自2011年明確連續5年繳納個稅政策至今已有6年，大部分購房者都極為關心自身的社保和個稅繳納情況，極少中斷繳納，不過該政策延續了上周以來的收緊態勢，對市場買賣雙方心理都將帶來一定影響。

@楊紅旭：之前，北京滿5年是有水分的。而去年上海3．25新政中規定：自購房之日前連續繳納滿5年及以上。如今，北京向上海看齊了。看看吧，誰還敢說北府調控不努力？！老楊鼓掌。北京房價，氣球開始漏氣了。不過，即便如此，北京還是沒有上海嚴格：上海限制外地單身購房！單身狗可憐可憐太可憐。

@光遠看經濟 ：1、增加供應；2、公開北京存量房數據；3、有條件轉正小產權房；4、放開北京農村建設用地交易。這四點，對於市場的穩定一定比限購好。

@胡景暉：此次新政的實施是去年9月底以來北京樓市調控的又一次加碼、剎車，從中不難看出北京市政府調控房價、穩定樓市的決心，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力較弱的購房需求將被延遲，樓市交易量將會下降，在緩解市場恐慌情緒、穩定市場、平抑房價方面也將起到立竿見影的效果，「伴隨購房需求的減少和交易量的回落，春節後有所抬頭的房價將再次企穩，前期漲幅過快、總價較高、戶型較大的房源有望率先迎來價格回落。」

那麼問題來了：樓市限購違約責任算誰的？

有購房人諮詢：因為限購限貸政策作用，首付比例提高，我們沒有足夠的經濟能力支付首付款，這樣真的要承擔違約責任嗎？之前支付的定金能要回來嗎？

實際上，住房限購限貸政策具有公共政策的性質，是情勢變更、不可抗拒力，在《民法通則》里有法律依據：

一適用情勢變更原則。

是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可歸責於當事人的原因，使合同賴以成立的基礎或環境發生當事人預料不到的重大變化，若繼續維持合同的原有效力則顯失公平，受不利影響的一方當事人有權請求法院或仲裁機構變更或解除合同的法律制度。

二適用不可抗力之因政府行為免責。

不可抗力是指合同訂立時不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。包括自然災害、如颱風、地震、洪水、冰雹；政府行為，如徵收、徵用；社會異常事件，如罷工、騷亂三方面。

樓市調控行為是政府行為，屬於不可抗力。

除了《民法通則》里原則性規定外，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條中也有依據：

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

也就是說，因為樓市調控致使購房人失去購房資格或者購買能力，購房人有權要求解除購房合同，拿回定金。

提示您：根據「因城施策」的樓市政策主旨，不難想象今年是政策密集年，建議購房人時刻關注所在城市樓市動向，盡量縮短交易時間。同時買賣雙方最好在合同中也約定一下不可抗拒力以外的原因造成違約的情況，盡量避免造成糾紛，將損失降到最少。

今天櫻桃來回顧一下深圳從2016年3月25日調控一年以來，市場的變化，看看效果如何。深圳作為全國樓市的「風向標」，值得其他城市關注。

深圳調控一年的效果

當時迫於房價上漲過快的輿論壓力，2016年3月25日，深圳就調控了，二套房首付四成，非深戶社保年限1改3。

政策出來后，市場迅速冷卻了，我當時踩盤發現，有些二手房迅速降價甩賣，比如深圳坂田某大社區一套120平米的四房，第一次報價580萬，沒人要，降到560萬，最後530萬成交了，就是現在的放盤價，也沒有急賣的這個價。

但經過2個月驚魂甫定后，二手房市場報價又開始穩定，除非急賣的，筍盤少了，不過成交量相比2015年來說算是下降了不少。

以下用的都是深圳房地產信息網的研究數據，2016年深圳二手房的掛牌均價高位震蕩后呈逐月下跌的趨勢，1-3月掛牌均價小幅震蕩攀升，4-12月盤整回落，11月和12月掛牌均價回落至5萬元以下。

成交量方面，1-3月成交量高位運行，其中1月和3月均破萬，3月成交20453套創歷史新高，4-12月成交量低位震蕩盤整。

新房因為新上市的高端盤很多，整體均價被拉上去了，2016年深圳新房住宅的成交均價為53454元/平方米，較2015年（33426元/平方米）大漲59.9%。單價7萬級別及以上的高價盤熱銷是2016年房價大漲的主因。

從房價的統計漲幅上其實是無法直觀感受到房價漲跌速度的，因為深圳房價大漲暴漲發生在2015年和2016年一季度，之後其實漲幅很少了，只是同比的基數低，所以數據上顯示 2016年漲幅大。

這期間，市場觀望氛圍不斷加重，開發商推盤節奏放緩，但新房只有漲價沒有降價。一直到去年國慶期間，10月4日第二輪調控新政加碼，二套房首付七成和非深戶社保年限3改5，房價才見頂。

第二輪調控才開始有一點效果，新房備案價受政府管控，而二手房的報價也切實下調了。

我跟多個熟悉的中介了解了一下真實行情，目前的房價，相比去年6-9月份的最高峰期，大概普遍下調了10%。（每個片區價格漲跌幅有差異。）

比如前海，現在價格還沒有回到去年3月份，但比如后海，就已經跌回到了一年前，此外，龍華、福田區的很多區域也已經跌回了一年前的價格。

舉三個例子：

福田區的綠景藍灣半島123平米，去年3月成交價格880萬，單價7.15萬元/平米，而今年3月的放盤價是900萬，簽約價格可以談到880，價格回到一年前。

龍華的綠景香頌89平米，去年7月的簽約價格是479萬，單價53718元/平米，而今年3月成交價格是425萬，單價47662元/平米。

布吉的英郡年華82平米小四房，去年12月底的簽約價是487萬，單價57716元/平米，今年3月的成交價是435萬，單價51786元/平米。

由於今年「兩會」深圳沒有新的政策加碼，因此市場成交量又有所回暖，因為網簽有滯后性，目前的成交數據還顯示不出來。

有些觀望了半年的剛需和改善型需求等不及了，開始入市，成交量比較多的是首次置業的剛需，一房兩房，還有換房用的低於市場價的三房四房筍盤。

對於後市，目前多空雙方仍然沒有達成一致方向，多頭認為，政府不會讓房價跌，調控是為了保護泡沫，更長遠的上漲。

但空頭認為，短期房價肯定是漲不起了，跌多少，取決於美帝加息的節奏，資金會流出，以及國內的貨幣政策，中性偏緊，M2的增幅會緩慢下降，從2位數增長到個位數是趨勢，這必然導致房價下跌。

由於不少人對後市的調控政策還是有所擔憂，所以目前深圳二手房放盤量也比較多，投資客從去年下半年一直在出貨，現在除了急於用錢的會降價外，業主們的放盤價依然堅挺，價格也比較平穩，暫時沒有進一步下降的趨勢，低於去年高峰期10%比較容易成交，否則也難賣出去。

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