從二房東手裡租房，如何防範法律風險？

有這樣一則案例：甲出租給乙的一套三居的房子，租賃為一年，租金為每月5000元。雙方簽訂了書面的租賃合同。租賃合同中明確規定乙不得將房屋轉租給他人，只能由乙一家人居住。然而，在租賃期限內，乙覺得每月支付5000元租金太高，就把其中的一間房間轉租給了丙。之後，甲發現了乙把其中的一間房間轉租給丙。一氣之下，甲提出解除租賃合同，要求乙及丙立即騰房。這麼做可以嗎？

這個案例反映的是承租人擅自轉租房屋的法律效力以及出租人、承租人、次承租人的權利、義務問題。次承租人就是丙這樣，從乙手裡租賃房屋的人。

轉租合同的效力問題：

關於轉租合同的效力問題，《合同法》並沒有規定。僅規定了出租人在承租人擅自轉租房屋時享有合同解除權。實務中對此有不同的意見，有的認為合同無效，有的認為合同有效。我個人的觀點是，未經出租人同意的轉租合同不存在《合同法》規定的合同無效的情形，所以未經出租人同意的轉租合同不應被認定為無效合同。

但是，出租人可以解除他與承租人簽訂的《租賃合同》，要求騰房、合同有約定違約金的，可以要求承租人承擔違約責任。但是，根據合同相對性原則，出租人無權解除承租人與次承租人的租賃合同。

出租人有權要求次承租人騰房，在訴訟案件中，出租人甲可以把次承租人丙列為第三人，要求他騰房。

出租人明知轉租，是否還可以解除合同：

如果出租人知道並同意轉租的，出租人是無權以此為由解除租賃合同。還有一種情況就是，出租人知道但沒有明確表示同意的，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）規定了出租人在明知房屋轉租且未在6個月內提出異議，則不得以不同意轉租為由主張解除合同或認定轉租合同無效。至少什麼情況屬於明知，這個比較主觀，假如本案中，次承租人丙向出租人甲支付過租金；再比如丙開了個經營性店，招牌明確顯示了。這樣，可以判斷是明知了。

簽署租房合同要注意的問題：

這個問題比較大，涉及到的問題比較多，本文僅結合上述案例來說，承租人盡量從房屋產權人處承租房屋，若從承租人處承租，應審查承租人是否有權轉租。如果從承租人處承租，最好是獲得出租人的同意，有相關的書面同意材料以及注意租賃期限的問題，轉租的期限是不能超過承租人的剩餘期限的；合同中應當明確是否同意轉租，出租人應注意合同履行中的細節問題，如果發現了轉租行為，應及時表示不同意。

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