法院：簽訂房屋買賣后可預告登記 排除「一房數賣」可能

央廣網北京4月20日消息（記者孫瑩）據之聲《央廣新聞》報道，賣房人將同一房屋賣給數個不同的買房人，被稱作「一房數賣」，實踐中，受房價上漲等因素影響，在經濟利益驅使下，賣房人「一房二賣」現象時有發生，由此引發的糾紛案件也有所突顯。北京二中院在對2014年以來審理的此類案件進行梳理，今天專門召開新聞通氣會，結合審判實踐對公眾提出有益提示。

北京二中院調研發現，一房二賣引發的糾紛，主要發生在存量房交易市場，涉案房屋多為二手房；先買房人為賣房人主要違約對象，案件原告幾乎全是先買房人；案件爭議焦點集中在買房人爭房或買賣雙方「打違約」；法院大多認定后買房人對賣房人「一房二賣」不知情，但部分認定后買房人存在過失。

北京二中院民一庭庭長蔣春燕指出，案件中，大多數后簽約的買房人系受賣房人矇騙，確實對賣房人已經將房屋賣給他人的情況不知情。調研顯示，絕大多數案件法院都未認定賣房人與后買房人之間存在惡意串通，多認定賣房人「一房數賣」所簽訂的多份房屋買賣合同都是生效合同。

在個案審判中，法院既有把房屋判給先買房人的，也有把房屋判給后買房人的，並非單純根據「先來後到」的合同簽訂順序確定房屋的歸屬。

法院提供的案例顯示，房主楊某將房屋賣給李某后，又將房屋賣給沈某，李某、沈某均要求楊某繼續履行合同，辦理產權過戶。

法院經審理認為「將李某、沈某履行合同的情況相比，李某支付了定金10萬元；沈某支付定金38萬元，辦理了貸款審批手續，繳納了相關稅費，並辦理了網簽手續。李某與沈某同為合法的買受人，相比而言，沈某支付了更多的專用性投資，合同履行程度更深。因此，沈某的房屋買賣合同優先履行，李某的房屋買賣合同糾紛可通過合法途徑另行解決，符合利益衡量的原則和維護交易秩序的價值取向。」

蔣春燕表示，根據最高法院、北京市高院相關規定，司法實踐形成的「一房二賣」糾紛物權保護順位規則為：已經辦理房屋所有權轉移登記的，辦理登記的買受人權利優先；均未辦理房屋所有權轉移登記但已交付房屋的，實際合法佔有房屋的買受人權利優先；既未辦理房屋所有權轉移登記亦未交付房屋的，應當綜合實際支付購房款等合同的履行情況、合同訂立先後等因素，公平合理予以確定；后買房人在簽訂合同時知道或者應當知道房屋已被其他人購買的而惡意辦理登記的，權利不得優先於先買房人。

少數案件還涉及連環買賣、抵押、民間高利貸等因素，導致案件更加複雜。部分賣房人多種手段毀約。「賣房人毀約手段可謂『五花八門』，有的採取先將房屋更名到子女名下，再以子女名義『一房二賣』；有的慫恿配偶等共有人以不同意賣房為由，起訴自己和買房人主張買賣合同無效，以達到違約目的；有的甚至串通熟人虛構交易辦理過戶，然後假借新房主名義逼迫已經佔有房屋的先買房人返還房屋。」蔣春燕告訴記者。

法院建議買房人盡量購買產權明晰、符合上市交易條件、不存在過戶障礙的房屋，同時注意審查房屋狀況，遵守國家房地產調控政策，加快交易流程，提高交易及時性，善用預告登記制度。

蔣春燕提醒，當事人簽訂買賣房屋后，無法立即辦理產權轉移登記的，可以申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。因此，預告登記能夠排除賣房人將房屋過戶給其他人的可能，保障買房人將來實現物權。