以後濟南「地王」的日子不好過了，竣工后才發預售證，不差錢者「得天下」

「競拍溢價率達到100%的土地，項目主體結構完工後方可申請辦理商品房預售許可。競拍溢價率達到150%的土地，竣工驗收通過後才可出售。」近日，升級版濟南樓市限購政策除了針對購房者的各種限制措施以外，還有一條就是針對開發商，針對土地市場！

這意味著，想高價拿地的房企也意味著要在高資金投入、等待更長時間、樓房封頂甚至竣工之後才能開始賣房子了。

中小型房企更加艱難，新一輪「洗牌」即將開始

濟南的最新土拍規定，大大增加了房地產開發企業的拿地門檻和開發風險，同時，這對房企的資金實力也提出了更高的要求。中小型房企的日子將更加難過，濟南房地產市場新一輪「洗牌」即將開始。

「中小型房企在濟南的拿地難度將更大，但同時也給中海、萬達、萬科、綠地這些大開發商帶來了機會」，一位從業多年的觀察人士說。

顯而易見的是，近年來，齊魯置業、三慶地產等本土企業慢慢淡出了人們的視線。

據觀察，此次濟南針對高地價項目採取的限制措施並不是空穴來風，早在2004年，在央行的一份報告里就有顯示，「很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度」。

去年，深圳針對一宗商業地塊進行了試點，該地塊上建設的住宅、商業物業或其他建築物將不得提前預售，而要在取得不動產權證書後以現售形式對外銷售。

外來房企「入侵」濟南，行業蛋糕被瓜分

2000年以後，隨著外來房企紛紛湧入濟南，濟南樓市江湖越發熱鬧，風雲暗涌。

時間回溯到1999年，香港新世界地產進駐濟南，開發建設新世界陽光花園，成為濟南第一個利用外資進行舊城改造的項目。

2002年，陽光100國際城橫空出世，這也是濟南首個超過百萬平米體量的典範大盤。自此，外來房企開啟了在濟南的攻城略地之路。

2009年至2013年之間，綠地、恆大、萬達、碧桂園、萬科、龍湖等一線開發商先後齊聚濟南，外來房企大鱷憑藉其雄厚的實力，佔據了市場的主動權，開發速度驚人。

濟南市房地產業協會發布的「2016年濟南房地產開發企業和項目銷售TOP50排行榜」中顯示，2016年，本土企業中，僅有魯能地產、濟高控股排名前列。外來地產為濟南帶來的，不僅是大規模的造城開地，也帶來了大量的資金和新的開發理念，這些都深刻改變著濟南房地產行業。

外來房企「水土不服」逐漸顯現

外來房企在濟南的日子也並不是一帆風順，碧桂園就是其中的典型代表。

作為全國房地產行業中的佼佼者，碧桂園、萬科、恆大的冠軍之爭從未停止。今年第一季度房企前三甲之爭落下帷幕。2016年度的銷售季軍碧桂園以1506.6億元的銷售金額超越萬科、恆大，坐上了2017年第一季度房企銷售額的頭把交椅。

作為名副其實的行業老大，一直以來，碧桂園以「給您一個五星級的家」為理念，在全國範圍內開疆拓土。

2011年，碧桂園正式進駐濟南章丘，並打造了碧桂園鳳凰城項目。六年後，該項目終於接近尾聲。

「碧桂園剛進駐濟南時，首次開盤造成了濟南市場上的極大轟動，但在後期的持續發力過程中卻沒有跟上，導致項目一直不溫不火，賣了6年，時間戰線確實不短」。

有分析認為，碧桂園鳳凰城開盤不久，碧桂園山東區域就將目光投向了集團在煙台海陽落腳的十里金灘項目，「集中全員力量做好十里金灘項目」，這在無形中，給碧桂園在山東的其他項目拖了後腿。

但顯而易見的是，6年來，碧桂園在濟南市場上仍僅有一個項目。

拿能夠獲得「成就共享」的土地，是碧桂園多年來堅持的拿地政策。避開相對發達、低價高企的成熟市場，選擇二三線城市的非主城區，如濟南章丘、鎮江句容等。

「碧桂園的拿地策略不能說全然正確」，分析認為，碧桂園在廣東順德、清遠等地開發的項目雖說都在三、四線城市，但廣東的城市化進程顯然比濟南快很多，廣州、東莞等一二線城市之間的城際捷運、高速公路都非常發達，道路兩邊可以說是工廠連工廠，基本沒有農田。

但彼時，濟南的城市化進程遠遠比不上廣州。2012年，章丘碧桂園鳳凰城剛剛開盤時，曾宣稱「項目距離濟南市中心30分鐘車程」，但此說法曾被記者進行了驅車實測，從市區到達碧桂園項目售樓處已經超過一小時。

其實，碧桂園並不是不想進駐濟南主城區。早在2013年，碧桂園曾參與競拍過高新區2宗居住用地。在今年3月22日的香港業績發布會上，碧桂園集團總裁莫斌指出，公司一二三四五線城市全面出擊，「哪裡有市場，哪裡就有碧桂園」。

「水土不服」的外來房企不止碧桂園一家。

去年，金科地產以23.5億元收購了海爾地產旗下的三個子公司，隨後濟南海爾瀾山公館項目改名換姓。「海爾做地產本身不是其強項，其在泰安的桃花源項目長期經營不善，去年就一次性打包賣給了金科。」

除此之外，力高房地產開發有限公司在濟南的開發也顯現出後繼乏力的狀態。據了解，力高地產進駐濟南市場長達八年，先後開發了假日麗景、盛世名門、力高國際、瀾湖郡四個項目，後續土地危機正逐步顯現。

競爭中合作，房地產市場聯合體項目頻出

同樣作為國內前三甲房企的萬科，與碧桂園的拿地策略明顯不同。

萬科在濟南近幾年的發展路徑中，合作開發已上升為主流開發模式。以濟南萬科為例，合作的開發商包括天泰、華藝、龍湖、明湖天地等。與當地的資源擁有者合作開發，有利於緩解土拍競價壓力，解決萬科拿地難度大的問題。

在2016年之前，萬科曾參與的多個項目競拍並未有斬獲。在此期間，萬科將目光重點放在合作開發上，據了解，萬科麓城、萬科海晏門、萬科紫郡都是合作開發的模式。

記者注意到，自2012年進駐濟南市場以來，萬科目前在濟南落地運營的項目達到17個之多。

只有充足的土地儲備和貨量才能保證業績增幅的預期，越來越多開發商走上了合作開發的模式。去年10月，濟南土拍大戰中，南北康地塊被世茂和華潤聯合搶佔，而彩石片區的拿地贏家則是中鐵聯合體。

此外，工業北路小鴨三個地塊是由世茂、保利和新城三家聯合操盤，其中，世茂負責工程、投資以及財務，保利負責營銷和行政，新城負責成本、設計。

「縱觀近些年的濟南市場，房企之間聯合開發的案例並不在少數。海爾與綠城、萬科與天泰、融創與建邦、龍湖與萬科等，這些聯合多是外來房企巨頭與本土房企之間的聯合，是外來房企實現進駐新市場的一種經常性手段」。

這年頭不靠譜的事兒太多，靠譜的事兒太少，想找套靠譜的房子，就問房老師兒，歡迎留言騷擾。

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